Özel Tutulu Satış Sigortası
Damla Küçük
Tutulu satış, İngilizce ifadesiyle “mortgage” toplum hayatında giderek daha çok kullanılır hale gelen kredinin güvence altına alınmasına hizmet eden bir yöntemdir. Gerek ülkemizin konut finansmanı için ihtiyaç duyduğu kaynağın yurt dışından sağlanması çabası, gerek yabancı şirketlerin yeni pazarlar bulma ihtiyacı karşısında, tutulu satış ile konut alımının hayatımızın ayrılmaz bir parçası haline geleceği anlaşılmaktadır. Bu yöntemin yaygın olarak kullanıldığı ülkelerde; tutulu satış yönteminin yapılan çeşitli sigortalarla desteklendiği görülmektedir. Bu açıdan sigorta, tutulu satış yönteminin en önemli unsurlarından birisi olarak karşımıza çıkar. Aynı durumun ülkemiz için de geçerli olacağını düşünmekteyiz. Hatta sigorta ve konut finansmanı ile ilgili diğer şirketlerin şimdiden tutulu satış ile bağlantılı sigorta ürünlerinin tanıtımlarını yaptıkları görülmektedir. Bu nedenle çalışmamızda; tutulu satış ile bağlantılı olarak yapılan sigortaların en önemlilerinden biri olan (özel) tutulu satış sigortasını ana hatlarıyla açıklamaya çalıştık.
Tutulu Satış Sigortası, Mortgage Sigortası, Kredi Verenin Sigortası, Sigorta, Tutulu Satış.
I- Giriş
Bir ev sahibi olmak, pek çok kişinin geleceğe dönük planları arasında yer alır. Bu, geleceğe dönük bir plandır, çünkü bir ev almak belli bir ekonomik gücü gerektirir ve pek çok kişi böyle bir gücü elde etmek için yıllarca beklemek zorundadır. Bu zaman aralığının kısaltılması ise çoğu kez bir kredi temini ile sağlanmaya çalışılır. Kredi ile birleşmiş bir yöntem olan tutulu satış, kişilere daha kısa zamanda ve daha az birikimlerle ev sahibi olma şansı verir. Ancak kredi, veren açısından bazı riskler taşır. Bunların başında ise ödünç alanın krediyi geri ödememe riski vardır. Bu riski bertaraf etmenin yollarından birisi ise bu riskin sigorta edilmesidir.
Özel tutulu satış sigortası, ülkemizde uygulaması olan bir sigorta değildir1. Ancak bu sigorta türü başta Amerika olmak üzere pek çok ülkede, özellikle toplumun konut ihtiyacının giderilmesi amacıyla uygulanan politikaların vazgeçilmez bir ayağı olarak görülmekte ve yoğun bir şekilde uygulanmaktadır.
II- Genel Hatlarıyla Tutsat (Mortgage) Kavramı
Mortgage diğer adıyla tutsat; konut finansmanı açısından; “bir malın kendisinin güvence olarak gösterilerek, ödünç alınan parayla satın alınması” olarak tanımlanabilir2. Tutsat çoğunlukla taşınmaz malların satın alınmasında kullanılır. Başlıca iki tür tutulu satış yönteminden bahsedilebilir. Birinci yöntemde; ödünç veren, ödünç (kredi) tam olarak ödeninceye kadar tutulu satış ile alınan taşınmazın sahibi olarak kalır (Mortgage by demise/Title theory)3. Başta Amerika olmak üzere daha yaygın olan ikinci yöntemde ise; ödünç alan, taşınmazın sahibi olur ancak buna karşı, ödünç verenin de taşınmaz üzerinde bazı hakları vardır (Mortgage by legal charge/standard security/lien theory)4. Örneğin ödünç veren, verilen ödünç para yani kredi miktarı geri ödeninceye kadar taşınmaza el koyabilme hakkını elinde tutar ve eğer kredi geri ödenmezse taşınmaz satılır. Tutulu satış hem bireyler hem işletmeler tarafından, değerinin peşin ve tam olarak ödenmesine gerek olmaksızın, bir konut veya ticarî amaçla kullanılacak bir taşınmazın satın alınmasında sıkça kullanılan bir yöntemdir5. Tutulu satış ilişkisindeki aslî taraflar ise şunlardır:
