Alman Kira Hukuku’nda "kira Artışını Frenleme Sistemi", “Emlakçı Komisyonunda Sipariş Prensibi” ve Türkiye'deki Benzer Uygulamalar
The Braking System of Rent increases and the Ordering Principle in the Field of Real Estate Egent's Commission in German Rental Law and Similar Practices in Turkey
Nilüfer KÖKER
Alman hukukuna, kira hukuku ile ilgili olarak 01 Haziran 2015 tarihinde, sıkışık konut piyasasında kira artışlarını frenlemeye yönelik ve emlakçı komisyonunun kim tarafından ödeneceğine dair iki yeni düzenleme getirilmiştir. Sıkışık konut piyasasında kira artışını frenlemeye yönelik düzenleme Alman Medeni Kanunu olan BGB ye eklenmiştir. Bu düzenleme ile ev sahipleri yeni kira sözleşmesi yaparken artık 10%’dan fazla zam yapamayacaktır.
Emlakçı komisyonuna ilişkin düzenleme ise Konut Aracılığı Kanunu'na eklenmiştir. Bu düzenlemeye göre emlakçılar kimden talimat aldılarsa komisyonu ondan alacak; dolayısıyla komisyonu her zaman kiracıdan değil, kendisini görevlendiren kişiden talep edebileceklerdir.
Almanya uygulaması ile karşılaştırılmak üzere Türkiye’deki kira artış oranlarının belirlenmesine dayanak olan yasal düzenlemeler çerçevesinde kiracının korunması konularına değinilmiştir. Türkiye’deki emlak komisyonculuğunun yasal temelleri sorgulanmış ve yerleşik uygulamalardan bahsedilmiştir.
Almanya’da Kira Artışı, Türkiye’de Kira Artışı, Sipariş Prensibi, Emlakçı Komisyonu, Alman Konut Aracılığı Kanunu, Türkiye’de Emlakçılık Kavramı.
In the 1st of June in 2015 in German rent law two new regulations relating to braking rent increases on tense housing markets and by whom the real estate agent's commission has to be paid were introduced. The regulation relating to braking rent increases on tense housing market has been inserted in the German civil law. With this, in new rental agreements the lessor can only make a rent increase up to 10%.
The regulation relating to the real estate agent's commission has been inserted in the "house brokerage law". According to this regulation estate agents will get the commission by whom who gives the instructions. If the lessor commissioned the real estate agent, the agent gets his commission not by the the tenant. In that case the lessor has to pay the commission.
Turkish rent increase rates in comparison to Germany practice within the framework of legal regulations to issues on protection of tenants has been touched. The legal basis of real estate brokerage in Turkey has been questioned and local practices has been mentioned.
Rent Increase in Germany, Rent Increase in Turkey, Ordering Principle, Real Estate Agents Commission, German House Brokerage Law, the Concept of Real Estate Agency in Turkey.
01.06.2015’te yürürlüğe giren kira artışını frenlemeye yönelik getirilen düzenlemenin amacı, şehirleşmenin yoğun olduğu bölgelerde ve üniversite şehirlerinde yüksek kira artışlarını önlemek, yani sıkışık konut piyasasında kira artışlarını frenlemektir. Bu bölgelerde geliri düşük ve sosyal bakımdan bölgeye bağlı olan hanelerin ve hatta kimi zaman geliri orta durumda olan hanelerin de konut bulmaları imkânsız hale gelmiş olması nedeniyle böyle bir düzenlemeye gidilmiştir1.
Bu yeni düzenleme ile BGB’de 549, 557/a ve 557/b maddeleri değiştirilerek ve 556/d, 556/e, 556/f ve 556/g maddeleri eklenerek mevzuata uyarlanmıştır. Ancak düzenleme otomatik olarak her eyalette uygulanamamaktadır. Uygulanabilmesi için, BGB md. 556/d f.2 b.1 gereği, eyaletlerin 5 senelik bir süre için, kanun hükmünde kararnameyle, konut piyasasının sıkışık olarak değerlendirdikleri bölgeleri ve bu bölgelerde kira artışının frenlenmesinin uygunluğunu belirlemek zorundadırlar. Konut piyasasının sıkışıklığı değerlendirilirken, uygunluk ve gereklilik ilkelerinin dikkate alınması gerekmektedir. BGB md. 556/d f.2 b.4'e göre kanun hükmünde kararnameler gerekçelendirilmelidir. Bu gerekçelerden belirlenen bölgenin hangi nedenlerden dolayı sıkışık konut piyasası olarak kabul edildiği ve eyalet hükümetince bu sıkışık konut piyasasına karşı hangi önlemler ve tedbirlerin alacağı hususu ortaya koyulmalıdır2.
BGB md. 556/d f.2 b.3 gereği kanun hükmünde kararnameler en geç 31.12.2020 tarihine kadar yürürlüğe girmelidir. Dolayısıyla bu çerçevede yapılmış kanun hükmünde kararnameler en son 31.12.2025 tarihinde geçerliliğini kaybedeceklerdir.
