Konut Kiralarının Yenilenmesindeki Artış Oranına 7409 Sayılı Kanun ile Getirilen Sınırlamanın Anayasal İlkeler Açısından Değerlendirilmesi

Evaluation of the Constitutional Principles Regarding the Limitation of the Increase Rate of Leases by the Act No. 7409

Elif SONSUZOĞLU, Onur CİDDİ

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi, başlangıçta sözleşme özgürlüğünün genel esasları çerçevesinde serbestçe belirlenebilmektedir. Yenilenen kira dönemlerinde kira bedellerine yapılacak artış ise Türk Borçlar Kanunu m. 344 çerçevesinde geçerli olmaktadır. İlgili madde yürürlükte olmasına rağmen, ekonomik koşulların değişmesine bağlı olarak artan enflasyon karşısında kiracıların korunması amacıyla yenilenen kira bedellerinin belirlenmesine 7409 sayılı Kanun ile %25 oranında bir üst sınır getirilmiştir. Ne var ki getirilen bu sınırlamanın sadece konutlarda uygulanacak olması ve konut kira geliri elde edenlerin gelirini önemli derecede sınırlaması sebebiyle düzenlemenin mülkiyet hakkı karşısındaki durumu bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu sebeple çalışmamızda 7409 sayılı Kanunun 4. maddesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esasların Anayasa’ya uygunluğunun incelenmesi amaçlanmıştır. Bu kapsamda yenilenen kira dönemlerine ilişkin geçmişten günümüze kadar yapılan sınırların hukuki güvenlik ilkesi karşısındaki durumu, akabinde 7409 sayılı Kanun ile getirilen son sınırlamanın mülkiyet hakkına ve eşitlik ilkesine uygunluğu tartışılacaktır.

Konut Kira, Mülkiyet Hakkı, Eşitlik İlkesi.

The determination of the rental price in residential and roofed workplace rents can be determined freely at the beginning within the framework of the general principles of freedom of contract. The increase to be made in rental prices in renewed rental periods is the Turkish Code of Obligations m. It is valid in the framework of 344. Although the relevant article is in force, an upper limit of 25% has been introduced with the Law No. 7409 on the determination of renewed rental prices in order to protect the tenants against the increasing inflation due to the change in economic conditions. However, the situation of the regulation against property rights is a problem since this limitation will only be applied to residences and it significantly limits the income of those who earn rental income from housing. For this reason, in our study, it is aimed to examine the conformity of the principles regarding the determination of the rental price to the Constitution in Article 4 of the Law No. 7409. In this context, the situation of the borders made from the past to the present regarding the renewed lease periods against the principle of legal security, and then the compatibility of the last limitation brought by the Law No. 7409 with the right of ownership and the principle of equality will be discussed.

Residental Rent, Protection of Property, Equality.

Giriş

Toplumun genelini ilgilendirmesi açısından kira sözleşmesi, geçmişten günümüze kadar güncelliğini yitirmeyen bir mesele olarak karşımıza çıkmıştır. Konut ve çatılı işyerlerinin kira bedelindeki artış, sözleşme ile belirlenmiş olsa da, kimi zaman kanun koyucunun iradesi ile kimi zaman da yargının müdahalesi ile belirlenmiştir. Ülkemizdeki ekonomik koşulların neticesinde enflasyonun kiracılar üzerindeki baskısını azaltmak ve kiraya veren- kiracı ilişkisindeki zayıf tarafın korunmaya çalışılması dolayısıyla, zaman zaman kanun değişiklikleri ile kira artış oranına ilişkin düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenlemeler kimi zaman sürekli uygulanmak üzere kanun maddesi ile kimi zaman sınırlı süre uygulanmak üzere geçici nitelikte yapılmıştır.

Bu müdahalelere ilişkin en güncel gelişme ise 08.06.2022 tarihinde kabul edilen 7409 sayılı “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” da yer almaktadır. Düzenleme, sadece konut kiralarına uygulanmak üzere, yenilenen kira döneminde uygulanacak artışa bir üst sınır getirmektedir. Kanunun düzenleniş amacı yine yüksek enflasyon karşısında kiracının korunması olsa da, bu kez ev sahipleri aleyhine denge aşırı ölçüde bozulmuştur. Getirilen düzenlemenin hukukun bütünselliği ilkesi çerçevesinde hukuka uygun olup olmadığı bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır.

Bu çerçevede çalışmamızda öncelikle konut kiralarında sadece yinelenen kira dönemlerinde bedelin belirlenmesine ilişkin kurallara değinilerek, 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) eklenen geçici 1. maddenin Anayasa’ya uygunluğu tartışılacaktır.

