Kat İrtifakının Mahkeme Kararıyla Sona Ermesi

Termination of the Floor Easement by Court Decision

Muhammet SÖNMEZ

Kat Mülkiyeti Kanununda ve bu arada başkaca mevzuatta kat irtifakının çok çeşitli sona erme sebepleri düzenlenmiştir. Bu sebeplerden birisi, kat irtifakının süreye bağlı olarak mahkeme kararıyla sona ermesidir. Ancak kat irtifakının mahkeme kararı ile sona erebilmesi için bazı şartların bir arada bulunması gerekir. Bu şartlardan ilki, kat irtifakının kurulmasından itibaren beş yıllık bir sürenin geçmiş olmasıdır. Diğer bir şart, söz konusu beş yıl içerisinde kat irtifakına konu arsa üzerinde, plana ve projeye uygun bir şekilde yapının tamamlanmamış olmasıdır. Son şart ise, kat irtifakı sahiplerinden en az birisinin dava açmış olmasıdır. Bu şartların tamamı bir arada bulunsa dahi mahkemece her durumda kat irtifakının sona ermesine karar verilmeyebilir. Somut durumun koşulları elveriyor ve yapının yapılacağı hakkında bir kanaate varılıyorsa hâkimin, kat irtifakının sona erdirilmesi talebini reddetmesi ve bunun yerine yapının yapılması için kat irtifakı sahiplerine süre vermesi söz konusu olabilir. Bu ek süreden sonra yeniden süre talep edilmesine de kanuni bir engel bulunmamaktadır. Çünkü burada amaç, yapının tamamlanmasına öncelik verilmesidir. Hâkimin, verilen ek sürelere rağmen yapının tamamlanması olanağının kalmadığını tespit etmesi halinde ise süre uzatım talebinin reddine ve talep üzerine kat irtifakının sona erdirilmesine karar verilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, Kat İrtifakı, Yapının İnşası, Süre Uzatımı, Kat İrtifakının Sona Ermesi.

Various termination situations of floor easements are regulated in the Turkish Condominium Law and other legislation. One of these reasons is that the floor easement terminates by court decision depending on the period. However, in order for the floor easement to be terminated by court decision, certain conditions must be met. The first of these conditions is that a period of five years has passed since the establishment of the floor easement. Another condition is that the building has not been completed in accordance with the plan and project on the land subject to the floor easement within the said five years. The last condition is that at least one of the floor easement owners has filed a lawsuit. Even if all of these conditions are present together, the court may not decide to terminate the floor easement in every case. If the conditions of the concrete situation are suitable and an opinion is reached that the building will be built, the judge may reject the request to terminate the floor easement and instead give time to the floor easement owners to build the building. There is no legal obstacle to requesting new time after this additional period. Because the aim here is to give priority to the completion of the building. If the judge determines that it is not possible to complete the building despite the additional time given, it is decided to reject the request for time extension and to terminate the floor easement upon request.

Condominium Law, Floor Easement, Construction of the Building, Extension of Time, Termination of Floor Easement.

Giriş

Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)¹ ile düzenlenen ve hukuki niteliği öğretide tartışmalı olan bir kurumdur. Bu tartışmanın temelinde kat irtifakı kurumunun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda (TMK)² düzenlenen irtifak haklarından birtakım farklı özellikleri bünyesinde barındırması yatmaktadır.³ Kat irtifakı, KMK m. 2/1-c’de “bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkı” olarak tanımlanmıştır. İfade edelim ki, kat irtifakı tamamlanmış yapılarda kurulamaz, ancak yapımına başlanmamış veya henüz tamamlanmamış yapılar için kurulabilir (KMK m. 1/2, m. 2/1-c).

Kat irtifakının kurulmasıyla birlikte bu irtifak hakkı sahipleri birtakım hak ve borçlara sahip olmaktadırlar (KMK m. 17, m. 26).⁴ Kanun koyucu, kat irtifakı sahiplerinin hak ve borçlarının karşılıklı olduğunu belirtmiş ve madalyonun bir tarafında “hakları” diğer tarafında “borçları” düzenlemiştir.⁵ Bu borçlardan biri de yapının sözleşme ve projeye uygun bir şekilde yapılıp tamamlanmasıdır. Ancak kimi zaman kat irtifakı sahipleri kendilerine düşen bu yapma borcunu yerine getirmemektedirler. İşte, bu yapma borcuna aykırı davranış, detaylarını aşağıda ele alacağımız şartlar dahilinde kat irtifakının sona erdirilmesine yol açabilmektedir.

