Paylı Mülkiyette Kullanma ve Yararlanmaya Dair Anlaşmanın Bir Neticesi Olarak Taşınmazın Fiilî Taksimi
De Facto Split of the Property as a Result of the Agreement on Use and Enjoyment in Joint Ownership
İsmail ATAMULU
Paylı mülkiyette paydaşlar, taşınmazın kullanılmasına ve ondan yararlanılmasına dair belirlemeler yapabilir. Paydaşların bu faaliyetleri, yönetim hak ve yükümlülüklerinin bir görünümüdür. Paydaşların anlaşarak taşınmazı fiilen taksim etmeleri de mümkündür. Bu taksim neticesinde her paydaş taşınmazın kendisine tahsis edilen kısmını kullanır ve ondan yararlanabilir. Fiilî taksim olarak adlandırılan bu durumla uygulamada çok sık karşılaşılmaktadır. Paydaşların fiilî taksime dair anlaşmalarının tapu kütüğüne kaydedilmesi mümkündür. Üçüncü kişiler bu kayıt sayesinde taşınmaz üzerindeki hukukî ve fiilî durumdan haberdar olur.
Paylı Mülkiyet, Kullanma, Yararlanma, Yönetim, Fiilî Taksim, Beyan.
In a joint ownership, the shareholders may make determinations regarding the use and enjoyment of the immovable property. These activities of shareholders are a manifestation of management rights and obligations. As a result of this split, each shareholder uses the portion of the property allocated to him and may benefit from it. This situation, which is called de facto split, is frequently encountered in practice. It is possible to record the agreements of the shareholders regarding the de facto split in the land registry. The third parties are informed on the legal and de facto status of the immovable property thanks to this registration.
Joint Ownership, Usage, Enjoyment, De Facto Split, Statement.
Giriş
Türk Medenî Kanununun mülkiyet hakkına dair genel hükümleri arasında yer alan 693. maddesinde paylı mülkiyete konu bir mal üzerinde paydaşların yararlanma ve kullanma hakları1 ile söz konusu malı koruma yükümlülüklerine dair düzenlemelere yer verilmiştir. İlgili hükmün birinci fıkrasında paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabileceği ve onu kullanabileceği belirtilmiştir. Bununla birlikte yine paylı mülkiyete dair düzenlemeler ihtiva eden “Anlaşmalar” başlıklı TMK m.689 hükmünün birinci fıkrasının ilk cümlesinde; paydaşların, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilecekleri hüküm altına alınmıştır. Paydaşlar kendilerine tanınan bu imkanlar sayesinde paylı mülkiyete konu taşınmazı nasıl kullanacaklarına ve ondan nasıl yararlanacaklarına dair bir anlaşma yapabilir.2 Bu anlaşma, paydaşların yönetim işleri kapsamındadır. Fiilî taksim müessesesi de bu amaçla yapılan anlaşmaların bir neticesi olarak ortaya çıkar.
I. Fiilî Taksim Kavramı
Mevzuatta fiilî taksim tanıma yer verilmemiştir.3 Bu kavram, uygulamaya bağlı olarak yargı kararları ve doktrin tarafından oluşturulmuştur.4 Fiilî taksim, paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazın, bu niteliğini kaybetmeksizin paydaşlarca kendi aralarında özel olarak taksim edilmesi, paydaşların taksim edilen kısımları kullanması bu kısımlardan yararlanması ve bu fiilî durumun yine paydaşlarca benimsemesi hâlidir.5
Fiilî taksim müessesesi Yargıtay uygulaması ile geliştirilmiştir. Bunun bir neticesi olarak fiilî taksimin şartları da Yüksek Mahkeme kararları ile tespit edilmiştir.6 Yargıtay’a göre fiilî taksimden söz edebilmek için iki şartın varlığı gerekir.7 Bu şartlardan ilki, paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazın varlığıdır. Elbirliği mülkiyetine ya da kat mülkiyetine tâbi taşınmazlar kural olarak fiilî taksime konu edilemez.8 Ancak kat mülkiyetine tâbi bağımsız bölümün birden fazla maliki olabilir. Her ne kadar uygulamada sık karşılaşılmasa da paylı mülkiyete tâbi bu bağımsız bölümün fiilî taksime konu edilmesine bir engel bulunmamaktadır. Meselâ yatay kat mülkiyetine tâbi bir taşınmazda yer alan bağımsız bölümlerden bir tanesi üzerinde bu bölümün paydaşları bir tahsis düzeni benimseyebilir. Bunun bir neticesi olarak ilgili bağımsız bölümün farklı alanlarının fiilen belli paydaşlara tahsisi söz konusu olabilir.
Yüksek Mahkemenin fiilî taksim için aradığı şartlardan ikincisi ise, müessesenin isminden de anlaşılacağı üzere, paylı mülkiyete tâbi taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmiş olmasıdır. Buradaki taksimden anlaşılması gereken fiilen söz konusu taşınmazın bölünmüş olmasıdır. Meselâ iki paydaşı bulunan 10.000 m2’lik bir arsanın 5.000’er m2’si ayrı ayrı paydaşlara tahsis edilmiş ve herhangi bir vasıta ile (çit, duvar, sınır taşı vb.) bunlar arasındaki sınır belirlenmiş ise, fiilî taksimin söz konusu şartı gerçekleşmiş kabul edilir. Benzer şekilde paylı mülkiyete konu bir tarım arazisinde farklı paydaşlar tarafından sınırı belli olacak şekilde farklı ürünlerin ekilmiş olması fiilî taksimin varlığını gösterir. İlgili şartın bir neticesi olarak, fiilî taksime konu taşınmaz bölümlerinin farklı paydaşlara tahsis edildiği (özgülendiği) anlamı çıkar. Bu kapsamda fiilî taksimden söz edebilmek için taşınmazın tamamının bütün paydaşlara özgülenmesi şart değildir. Ancak hiç şüphesiz kendilerine taşınmaz tahsis edilmeyen paydaşların paylı mülkiyete konu malı kullanma ve ondan yararlanma hakları ortadan kaldırılamaz (TMK m.693/1).
