Riskli Yapı Hakkında Karar Alma Usulü ve Usuli Eksikliklerin Kararın Geçerliliğine Etkisi

The Decision Making Procedure Regarding Risky Structures and the Effect of Procedural Deficiencies on the Validity of the Decision

Ahmet Arif ELLEK

Yıkılma ve ağır zarar görme tehlikesine maruz kaldığı ya da ekonomik ömrünü tamamladığı anlaşılan yapılara “riskli yapı” denilmektedir. Bugün ülkemizdeki birçok konut ile bina bu anlamda bir riskli yapıdır ve dönüşümleri gerekir. Kural olarak, riskli olduğu tespit edilen bu yapılarda riskin nasıl bertaraf edileceğine ise kat malikleri veya paydaşlar karar verir. Söz konusu bu kişiler riski ya yapıyı yıktırarak ya da güçlendirerek bertaraf ederler. Ancak yıkıma veya güçlendirmeye ilişkin bu kararların tüm hak sahiplerinin katıldığı toplantıda alınması gerekir. Çünkü her hak sahibinin yaşadığı ya da bir şekilde yararlandığı yapının geleceği hakkında görüş bildirme, değerlendirme yapma ve karar verme yetkisi vardır. Aksinin kabulü, çoğunluğun iradesinin azınlığa dayatılmasına ve açıkça koruma altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edilmesine yol açar. Dolayısıyla toplantı yapılması, onların mülkiyet haklarına bağlı bu yetkileri etkin bir şekilde kullanmalarını sağlar. Bu kapsamda çalışmamızda, toplantının neden bu kadar önemli olduğu üzerinde detaylıca durulmuş ve usulüne ilişkin bilgi verilmiştir.

Kentsel Dönüşüm, Riskli Yapı, Riskli Yapı Hakkında Toplantı Yapmak, Toplantı Usulü, Karar Yeter Sayısı.

Structures that are exposed to the danger of collapse and severe damage or that have completed their economic life are called “risky structures”. Today, many residences and buildings in our country are risky structures in this sense and need to be transformed. As a rule, the board of property owners or shareholders decide how to eliminate this risk. These right holders eliminate the risk either by demolishing or strengthening the structure. However, these decisions regarding demolition or strengthening must be taken at the meeting attended by all right holders, since all right holders are entitled to express an opinion, to evaluate and to decide on the future of structure that they live in or benefit from. In the contrary case, the demand of majority is imposed to the minority and right of ownership protected by civil law is unacceptably violated. Therefore, meetings enable the right holders to effectively use the powers arising from their right of ownership. In this study, the importance of the meetings is discussed in detail and information regarding the procedure of these meeting is provided within this scope.

Urban Transformation, Risky Structure, Holding a Meeting About Risky Structure, Meeting Procedure, Quorum of Decision.

GİRİŞ

Ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya ağır hasar görme ya da yıkılma riski taşıyan yapılarda, bu hususlar ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmişse, söz konusu yapı riskli yapı olarak nitelendirilir. Çalışmamızda ilk olarak riskli yapı kavramı açıklanmış olup, risk tespitini kimlerin yaptırabileceğine ve bu tespite nasıl bir idari ve yargısal denetim uygulanabileceğine açıklık getirilmiştir.

Bir binanın veya yapının riskli olduğunun tespit edilmesi üzerine ise bu riskin nasıl bertaraf edileceğine dair paydaşlarca veya kat maliklerince bir karar alınması gerektiği ise muhakkaktır. Herhangi bir mülkiyet hakkı ihlaline sebebiyet verilmemesi ve ilgililerden her birinin söz hakkı sahibi olması açısından bu kararın toplantıda alınması çok önemlidir. Çalışmamızda bu zaruret, riskli yapının kat mülkiyetine veya paylı mülkiyete tabi olması bakımından ayrı ayrı incelenmiştir. Bu bölümde ayrıca riskli yapı hakkında toplantı yapılmadan alınan kararların ve akdedilen sözleşmelerin akıbetinin ne olacağı irdelenmiştir.

Bahsedilen bu toplantının usulüne dair riskli yapılarda dönüşüm sürecini düzenleyen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306 sayılı Kanun)¹ ve bu Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde (Uygulama Yönetmeliği)² herhangi bir düzenleme mevcut değildir. Bu nedenle çalışmamızda toplantının önemi değerlendirildikten sonra toplantıda izlenmesi gereken yol haritası, toplantı zamanı, toplantı çağrısı ve toplantı yeter sayısı açıklanacaktır. Toplantı usulüne ilişkin bu açıklamalar ve değerlendirmeler yer yer Yargıtay kararlarıyla desteklenecektir.