6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Çerçevesinde 
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi

Hakan ACAR

Özellikle büyükşehirlerdeki konut ihtiyacı, sınırlı gelire sahip ve elinde yeterli parası olmayan kişilere dönük projelerin artmasına sebep olmuştur. Bunlar arasında ön ödemeli konut satışı yöntemi önemli bir yer tutmaktadır. Bir an önce kira masrafından kurtulmak isteyen tüketicilerin bu durumu maalesef bazı kötüniyetli kişilerin ortaya çıkmasına sebep olmuştur. Bu kişiler maketten satış yöntemiyle tüketicileri düşük bedelle konut sahibi yapma vaadiyle aldatmış ve büyük miktarlarda paralar toplamışlar fakat tüketicilere konutlarını teslim etmemişlerdir. Bu yüzden tüketicilerin bu tip kötüniyetli kişilere karşı etkin bir koruma mekanizması getirilmesi ihtiyacı ortaya çıkmıştır. 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun döneminde kampanyalı satışlar adı altında bu tip sözleşmelere karşı tüketiciler korunmaya çalışılmıştır. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da ise kampanyalı satışlar düzenlenmemiş bunun yerine ön ödemeli konut satışı adı altında yeni bir sözleşme hüküm altına alınarak tüketicilerin mağduriyetleri giderilmeye çalışılmıştır. Bu makale kapsamında 6502 Sayılı Kanun’daki bu düzenlemeler incelenecektir.

Tüketicinin Korunması, Taşınmaz Satışı, Ön Ödemeli Satış, Ön Ödemeli Konut Satışı.

Especially, the need of housing in big cities increased the number of housing construction projects targeting the people with low income. Among these projects using the method of hire purchase with advance payment has an important place. The consumers who are in need of housing and want to save themselves from the cost of renting as soon as possible caused to be revealed some persons called themselves as contractor or seller with bad intentions who want to abuse of consumer’s need. These persons committed to the consumers to sell them the apartments not came to existence yet just showing the models of the Project and collected big amounts of Money but not delivered the apartments at all. So a need of effective mechanism which will save the consumers appeared. Consumers was tried to be saved from these kinds of contract during the old Consumer Protection Law number 4077 with articles on sales with campaign. The new Consumer Protection Law number 6502 replaced the articles on sales with campaign with the contract of hire purchase of apartment with advance payment. In this article this new contract will be examined.

Consumer Protection, Sale of Immovables, The Contract of Hire Purchase with Advance Payment, Hire Purchase of Apartments with Advance Payment.

GİRİŞ

Ülkemizde uzun zamanlardan beri, iş imkânlarının azlığı, eğitim, sağlık ve terör gibi bir takım sebepler, kırsal kesimlerden büyükşehirlere yoğun bir göç hareketini ortaya çıkarmış, bu durum da beraberinde göç eden ailelerin barınma ihtiyacını ortaya çıkarmıştır. Özellikle çalışmak için göç edenlerin düşük gelir gurubuna dâhil olması ve kendilerine ait bir evlerinin olmaması nedeniyle kira ödemek zorunda kalmaları, bu insanları gelirlerinin önemli bir kısmını harcamak zorunda oldukları kira giderlerinden kurtulmak için en kısa zamanda ev sahibi olma arzusunu doğurmuştur. Bir taraftan bu ihtiyacı fark eden müteahhitler düşük gelir gurubuna hitap eden konut projelerini hayata geçirirken diğer taraftan bankalar da konut finansman kredileriyle bu kişilerin uzun vadede ev sahibi olmaları için alternatif seçenekler oluşturmuş ve oluşturmaktadırlar. Bu durum herhangi mesleki veya ticari bir faaliyet yapma isteği olmaksızın, sırf barınma ihtiyacını karşılamak için konut sahibi olmak isteyenlerin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) kapsamına alınması ve bu şekilde özel bir korumaya kavuşturulması gerekliliğini beraberinde getirmiştir. Bu amaçla 4077 Sayılı önceki TKHK’da 4822 Sayılı Kanun¹ ile yapılan değişiklikle konut ve tatil amaçlı taşınmazlar TKHK kapsamına alınmıştır. Ancak konut sahibi olmak isteyenlerin bu arzularını maalesef bir takım kötüniyetli veya iş bilmez kimseler kötüye kullanarak, henüz ortada başlamış veya bitmiş bir proje olmamasına rağmen yoğun reklam kampanyaları ile tüketicilerden para toplamış ve maalesef bu konutları teslim etmemiş veya edememişlerdir. Bu dönemde maket üzerinden satış da denen pazarlama yöntemiyle kendilerinden para toplanan tüketiciler önceki TKHK’daki kampanyalı satışlar hakkındaki düzenlemeler ile korunmaya çalışılsa da birçok insanın mağdur olmasının önüne geçilememiştir. Bu nedenle tüketicilerin daha etkin korunması için ön ödemeli konut satışları yeni bir düzenleme olarak 6502 Sayılı TKHK² kapsamına alınmış, ihtiyaç kalmadığı düşünülen kampanyalı satışlara ilişkin herhangi bir düzenlemeye ise yer verilmemiştir. Fakat ön ödemeli konut satışına ilişkin gerek TKHK ve gerekse ilgili yönetmelikte getirilen düzenlemelerin kampanyalı satışlara ilişkin önceki Kanun ve yönetmelik hükümlerine kıyasen tüketicileri daha iyi koruyup korumadığı tartışmaya açıktır. Bu makalede ön ödemeli konut satışı hakkındaki bu özel düzenlemeler (m.40-46), ilgili olduğu farklı kanunlardaki hükümler de dikkate alınarak incelenecektir.

I. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Tanımı ve Unsurları

6502 Sayılı TKHK ile ayrı bir sözleşme türü olarak düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesi TKHK’da şu şekilde tanımlanmıştır:

“Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.” (m.40)