Yabancı Tüzel Kişiliğe Sahip Ticaret Şirketleri Türkiye’de Taşınmaz Edinebilir mi?

ÖZET:

Ülke ekonomilerinin gelişiminde yabancı yatırımların ülkeye girişi kaçınılmaz bir gerekliliktir. Buna karşılık yabancı yatırımların ülkeye giriş yöntemlerinin tespiti hararetli tartışmalara sebep olmuştur. Diğer taraftan Avrupa Birliği sürecinde gerçekleştirilen yasal düzenlemelerden yabancıların mülk edinimi içeren değişiklikler Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Hiç şüphe yok ki yabancılara ülkede taşınmaz edinimi konusundaki sınırlamalar veya imtiyazlar uzun bir süre daha tartışma konusu olmaya devam edecektir. Bu kısa çalışmamızda “yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz edinmesi rejimi” ortaya konmaya çalışılmıştır. Bu doğrultuda mevzuatımızda yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerin taşınmaz edinimini düzenleyen maddeler incelemeye tabi tutulmuştur.  Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ve Tapu Kanunu’nun çalışma konumuzu ilgilendiren hükümleri, Anayasa Mahkemesi’nin bahse konu yasalardaki değişiklikleri iptal eden kararlarının gerekçeleri ile karşılaştırılarak açıklanmış ve son değişikliklerle birlikte yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz edinmesi şartları ortaya konmuştur.

Yabancı Yatırım, Yabancı Şirket, Yabancılar Hukuku, Taşınmaz Edinimi, Karşılıklı Olmak, Doğrudan Yabancı Yatırım, Tapu, Mülkiyet, Kamu Yararı, Ülke Güvenliği

Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa Göre

Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununun iptal edilen 3/d maddesi, yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı aynî hak edinmelerinin serbest olduğunu düzenlemişti. Ancak Anayasa Mahkemesi, bu hükmü, yabancı yatırımcıların taşınmaz edinimi ile ilgili bir düzenleme olarak görerek; iktisap amacı, kullanım şekli ve devrine ilişkin esas ve usulleri belirlenmeden getirilen serbestliği Anayasaya aykırı bulmuştur¹. Yüksek Mahkemenin iptal kararına ve dayandığı gerekçeye katılmamız mümkün değildir. Zira iptal edilen düzenlemeye konu serbestlik, Türkiye’de kurulan veya iştirak edilen şirketler için söz konusudur. Bu itibarla Yasadaki bu düzenlemenin yerli şirketlerle sınırlı olduğu ve yenilik getirmediği açıktır². Yabancı yatırımcının Türkiye’de kurduğu veya iştirak ettiği şirket, hiç şüphe yok ki yerli şirkettir. Yabancıların hisse sahibi olması sebebiyle yerli şirketin taşınmaz edinmesine sınırlama getiren bir hüküm de mevzuatımızda yoktur. Bu durumda Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararı ve dayandığı gerekçe kanımızca yersizdir. Buna göre yabancı şirketlerin Doğrudan Yabancı Yatırımcılar Kanunundan yararlanarak taşınmaz edinmesinin mümkün olmadığını rahatlıkla söyleyebiliriz. Bu durumda yabancı şirketlerin taşınmaz mülkiyeti edinmesi olasılığının, konuya ilişkin diğer düzenlemeler ışığında değerlendirilmesi gerekir.

Tapu Kanununun 35’inci Maddesine Göre

Yabancı tüzel kişilerin ülkemizdeki taşınmaz edinmeleri ilk kez, Tapu Kanununun 35’inci maddesine 2003 yılında getirilen değişiklikle düzenlenmişti³. Bu değişiklik uyarınca, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz mülkiyeti edinebileceklerdir. Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum; bir başka ifadeyle yabancı devletin, taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esas alınmıştır. Bu değişiklikle, yabancı gerçek kişilerin yanı sıra yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine 30 hektar ile sınırlı olmak üzere taşınmaz edinme hakkı tanınmış; ancak kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından bu hükmün uygulanmayacağı yerleri belirlemeye yönelik Bakanlar Kuruluna yetki verilmiştir. Ancak bu düzenleme, Anayasa Mahkemesi tarafından 2005 yılında iptal edilmiştir⁴. İptal kararından sonra 2005 yılında yapılan değişiklik neticesinde, daha önce yabancı gerçek kişilerle aynı maddede “karşılıklı olmak ve kanuni sınırlara uymak kaydıyla taşınmaz edinebileceği” şeklinde düzenlenen yabancı ülke kanunlarına göre kurulan şirketlerin taşınmaz edinme imkânı; son değişiklikle, “özel kanun hükümleri çerçevesinde” taşınmaz edinebileceği şeklinde düzenlenmiştir⁵. Kanımca bu değişiklikle, yabancı ülke kanunlarına göre kurulan şirketlerin taşınmaz ediniminde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Bunun yanında yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları tespite Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite yine Bakanlar Kurulu yetkilidir. Tapu Kanununun 35’inci maddesinin 2. Fıkrası, Anayasa Mahkemesinin 2007 tarihli kararıyla yeniden iptal edilmiştir⁶. İptal kararı sonrasında hazırlanarak 2008 yılında yürürlüğe giren 5782 sayılı Kanunla, Tapu Kanununun 35’inci maddesinin 7. Fıkrası yeniden değiştirilmiştir⁷. Bu düzenlemeye göre yabancı uyruklu gerçek kişilere merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebilme kuralı getirilmiştir. Diğer taraftan Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkili kılınmıştır.