6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Uyarınca Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi ve Sonuçları

Termination of Condominium as Per The Law no 6306 Regarding The Transformation of Areas Under The Risk of Disaster and its Consequences

Saliha Çağatay

Kat mülkiyeti kurumu temel olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. Ancak bu Kanun günümüz koşullarında, yerleşim problemlerini giderebilmek için yeterli olmamaktadır. Zira kentlerin sanayileşme sonrası hızlı göç alması ve gerçekleşen göç hareketlerinin sonunda kentlerde yoğunlaşan yeni nüfusun barınma ihtiyacını yeterince karşılamaya yönelik politikaların geliştirilememesi çarpık kentleşme sonucunu doğurmuştur. Özellikle ülkemizdeki deprem gerçeğine rağmen öteden beri, her türlü bilimsel veri ve kural göz ardı edilerek sürdürülen güvensiz yapılaşma can ve mal emniyetine yönelik ciddi bir tehdit arz etmektedir. Tüm bu sebepler göz önünde bulundurularak afet risklerini minimize etmek ve yaşanan kayıpları azaltmak amacıyla mevzuatımıza 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun dahil edilmiştir. Kanun ile birlikte afet riskine yönelik kentsel dönüşüm gerçekleştirilecek ve yerleşim yerleri daha yaşanabilir kılınacaktır. Kanun ile ilgili özellikle üzerinde durulması gereken riskli yapı ve riskli alan kavramlarıdır. Kanun’a göre riskli alanlarda bulunan yapılar ile bu alanlarda bulunmaksızın riskli olduğu tespit edilen yapılar; yıkıma, yeniden yapıma, satın almaya veya diğer biçimlerde değerlendirilmeye konu olabilecektir. Yani riskli olduğu tespit edilen bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti sona erecek ve sonrasında gerçekleştirilecek uygulama işlemlerine ise kat malikleri karar verecektir. Makalemizin amacı da bu düzenlemeyle getirilen yeni kavramları ele alarak sona erme hâllerini ve sonuçlarını inceleyip; genel sona erme hâlleriyle de bağlantısını kurmaktır.

Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı, Riskli Yapı, Uygulama İşlemleri.

The cases of the termination of property ownership have been organized mainly in Property Ownership Law No: 634. Termination may be conducted with the consent of owner/owners, also cases out of consent such as destruction of the building or expropriation shall terminate property ownership. Alongside the reasons present in Property Ownership Law, other reasons that lead to the termination of property ownership have been organized in our legislation. Renewal of living spaces through processes called urban transformation may be an example of this. In order to provide urban renewal due to disaster, Transformation of the Fields that are Under Disaster Risk Law No. 6306 has been included in our legislation. The objective of this article is to investigate the terminations brought by this legislation and their consequences, and to relate this with general termination cases. According to the Law, Buildings located in risky areas according to the Law and buildings, which are risky, though not located in those areas, may be subjected to destruction, reconstruction, purchasing, evaluation or purchasing with other forms. Dwellings and workplaces located in risky areas shall be moved to new settlement and structuring areas called reserve construction area. Risky buildings shall be destructed and therefore, property ownership shall be terminated. After the destruction, it is fundamental for the owners to investigate the parcels of the destructed building first. Application processes may occur in different forms according to whether owners settled down.

Termination of Property Ownership, Property Ownership Law No. 634, Transformation of The Fields That Are Under Disaster Risk Law No. 6306, Risky Area, Reserve Construction Area, Risky Building, Application Process.

§ GİRİŞ

Mülkiyet hakkı, kişiye eşya üzerinde en geniş yetkileri veren haktır. Kat mülkiyeti de özel bir mülkiyet tipi olup 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir¹. Kat mülkiyetinin sona ermesi genel olarak hak sahibinin iradesiyle gerçekleşmektedir; ancak bunun yanı sıra eşyanın tabiatına özel hâller yahut devlet müdahalesi de sona erme hâlleri içerisinde yer alır.

Kentsel dönüşüm uygulamaları da idare vasıtasıyla kat mülkiyetinin sona ermesine sebebiyet verebilir. Hiç şüphe yok ki idarenin temel görevlerinden biri de düzenli, sağlıklı ve estetik kentleşmeyi sağlamaktır. Ancak kentlerin sanayileşme sonrası hızlı göç alması ve kentlerde yoğunlaşan nüfusun barınma ihtiyacını sağlayacak konut politikalarının geliştirilememesi, çarpık kentleşme sorununun doğmasına yol açmıştır. İşte bu problemi çözmek, kişilere Anayasa’dan doğan sağlıklı ve güvenli bir çevrede yaşama imkânı sağlayabilmek adına kentsel dönüşüm süreçleri başlatılmıştır. Kentleri ekonomik, sosyal ve kamusal gereklilikleri karşılayabilecek hâle getirmek amacıyla, kenti dönüştürecek farklı alanlarda birçok yasal düzenleme yapılmıştır. Bizim de çalışmamızın konusu olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bir deprem ülkesi olan Türkiye’de afet risklerini minimize etmek, yaşanabilecek can ve mal kayıplarını en aza indirmek amacıyla mevzuatımıza dâhil olmuştur². Söz konusu Kanun, idareye riskli alanlarda ya da risk taşıyan yapılarda kamu gücü kullanarak bir dönüşüme zorlama imkânı sağlamıştır.

Biz de burada öncelikle 634 sayılı KMK’deki sona erme hâllerini inceleyecek, daha sonra idari yolla kat mülkiyetinin sona erme hâlleri içerisinde değerlendirebileceğimiz kentsel dönüşüm çerçevesinde sona erme başlığına değineceğiz. Kentsel dönüşüm başlığı oldukça geniş kapsamlı olduğundan, burada yalnızca afet riski nedeniyle dönüşüm başlığı incelenecek olup, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da yer alan düzenlemelere yer verilecektir.