Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Gereksinimi

The Evacuation of the Lessee Due to Lessor’s Necessity in Terms of Residences and Business Places

Yalçın TOSUN

Türk Borçlar Kanunu’ndaki kiraya verenin gereksinimi nedeniyle tahliye hallerinden m.350/b.1 ve m.351 ele alınmıştır. Kiraya veren ve yeni malikin ve yakınlarının konut ve işyeri gereksinimleri konuları, geçmişten bugüne Yargıtay kararları ve doktrin tartışmalarıyla birlikte değerlendirilmiştir. Ayrıca gereksinim kavramının ele alınışı ve yorumlanışındaki kıstaslar incelenmiştir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kirası, Gereksinim Nedeniyle Tahliye.

In this article, the subject of evacuation of the lessee due to lessor’s necessity has been dealt with in relation to Articles 350/1 and 351 of Turkish Code of Obligations. The issue of lessor’s, new owner’s and their kinsmen’s need for residence and business place has been evaluated in light of the Turkish Supreme Court’s jurisprudence and the ongoing scholarly debates. Furthermore, the criteria concerning the perception and interpretation of the notion of “necessity” has been analyzed categorically.

Rent of Residence and Business Places, The Evacuation of the Lessee Due to Necessity.

I. GİRİŞ

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle birlikte kira sözleşmesi en fazla değişiklik getirilen sözleşme türlerinden biri olmuştur. Genel hükümlerdeki değişiklikler bir yana, özellikle 18.5.1955 tarihli 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un ilga edilmesi¹ ve konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu içine alınması, kira sözleşmesinin kanuni düzenlemesiyle ilgili en önemli değişiklikleri oluşturmuştur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.339 vd.’da düzenlenen konut ve çatılı işyerleri için tahliye nedenleri iki ana grupta düzenlemiştir ve ‘kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri’ bunlardan ilk grubu oluşturmaktadır². Bu çalışmanın kapsamında kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenlerinden sadece 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350 ve m.351’deki ‘gereksinim’ olgusu kapsamlı olarak alınacaktır. Bahsi geçen bu hâller, sırasıyla ‘Gereksinim ile Yeniden İnşa ve İmar’ ile ‘Yeni Malikin Gereksinimi’ başlıklarını taşıyan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350 ve 351. maddelerinde düzenlenmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden önceki dönemde, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. maddesinde³ yer verilmiş olan bu haller, Türk Borçlar Kanunu’na alınırken bazı değişikliklere uğramıştır. Bu çalışma kapsamında hem bu değişiklikler gözden geçirilecek, hem de hükümlerin içinde yer alan tahliye nedenlerinin doktrin ve özellikle yargısal içtihat tarafından özellikle güncel olarak ne şekilde ele alındığı incelenerek yorumlanacaktır. Bunlara ek olarak konut ve çatılı işyerleri açısından ‘gereksinim’ kavramının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350/b.1 ve m.351 açısından ne anlama geldiği yanında, bu gereksinimin sahibinin kimler olabileceği hususu da incelenmeye çalışılacaktır. Bu doğrultuda kiraya verenin/yeni malikin yakınlarının ya da tüzel kişilerin gereksinim nedeniyle tahliye taleplerinin hangi şartlarda gerçekleşebileceği de ayrı bir incelemenin konusunu oluşturacaktır.