I. Genel Olarak

Kira sözleşmesi, kullandırma amacı güden sözleşmelerden biri olarak, malı geçici bir süre için karşı tarafın kullanımına bırakan, ivazlı (karşılıklı) bir sözleşmedir.¹ Bu ivazlı niteliği, kira sözleşmesini ödünç sözleşmesinden ayırmaktadır. Ne var ki ivaz olarak kullanımdan doğan kira bedelinin belirlenmesi, hukuki bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır.² Kira bedeli başlangıçta, sözleşme özgürlüğünün genel sınırları çerçevesinde serbestçe belirlenebilmektedir. Dolayısı ile aşırı yararlanma, irade sakatlığı ve genel ahlaka aykırılık halleri gibi durumlar dışında kural olarak tarafların başlangıçta belirlediği kira bedeline müdahale mümkün olmamaktadır.³

Sözleşme özgürlüğü, kira sözleşmesinin kurulması esnasında geçerli olmakta, sözleşmenin sürdürülmesi veya sonlandırılması hususlarında, bu ilkenin kanun koyucu tarafından kiracı lehine sürekli sınırlandığı gözlenmektedir. Bu çalışmada inceleme konusu sadece uzun süreli kiralamalarda⁴ , izleyen kira dönemleri için bedelin tespitine ilişkin getirilen sınırlamaların hukuka uygunluğunun incelenmesidir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)⁵ öncesi dönemde konutların ve çatılı işyerlerinin kiralanmasına ilişkin düzenlemeler, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da (GKHK)⁶ yer almaktaydı. 6570 sayılı GKHK yürürlükte olduğu dönemde kira bedeli, 2. ve 3. maddeleri çerçevesindeki sınırlar dahilinde belirlenmekteydi.⁷ Kira bedelinin belirlenmesine birtakım sınırlamalar getiren 2. ve 3. maddeleri, Anayasa Mahkemesi’ne taşınmış, Mahkeme 26.03.1963 tarihinde söz konusu maddeleri mülkiyet hakkının özüne dokunur nitelikte bularak iptal etmiştir.⁸ Anayasa Mahkemesinin iptal kararı ile kira bedelinin belirlenmesinde oluşan kanun boşluğu Yargıtay kararları ile doldurularak 6098 sayılı TBK döneminde kira bedelinin tespitine ilişkin m. 344’ün düzenlenmesine temel oluşturmuştur.⁹

II. Yenilenen Kira Dönemlerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve 7409 Sayılı Kanun’la Geçici Olarak Sınırlandırılması

Günümüzde de geçerli olmak üzere konut ve çatılı işyeri kiralarında¹⁰ kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel esaslar TBK m. 344’te düzenlenmiştir. Kanun ilk düzenlendiğinde, yenilenen kira dönemlerine ilişkin kira bedelinin tespitinde esas alınan temel kriter (ÜFE) üretici fiyat endeksiydi.¹¹ Bu itibarla yenilenen kira dönemlerinde kira bedellerine ilişkin anlaşmalar üretici fiyat endeksi oranlarıyla sınırlanmaktaydı. Bu sınırlama ise, TBK yürürlüğe girmeden önce dahi mülkiyetin özünü daralttığı gerekçesiyle öğretide eleştirilmişti.¹²

Daha sonra söz konusu madde, 7.01.2019 tarihinde 7161 sayılı “Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”¹³ ile değişikliğe uğramış, “üretici fiyat endeksi oranı” ibaresi, (TÜFE) “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı” ile değiştirilmiştir. Böylelikle kira bedelinin belirlenmesinde temel esasları içeren TBK m.344, nihai şeklini almıştır. TBK 344. maddenin birinci ve ikinci fıkrası, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şekildedir.

Değişikliğin yapıldığı tarihe ve TBK’nın yürürlük tarihine bakıldığında bütün bu değişimlerin sözleşmenin pasif tarafı olduğu düşünülen kiracıyı korumak olduğu söylenebilir. Zira 2010 yılı incelendiğinde on iki aylık ortalamalara göre aylık üretici fiyat endeksi oranının, tüketici fiyat endeksi oranının çok altında kaldığı görülmektedir.¹⁴ Ne var ki bu oran dengesi 2016 yılında bozularak, tüketici fiyat endeksi oranının, üretici fiyat endeksi oranına göre daha düşük seyretmesi ile sonuçlanmıştır. Kanun değişikliği öncesinde ise 2018 yılında tüketici fiyat endeksi oranının, üretici fiyat endeksi oranından %10 daha düşük olması sebebiyle kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksinin, temel endeks olarak kabul edilmesine zemin hazırlamıştır.

Ne var ki yenilenen kira ilişkilerinde tüketici fiyat endeksini temel alarak yapılan sınırlama hali hazırda yürürlükteyken 08.06.2022 tarihinde 7409 sayılı kanun ile 6098 sayılı TBK’ya geçici madde eklenmiştir.¹⁵ Böylelikle değişen ekonomik koşullarla artan kira bedellerinde kiralayan aleyhine tekrar sınırlayıcı bir düzenleme yapılmıştır.

7409 sayılı kanunun 4. maddesine göre;