Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

Eşya Hukukunun Temel İlkeleri Karşısında Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Niteliği

Legal Status of Flat Ownership and Construction 
Servitude in the Presence of the Main Principles of Real Law

Zeynep Arslan

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bir binanın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kabul edilmiştir. Bu bağımsız bölüm malikinin ayrıca paylı mülkiyet esasları çerçevesinde ortak yerler üzerinde de pay sahibi olması durumu, bu mülkiyetin niteliği hususunda birçok tartışmayı da beraberinde getirmiştir. Bu çalışma ile kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği öğretideki tartışmalarda dikkate alınarak incelenmiştir.

Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyetinin Niteliği, Kat İrtifakı, Kat İrtifakının Niteliği.

Independent units which are suitable for using separately and individually were accepted as an independent property right in Law of Condominium No.634. This situation that flat owners also have share on common places in accordance with the principles of joint ownership besides this right has brought about a lot of discussions. In this study, legal status of flat ownerships and construction servitude are examined considering discussions of doctrine.

Flat Ownership, Legal Status of Flat Ownership, Construction Servitude, Legal Status of Construction Servitude.

§ GİRİŞ

Bir binanın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan yerleri üzerinde, eşya hukukunun bütünleyici parça ilkesinden ayrılarak tanınan bağımsız mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denilmektedir. Bu bağımsız mülkiyet hakkı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) düzenlenmiş olup; bu düzenleme ile nüfus artışıyla beraber artan konut ve iş yeri ihtiyacının giderilmesi amaçlanmıştır. Kat irtifakı ise bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından KMK hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır. Kat irtifakı ile irtifak hakkı sahiplerine ileride kat mülkiyetine esas teşkil edecek bina inşa etme veya inşasını talep etme imkanı veren ayni bir teminat sağlanması amaçlanmıştır.

KMK’da kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tanımı ve niteliği ile ilgili düzenlemeler, öğretide bu müesseselerin niteliğinin tespiti noktasında birçok tartışmayı da beraberinde getirmiştir. Bu çalışma ile kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği, eşya hukukunun temel ilkeleri de dikkate alınarak değerlendirilecektir.

I. GENEL OLARAK KAT MÜLKİYETİ

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı ile ilgili düzenlemeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu1 ile yürürlüğe girmiştir. Kat mülkiyeti kavramı da bu kanunun 1.maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır: “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.” Bu tanımda da görüldüğü üzere, kat mülkiyeti, tamamlanmış bir kargir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümlerinde o taşınmazın maliki ya da ortakları tarafından kurulan mülkiyet hakkıdır2. Bir yapının bağımsız bölümlerinden birinde kat maliki olabilmek için mutlaka taşınmazda belli bir paya sahip olmak gerekir. Diğer bir deyişle, taşınmazda pay sahibi olmaksızın, bağımsız bölümlerden birinin maliki olmak olanaksızdır3. Çünkü arsa payı ile bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet ve haliyle arsa payı ile orantılı olarak ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet ayrılmaz bir şekilde birbirine bağlıdır4. Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına sahip olan kişinin, aynı zamanda arsa payına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payına sahip olması durumu öğretide kanun koyucunun eşyaya bağlı bir paylı mülkiyet kurduğu şeklinde yorumlanmaktadır5.