Bu çalışmamızda kat irtifakının sona erme nedenlerinin tamamı değil yalnızca KMK m. 49/3 uyarınca mahkeme kararı ile sona ermesinin özellikleri, şartları, hâkimin kat irtifakının sona erdirilmesi talebi dışında bir karar verip veremeyeceği ve mahkeme kararının hukuksal sonuçları bilimsel görüşler ve yargısal içtihatlar ile birlikte açıklanmaya çalışılacaktır.

I. Konuya Genel Bir Bakış

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat irtifakının sona ermesi hallerini özel olarak göstermiş ve Kanun’un Altıncı Bölümünde yer alan 49. maddesinde ayrıntılı hükümler getirmiştir. Fakat KMK sistematiğinde asıl olan, yapının tamamlanması ve sonrasında kat mülkiyetine geçilmesidir. Kat mülkiyetine geçilmesi ile birlikte kat irtifakı olağan bir sonuç olarak sona ermektedir. Her ne kadar KMK m. 49’da kat irtifakını sona erdiren nedenler arasında kat mülkiyetine geçilmesi gösterilmemişse de bunu bir hata olarak görmek mümkün değildir. Çünkü, kat irtifakı ara bir kurum olarak geçici olma özelliğine sahiptir ve yapının tamamlanması üzerine kat mülkiyetinin kurulması için anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi istenir (KMK m. 12).⁶ Bu halde kat irtifakı, en doğal sona erme şekliyle, yani kat mülkiyetine geçiş ile sona ermiş olmaktadır.⁷

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 49’da ise kat irtifakının kat mülkiyetine geçilmeksizin sona ermesi halleri düzenlenmiştir. Madde uyarınca kat irtifakının sona erme hallerden ilki, kat irtifakının iradi olarak hak sahiplerince sona erdirilmesidir. Kat irtifakı sahipleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyan ile kat irtifakının terkin edilmesini her zaman talep edebilirler. Taşınmazın tamamı bir kişiye ait ise, onun talebi yeterlidir.⁸ Böylece kat irtifakı, terkin işlemi⁹ üzerine sona erer (KMK m. 49/1).¹⁰ Bu işlem, kat irtifakının kurulmasında olduğu gibi idari bir işlemdir.¹¹

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 49/2 hükmü, kat irtifakının kendiliğinden (ex officio) sona erme hallerini düzenlemektedir. Buna göre, irtifaka konu taşınmazın tamamen yok olması, maddi veya hukuki sebepler dolayısıyla üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi ya da kamulaştırılması durumlarında kat irtifakı sona erer.¹² Bu hallerde imkânsızlık veya kat irtifakının konusuz kalması söz konusu olur ve kat irtifakı herhangi bir işleme gerek kalmadan kendiliğinden sona erer.¹³

Kat irtifakının sona ermesi bakımından özellik arz eden durum, bizim de çalışma konumuzu oluşturan sürenin geçmesi halidir. KMK m. 49/3’te düzenlenen bu hal uyarınca kat irtifakının sona ermesi, birtakım koşulların varlığına tabi kılınmıştır. Söz konusu hüküm ve ayrıca dördüncü fıkra, 2814 sayılı Kanun¹⁴ ile değiştirilerek günümüzdeki halini almıştır. Değişiklik öncesi bu fıkraların metni şu şekildeydi:

“Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu irtifakın kurulması esnasında verilen plânına göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, kat irtifakı kendiliğinden sona erer; bu süre ilgililerden birinin yazılı istemi üzerine, mahkemece en çok üç yıl uzatılabilir.

Kat irtifakı sona erince tapu memuru, kat irtifakının tapu kütüğündeki kaydını kendiliğinden siler; bunu her ilgili de isteyebilir.”.