Kat Mülkiyeti Yasasının 42. Maddesi Hükmüne Göre Anataşınmazın Ortak Yerlerinde Faydalı Yenilik ve Eklemeler Yapılmasına İlişkin Yöntem ve Esaslar
Mahir Ersin Germeç
Genel kural olarak, kat mülkiyetli anataşınmazın ortak yerlerinde tüm kat maliklerinin rızası (onayı) olmadıkça inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yapılamaz (KMY. md. 19/2, 42/1 İlk tümce). Ancak, ortak yerlerin düzgün veya bunların kullanımının daha rahat ve kolay bir duruma konulmasına ya da bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak tüm yenilik ve eklemeler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri yeniliklerden yararlananlarca yararlanma oranına göre ödenir (KMY. md. 42/1, 3). Bu bağlamda, özürlülerin yaşamı için zorunlu görülen proje değişikliği, Anayapının ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin değiştirilmesi için, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar yeterli ve gereklidir. Isı yalıtımı, ısıtma sistemi yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin değiştirilmesi için yapılacak ortak işlerin giderleri kat maliklerince arsa payları oranında ödenir (KMY. md. 42/2, 4).
Ortak Yerlerde Faydalı Yenilik ve Eklemeler, Yenilik ve Ekleme ler Yapılabilmesi İçin Kat Malikleri Kurulu Kararı, Faydalı Yenilik ve Eklemelerin Giderlerine Katılma, Özürlülerin Yaşamı İçin Zorunlu Olan Yenilik ve Eklemeler, Anayapının Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi, Isıtma Sisteminin Yakıt Dönüşümü, Isı Yalıtımı ve Isıtma Sistemindeki Değişiklik Giderlerine Katılma, Yönetim Plânı Hükümlerinin Değiştirilmiş Sayılması.
Giriş
Kat Mülkiyeti Yasası (634 sayılı), kat mülkiyeti yönetim düzeninde ortak yerlerle ilgili yenilik ve ilaveleri; faydalı olanlar (md. 42), çok masraflı ve lüks olanlar (md. 43) ve bağımsız bölüm ilavesi olmak üzere üç grupta toplamıştır. Bu tür yenilik ve ilaveler için yapılacak işlemler ve harcamalar da bu ayrıma göre belli kurallara bağlanmıştır.
Yasanın 42.maddesi, “faydalı olanlar” başlığı altında, ortak yerlerden sağlanacak yararı artıran, bunların daha düzgün - rahat - kolay ve elverişli bir duruma konulmasını sağlayan yenilik ve eklemelerin yapılması konusunu düzenlemektedir.
1- Ortak Yerlerde Faydalı Olan Yenilik ve Eklemeler
Yasa, 19. maddesiyle ortak yerlerde her türlü yapım ve değişiklikleri yasaklamış, bunların ancak kat maliklerinin tümünün rızası ile yapılabileceğini öngörmüş iken, 42. maddesinde bazı hususlarda kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları kat malikleri kurulu kararıyla ortak yerlerde yapım, değişiklik ve eklemeler yapılmasına izin vermiştir.
