Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Dava Şartı Arabuluculuk

Mediation as a Condition of Litigation in Disputes Arising from the Condominium Ownership Law

Emel BADUR

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda (HUAK) yapılan bir değişiklik sonucunda, dava şartı arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıklara yeni alanlar eklenmiştir. Bu uyuşmazlık türlerinden biri de HUAK’ın 18/B/1/c maddesinde düzenlenen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan (KMK) kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkindir. Söz konusu değişiklik sonucunda KMK’dan kaynaklanan herhangi bir uyuşmazlık nedeniyle dava açmak isteyen kişilerin, öncelikle arabuluculuk sürecine başvurmuş olmaları gerekli kılınmıştır. Uyuşmazlığın taraflarının arabuluculuk süreci sonunda anlaşmaları halinde, bu anlaşmanın yazılı şekilde düzenlenen bir anlaşma belgesi haline getirilmesi zorunludur. Ayrıca HUAK’ın 18/B/2. maddesi gereğince bu anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir. Bu madde kapsamında hazırlanan anlaşma belgelerinin geçerliliği için aranan bir diğer şart da icra edilebilirlik şerhi alınması hakkındadır. Anlaşma belgesinin kat mülkiyetine tabi taşınmazla ilgili olması halinde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemeleri görevli kılınmıştır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler.

Arabuluculuk, Kat Mülkiyeti, Arabuluculuk Anlaşma Belgesi, İcra Edilebilirlik Şerhi, Tapu Sicili.

As a result of an amendment to the Law on Mediation in Civil Disputes (LMCD), new areas have been added to the disputes within the scope of mediation as a condition for litigation. One of these types of disputes is related to disputes arising from the Condominium Ownership Law No. 634 (COL), which is regulated in Article 18/B/1/c of the LMCD. As a result of this amendment, persons who wish to file a lawsuit due to any dispute arising from the COL must first have applied to the mediation process. In the event that the parties to the dispute reach an agreement at the end of the mediation process, it is obligatory that this agreement is documented in a written agreement document. In addition, pursuant to Article 18/B/2 of the LMCD, this agreement document shall be prepared by observing the limitations, procedures and principles set forth in the laws regarding the real estate. Another condition for the validity of the agreement documents prepared within the scope of this article is to obtain an enforceability annotation. In the event that the agreement document is related to the real estate subject to condominium ownership, the magistrates’ court where the real estate is located is authorized. In the examination of the agreement documents related to the real estate, the court examines the content of the agreement in terms of whether it is suitable for mediation and enforcement and whether the limitations, procedures and principles set forth in the laws regarding the real estate are complied with.

Mediation, Condominium Ownership, Mediated Agreement Document, Enforceability Annotation, Land Registry.

GİRİŞ

Yasa koyucu, 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’u¹ kabul etmek suretiyle, Türk Hukuku’nda var olan üç dava şartı (iş, ticaret ve tüketici hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar) arabuluculuğa, HUAK’a dahil edilen 18/B maddesiyle dört ayrı dava şartı hali daha eklemiştir. Anılan değişiklikle yeni dava şartı arabuluculuk uygulamaları olarak kabul edilen alanlar, kiralanan taşınmazların -ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere- kira sözleşmesinden kaynaklanan; taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin; Kat Mülkiyeti Kanunundan (KMK) kaynaklanan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar olarak belirlenmiştir.

Ayrıca 7442 sayılı Orman Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun² ile tarımsal üretim sözleşmesinden doğan davalar da dava şartı arabuluculuk uygulamaları kapsamına alınmışlardır. Tarımsal üretim sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların da dahil edilmesiyle toplamda beşe ulaşan yeni dava şartı arabuluculuk hükümlerinin tamamı, 7445 sayılı Kanunun 43. ve 7442 sayılı 5. maddesi gereğince 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. 7442 sayılı Kanun’da düzenlenen dava şartı arabuluculuk düzenlemesinin, 7445 sayılı Kanun ile düzenlenen diğer dört dava şartından farkı, HUAK’a eklenen bir hükümle düzenlenmemiş olmasıdır.

HUAK’ın 18/B/1. maddesinde düzenlenen dört dava şartı arabuluculuk uygulamasından -kira uyuşmazlıklarına ilişkin olan hariç olmak üzere- diğer üçü, amaçsal açıdan benzerlik taşımaktadırlar. Zira hem taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin olan, hem KMK’dan hem de komşu hakkından kaynaklanan hukuki meselelerde, uyuşmazlığın tarafları arasında önceden kurulu bir tanışıklık ve hukuki ilişkiler bütünü bulunmaktadır. Özellikle taşınmazın üzerinde elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet bulunan hallerde ve kat mülkiyetinde, uyuşmazlığın taraflarının komşular olması kuvvetle muhtemeldir. Uyuşmazlığın komşu hakkından kaynaklandığı hallerde ise bu durum neredeyse kesinliğe ulaşmış durumdadır.