Kat Mülkiyeti Kanununda Yönetim Meselesi ve Yöneticinin Husumet Ehliyeti
Administration Issues in Condominium Ownership and Manager’s Capacity to Sue and to be Sued
Hasan Said Şaz
Kat mülkiyeti taşınmaz mülkiyetinin özel bir halidir. Öyle ki kendine has bir yönetim mekanizmasına sahiptir. Kat mülkiyetinde yönetim denince hemen akla yönetim planı, kat malikleri kurulu, yönetici ve denetçi gelmektedir. Bu unsurlar, anataşınmazın yönetiminin düzenli işlemesi amacıyla Kat Mülkiyeti Kanunu tarafından öngörülmüştür. Yönetim planı, anataşınmazda bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olarak karşımıza çıkarken, kat malikleri kurulu ise karar alma mekanizması olarak işlev görmektedir. Denetçinin seçimi, kat malikleri kurulunun iradesine bırakılmıştır. Yine yönetici de kat malikleri kurulunca salt çoğunlukla seçilir ve anataşınmazın yönetim işlerini üstlenir.
Anataşınmazın yönetimi ile beraber birçok ihtilaf da söz konusu olabilmekte ve dolayısıyla yöneticinin husumet ehliyeti önem arz etmektedir. Öyle ki kanun bazı haller için yöneticinin husumet ehliyetini kabul etmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu 38. maddesi ise kat malikleri ile yönetici arasında vekâlet ilişkisi kurmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun vazettiği vekâlet ilişkisi gereği yine yöneticinin husumet ehliyeti ayrıca önem kesbetmektedir. Bu noktada yöneticinin arz ettiği önem dolayısıyla çalışmamız yöneticiyi ve yöneticinin husumet ehliyetini daha kapsamlı işleyecektir.
Kat Mülkiyeti, Yönetim, Anataşınmaz, Yönetim Planı, Kat Malikleri Kurulu, Denetçi, Yönetici, Husumet Ehliyeti.
Condominium ownership is a special form of immovable property that has its own administration. When it mentions “administration” in condominium ownership, it comes to mind as following declaration of condominium, homeowners association, manager and auditor. These components are put in order by “Condominium Ownership Law” to make the administration of condominium coordinated. We take the declaration of condominium as an act that bonds every owners and also homeowners association as mechanism of decision making. It’s up to homeowners association’s decision whether or not to choose an auditor. Also the manager is chosen with simple majority of both ownership’s number and share by the homeowners association and the manager keeps doing running the whole condominium.
Administration of condominium brings also lots of conflict and that’s because manager’s capacity to sue and to be sued is important. The law regulated the capacity of manager to sue and to be sued for some reasons. Condominium Ownership Code art. 38 affirm that there is a relation of “representation” between manager and the owners. The capacity to sue and to be sued of manager is of great importance because of the reprensental relation regulated by the law. This work will examine precisely the manager and his/her capacity to sue and to be sued just because of its importance.
Condominium Ownership, Administration, Declaration of Condominium, Homeowners Association, Auditor, Manager, Capacity to Sue and to be Sued.
I. Genel Olarak
Kat mülkiyetinde yönetici, Kanundan ve uygulamadan gelen özellikleri itibarıyla gerçekten ayrı bir yer kaplamaktadır. Öyle ki Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/2’ye göre, 8’den fazla bağımsız bölümü olan anataşınmazlarda yönetici atanması zorunludur.1 Burada amaç, kat mülkiyetine tabi taşınmazlar için yönetim işini kolaylaştırmaktır. Yöneticinin Kanundaki ve uygulamadaki pozisyonunu incelemek için öncelikle kat mülkiyetinde yönetime özet olarak değinmek gerekmektedir. Ayrıca yöneticinin husumet ehliyeti, ayrı bir önem arz etmektedir. Çünkü uygulamayı kolaylaştırma ve davaları hızlandırma adına çok önemlidir. Yanlış anlaşıldığında ise davaların daha esasa girilmeden usulden reddedilmesi riski vardır. Öyleyse kat mülkiyetinde yönetim sistematiği ve özellikle de önemine binaen yöneticinin husumet ehliyeti, detaylı olarak işlenmelidir.
Kat mülkiyeti, taşınmaz mülkiyetinin özel bir çeşididir. Özel olmasını sağlayan niteliği ise taşınmaz mülkiyetinin genel esaslarına bazı yönleri itibarıyla aykırılığıdır. Öncelikle kat mülkiyeti rejiminin, Medenî Kanunun “Üst toprağa tabidir” kuralına aykırı olduğunu ifade etmek gerekir. Öyle ki kat mülkiyeti rejimi sayesinde toprağa bağlı kalmaksızın anataşınmazın kat ve benzeri bağımsız bölümlerinde, bağımsız ve ayrı mülkiyet hakları oluşturulabilmektedir. Kat mülkiyetinin bu özelliği, ayrıca eşya hukuku sistemimizin belirlilik prensibine de aykırıdır. Aynı zamanda bu rejim, bağımsız bölümler dışında kalan ortak yerler üzerinde maliklere özel bir mülkiyet hakkı vermektedir. Ortak yerlerde ortaya çıkan bu mülkiyet hakkı, kimi zaman elbirliğiyle mülkiyet kimi zaman ise ortaklaşa mülkiyet şeklinde tezahür etmektedir. Hem ayrı ayrı ve bağımsız mülkiyet haklarına hem de ortaklaşa mülkiyet haklarına esas olan anataşınmazın, bu özelliği itibarıyla iyi yönetilmesi gerekmektedir. Aksi halde aynı taşınmaz yönetimi üzerinde birçok kat maliki anlaşmazlığa düşebilecektir. Kat Mülkiyeti Kanunu ise bu riski öngörerek anataşınmazın yönetimi ile ilgili bazı kurumlar ve tedbirler vazetmiştir. Bu kapsamda kat mülkiyeti, anataşınmazın yönetimi ve yöneticinin husumet ehliyetine ilişkin, genel olarak, konuyu ele alış şeklimiz aşağıdaki gibi olacaktır. Kat mülkiyeti rejiminde yönetimin temel unsurları olarak Kanun; yönetim planı, kat malikleri kurulu, yönetici ve denetçi kurumlarını öngörmüştür. Bunların her biri anataşınmazın yönetiminde önemli rollere sahiptir. Kat mülkiyetinin kendine has dengeleri ve özellikleri içinde, yönetim meselesi, genel çerçevesiyle ele alınacaktır.
Yönetici ise araştırmamız açısından farklı bir değere sahiptir. Özellikle de bu çalışmayla “yönetici” kurumunun üzerinde durulacaktır. Yönetici kurumuyla ilgili olarak tartışmalı bir husus olan husumet ehliyeti ayrıntılı olarak, yargı kararları eşliğinde ele alınmaya çalışılacaktır.
