Yargıtay Kararları Eşliğinde taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
Deed Annotation of a Preliminary Immovable Sale Contract in the Light of Supreme Court Precedents
Erhan GÜNAY
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde resmi şekilde yapılır. Sözleşme tapuya tarafların istemi ile şerh edilebilir. Aksi halde satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse kural olarak, TMK m.1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur. Ne var ki vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin veya edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötü niyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir.
Şerhte İstem, Şerhin Hukuki Gücü, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şerhi, Şerh İsteminde Süre, Şerhin Mülkiyet Naklini Sağlamayacağı.
Preliminary immovable sale contract is officially made in notary publics. The contract might be annotated as deed restriction on title deed upon requests of the parties. Otherwise rights of a third person who acquired property on the basis of good faith in land register are protected in accordance with the article 1023 of Turkish Civil Code if the preliminary immovable sale contract isn’t annotated in land register. However, either the preliminary sale contract is annotated or not in the land register, the contract buyer might always allege that the person who acquired the property on the basis of land register acquired the ownership maliciously.
Claims on Annotation, Judicial Power of Annotation, Annotation of Construction Agreement in Return For Land Share, Time in Annotation Claims, No Ownership Transfer is Ensured by Annotation.
I. Giriş
Kaynağını 6098 sayılı TBK’nın 29’uncu (818 s. BK m. 22) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, TBK’nın 237’nci (BK m. 213) maddesi ile, 4721 sayılı TMK m. 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 89. hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, yani geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, bu sözleşmeyle mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan, yükümlülük yerine getirilmediğinde TMK m. 716 gereğince açacağı “tapu iptali ve tescil” davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse kural olarak, TMK m. 1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımının korunması gerekir.
Ancak, vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin, tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötü niyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu durumda üçüncü kişinin mülkiyet ediniminin yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken kişi olup olmadığına bakılması gerekir.
