Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmazın Tek Bir Paydaş Tarafından Kullanılması veya Kiraya Verilmesi

Using or Leasing of an Immovable, Subject of a Co-Ownership Property, by a Single Co-Owner

Meltem ERTUĞRUL

Paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda mülkiyet hakkına sahip olan paydaşların malı kullanma ve malı yönetme yetkisi bulunmaktadır. Paydaşların malı kullanırken diğerlerinin haklarını zedelememesi ilkesi ile malın yönetimi konusunda kanunda öngörülen nisaplarla karar alması gerekliliği bulunmakla birlikte uygulamada bu kurallara riayet etmeyen paydaşlar sebebiyle çeşitli uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Paylı mülkiyete konu malın paydaşlarca haksız kullanımı ile gerekli karar nisabına uyulmadan malın kiraya verilmesi gibi hallerde yaşanan hukuki sorunların çözümü paylı mülkiyet ilişkisinde özel öneme sahiptir. Diğerlerinin haklarını çiğneyen paydaşa karşı el atmanın önlenmesi, ecrimisil, zilyetliğin korunması davaları gibi istemlerde bulunulabileceği gibi, ihlalin boyutuna göre paydaşın paylı mülkiyet birliğinden çıkarılması veya ortaklığın giderilmesinin istenmesi de söz konusu olabilir.

Paylı Mülkiyet, İntifadan Men Koşulu, Ecrimisil, Paylı Malın Kullanılması, Paylı Malın Kiraya Verilmesi.

Co-owners who have property rights in immovable subject to co-ownership property have the authority to use and manage the property. While there is a principle of not to injure the rights of others while the property is used by the co-owners and the necessity to take decisions with the quorum stipulated in the law on the management of the property, in practice various disputes are experienced due to the co-owners who do not comply with these rules. The solution of legal problems in cases such as the unfair use of the property subject of co-ownership by the co-owners and the leasing of the property without complying with the required decision quorum has a special importance in the co-ownership relations. Claims may be raised such as case of prohibition of intervention against the co-owner who violates the rights of others, adequate pay, protection of possession, as well as expulsion of the co-owner from the common ownership union or removal of the partnership depending on the extent of the violation.

Co-Ownership, Condition of Exemption from Usufruct, Adequate Pay, Use of Shared Property, Lease of Shared Property.

Giriş

Taşınmaz bir maldaki mülkiyet hakkının, tek bir kişiye ait olmayıp birden çok kişinin maldaki mülkiyet hakkında pay sahibi olması halinde, taşınmaz malda paylı mülkiyet ilişkisi söz konusu olmaktadır. Bu durumda paydaşların, malın tamamı üzerinde bütün olarak hakkı bulunmakta ve paydaşların her biri payı üzerinde malikin hak ve yetkilerine sahip olmaktadır. Uygulamada sıklıkla karşımıza çıkan bir durum, paylı mülkiyete konu taşınmazın diğerlerinin haklarının zedelenerek tek bir paydaş tarafından kullanılması veya diğerlerinin onayının alınmadan tek bir paydaş tarafından kiraya verilmesi halidir. Her ne kadar her paydaşın malik sıfatıyla malı kullanma, malın yönetimine katılma gibi yetkileri bulunsa da paydaşlar bu yetkilerini kullanırken tamamen özgür değildir. Gerek malın kullanımı diğer paydaşların kullanımını sınırlamama ölçüsüyle, gerekse de malın yönetimi konusunda diğer paydaşlarla birlikte karar alınması noktasında sınırlandırılmıştır. Ancak malı tek başına kullanan paydaştan ecrimisil istenmesi kural olarak paydaşın intifadan menedilmesi koşuluna bağlanmıştır.

Çalışma kapsamında öncelikle paylı mülkiyet ilişkisinin temel özellik ve hükümlerine değinilerek paylı mülkiyet ilişkisinin hukuki çerçevesi çizilmeye çalışılmıştır. Ardından, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda, paydaşların malı kullanım hakkının ölçüsü ve sınırları, intifadan men koşulu ve ecrimisil, paydaşların malın kullanımı konusunda yapacakları anlaşmanın geçerlilik koşulları ve anlaşmanın özellikleri, malın kullanımı sırasında yapılan masrafların diğer paydaşlardan istenip istenemeyeceği hususları incelenmiştir. Çalışmanın diğer bölümünde, paylı mülkiyete konu taşınmazın geçerli şekilde tüm paydaşları bağlayacak şekilde kiraya verilebilmesi için gerekli koşullar açıklanarak, gerekli nisaba uyulmadan kira sözleşmesinin yapılmasının sonuçları açıklanmaktadır. Çalışma kapsamında değinilen hususlar mevzuat, doktrin görüşleri ve yargı kararları çerçevesinde incelenmeye çalışılmıştır.

I. Genel Olarak Paylı Mülkiyet

Bir eşyadaki mülkiyet hakkının, tek bir kişiye ait olmayıp birden çok kişiye ait olması birlikte mülkiyet olarak adlandırılmaktadır. Birlikte mülkiyet, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olarak ikiye ayrılmaktadır¹ . Elbirliği mülkiyetinde, ortaklar arasında kanun veya sözleşmeler uyarınca meydana gelen bir topluluk söz konusudur. Bu topluluktaki kişiler hakkın tamamına paylara bölünmeden, topluluktaki diğer kişilerle birlikte sahiptir² . Birlikte mülkiyetin varlığında, birden çok kişinin maldaki mülkiyet hakkı bakımından pay sahibi olması hali ise, paylı mülkiyet olarak ifade edilmektedir³ . Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesine göre;

“Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. (-) Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. (-) Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”