Taşınmaz Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğunun Kapsam ve Süresi

Halil Yılmaz

Taşınmaz kira sözleşmeleri nde kiracının borçlarına kefalet, yazılı biçimde, kefil olunan borçların ismen ve azami miktarı belirtilmek suretiyle yapılması halinde geçerlilik kazanır. Bu kefalet, ayrıca belirtilmediği takdirde, uzayan kira dönemine ilişkin borçları kapsamaz. Borçlar Kanunun Tasarısına göre, böyle bir borca kefalette kefil, kiralayana yazılı bildirimde bulunarak, henüz doğmayan gelecek aylara ilişkin kefaletinden dönebilecektir.

Kefil, Kefalet, Uzayan Kira Dönemi, Elektrik, Su, Hor Kullanma Bedeli

I- Giriş

Ülkemizde konut sayısının yetersizliği ile gündeme gelen kiralamalarda, kiracının kira bedelini ödememe sorunu nedeniyle, kira borcuna kefalet ne yazık ki, gerek kefil gerekse kiralayanlar açısından problem olarak varlığını sürdürmektedir. Özellikle büyük kentlerde yaygın olan kira sözleşmeleri, yaşanan olumsuzluklar nedeniyle, güvenilir bir kefil olmadan imzalanmaz hale gelmiştir. Kiralayanlar, kiracıdan çok kefilin ödeme gücüne bakmakta; dolayısıyla kefili kiracının konutta oturduğu süreden kaynaklanan bütün borçları için sorumlu tutma arayışına girmektedir.Bu nedenle, elektrik, su ve taşınmazın hor kullanılması gibi doğrudan kira bedeline ilişkin olmayan borçlar için de kefile başvurulmaktadır.

II- KEFALET SÖZLEŞMESİ NİN GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Kefalet sözleşmesinin geçerli olması için, aranması gereken ilk koşul, geçerli bir şekilde doğmuş asıl borcun bulunmasıdır (Borçlar Kanunu-BK md. 485)¹. Ancak bu durum, gelecekte doğacak bir borç için kefalet sözleşmesi yapılamayacağı anlamına gelmemektedir. Kaldı ki, kira sözleşmesinde, gelecekte doğacak olan bir borç için kefil olunmaktadır². Dolayısıyla, geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, aranması gereken ilk koşuldur. Kiralama işi, kiralayan ile kiracı arasında borçlar hukuku anlamında bir sözleşme ilişkisinin kurulmasına bağlıdır. Sözleşmenin konusunu, taşınmazın kullanımı ile bunun karşılığı olan ücret alacağı oluşturmaktadır. Kira sözleşmesinin geçerliliği, ilke olarak herhangi bir şekil koşuluna bağlı değildir. Sözleşmenin herhangi bir nedenle hükümsüzlüğü kefaleti de hükümsüz hale getirir. Örneğin, kira sözleşmesi hata, hile, ikrah, ahlaka ve yasalara aykırılık, imkânsızlık veya biçime uymama gibi nedenlerle geçerli olmadığında, fer’i borç niteliğinde olan kefalet de aynı sonucu paylaşarak geçersiz olacaktır.

Kefalet sözleşmesi BK’nın 483. maddesinde düzenlenmiş olup, genel olarak, borçlunun borcunu ifa etmemesinden dolayı, kefilin alacaklıya karşı şahsen sorumlu olacağını taahhüt etmesi olarak tanımlanmaktadır³. Kefaletin amacı, alacaklıya bir teminat sağlamaktır. Kira alacağından doğan kefaletin amacı ise, alacaklı kiralayanın alacağını şahsen teminat altına almaktır.