Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekil ve Şekle Aykırılığın Sonuçları

The Results of the Contrariety to the Form of the Construction Agreement in Return for Land Share

Süleyman Yalman

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurlarından birisinin arsa, dolayısıyla taşınmaz olduğu için, resmi şekle tabidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi ve düzenleme biçimindeki şekil kurallarına tabidir. Kanunlarda öngörülen şekilde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Çünkü burada öngörülen şekil, sözleşmenin ispat şartı olmayıp, geçerlilik şartıdır. Şekille ilgili kural emredici nitelikte olduğundan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi öngörülen şekle uygun yapılması gerekir. Kanunda öngörülen şekle uyulmadan yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak geçersizdir.

Sözleşmelerde şekle aykırılığa bağlanan yaptırım (müeyyide) hükümsüzlüktür. Ancak hükümsüzlüğün ne tür bir hükümsüzlük olduğu hususu doktrinde tartışmalı bir konudur. Bu konuda doktrinde başlıca beş görüş ileri sürülmektedir. Bunlar; Butlan (kesin hükümsüzlük) görüşü, kendine özgü geçersizlik görüşü, tabii borç görüşü, yokluk görüşü ve borçlu olunmayan bir edimi bilerek isteyerek ifa görüşüdür. Butlan görüşü hem İsviçre Federal Mahkemesi hem de Yargıtay tarafından kabul edilen görüştür. Şekle aykırı sözleşme baştan itibaren geçersiz olup hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Fakat şekle aykırılık iddiası, dürüstlük kuralına aykırılık oluşturup hakkın kötüye kullanma yasağı içerisinde değerlendirildiğinde geçersizlik iddiası ileri sürülemeyecektir.

Arsa Payı, Yüklenici, Arsa Sahibi, Sekle Aykırılık.

Construction agreement in return for land share including concurrent covenant is one of the istin synallagmatic contracts. Land which is one of the components of construction agreement in return for land share, is subject to official form as it is immovable. Construction agreement in return for land share is subject to official and regulation form rules. The contracts which are not made according to the current laws are legally invalid, because the form here is not proof clause of the contract but it is the condition for validity. Because the rule about the form is compulsory, construction agreement in return for land share needs to be done properly. The construction agreement in return for land share which is not made according to the law is invalid as a rule.

Opposition to the form of sanction in the contacts is null. However, the type of nullity is a highly controversial topic. Primarily there are five remarks in the doctrine. These remarks are; Butlan (absolute nullity), unique invalidity, natural obligation, disappearance and accomplishment of an indebted deed intentionally.

Butlan’s opinion is accepted opinion by both Switzerland Bundesgericht and Supreme Council. The contracts which are contrary to the form are invalid from the beginning and result in nothing. However, the claim of the contrary to the form cannot be invalid when it is evaluated in the ban of using right badly against good faith.

Land Share, Contractor, Landowner, Contrary to the Form.

I. GENEL OLARAK

Ülkemizde 1980 sonrasında inşaat sektörü büyük bir ivme kazanmış ve bunun neticesinde Borçlar Kanununda düzenlenmemiş olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uygulamada sıklıkla görülen bir sözleşme türü olmuştur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edimi ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda bağımsız bölümleri yapıp arsa sahibine teslim etmektir¹. Yüklenicinin yüklendiği yapı yapma ediminde ağır basan yön, gereçlerin tesliminden çok anlaşmaya uygun bir eserin meydana getirilmesidir. Burada iki sözleşmeden yalnız birine ilişkin unsurların varlığı ile hukuki sonuç meydana gelmez. Taraflar sadece eser sözleşmesine ilişkin kural ve sonuçlar ile amaçlarına ulaşamayacakları gibi, salt taşınmaz satışı veya vaadine ilişkin sözleşme hükümleriyle de taraf iradelerine uygun sonuç elde edilemez. Taraflar sözleşmeyi yaparken, sadece bir taşınmaz alım satımı amaçlanmadığı gibi, tek başına bir eserin yani inşaatın bağımsız olarak yapılması da tarafların amacı olamaz. Anlaşmanın bünyesinde taşıdığı iki sözleşmeden birinin hükümleri göz önünde tutulmazsa öbürü zaten bir sonuç ifade etmeyecektir². Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesini, çift tipli bir karma sözleşme diye nitelemek gerekir. İlke olarak, çift tipli karma sözleşmeye, her bir edimin alındığı sözleşmelerden her birinin kuralları kıyasen uygulanır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine birleştirme kuramının değil, yaratma (kıyas) kuramının uygulanması gerektiği doktrinde kabul görmektedir³. Karma sözleşmeler, birden çok sözleşmedeki unsurların yasada öngörülmemiş bir biçimde bir araya getirilmesiyle meydana gelir. Her ne kadar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de taşınmaz satımı ve eser sözleşmesi olarak iki sözleşmeye ilişkin unsurlar varsa da, bunlar bağımsızlıklarını koruyamamakta ve her sözleşmeye kendine özgü kuralların uygulanmasıyla sonuca varılamamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bu sözleşmeyi oluşturan taşınmaz satımı ile eser sözleşmesine ilişkin kurallar ancak kıyas yoluyla uygulanabilecek, bu kuralların uygulanmasında çatışma meydana gelmişse, sözleşmenin amacı ve tarafların karşılıklı çıkarları göz önüne alınarak dürüstlük kuralına uygun biçimde hareket edilmesi ve gerekirse Borçlar Kanununun genel hükümlerinin uygulanması yolunda gidilecektir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satımı ve eser sözleşmesi olarak iki sözleşmeye ilişkin unsurlar ihtiva etmektedir. Sözleşme konularından birinin arsa, dolayısıyla taşınmaz olması sebebi ile arsa paylarının devri ve devir taahhüdünü ihtiva ettiği için, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin TMK. M. 706/1, TBK.m.237 (EBK.m.213), Tapu K. M.26, Noterlik K.m. 60 ve 89 gereğince resmi şekilde ve düzenleme biçiminde yapılması gerekir.