Yüklenicinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Alacağını Devretmesinde Garanti Sorumluluğu

Warranty Liability of the Contractor in Transferring the Receivables Arising from the Construction Contract in Return for Land Share

Mehmet Deniz YENER, Yasin BÜYÜK

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle yüklenici arsa üzerinde bina inşa etmeyi, buna karşılık arsa sahibi ise belli payların mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt etmektedir. Çalışmamızın kapsamında incelenen sözleşme tiplerinde yüklenici inşaat süresi boyunca yalnızca bir alacak hakkına sahip olmakta ve inşaat tamamlandıktan sonra kararlaştırılan bağımsız bölümlerin kendisine devredilmesine yönelik olan alacağını arsa sahibinden talep edebilmektedir. Yüklenicinin finansman sağlamak amacıyla, ileride kendi payına düşecek olan bağımsız bölümleri daha inşaat devam ederken üçüncü kişilere satması oldukça sık rastlanılan bir durumdur. Bunun için uygulamada yüklenici genellikle yaptığı işlem, kararlaştırılan bağımsız bölümlerin kendisine devredilmesine yönelik olan alacak hakkını henüz inşaat tamamlanmadan önce üçüncü kişilere devretmektedir. Bu işlem de TBK m. 183’te hüküm altına alınan alacağın devri işlemidir. Alacağı devralan üçüncü kişi böylece, arsa sahibinden ilgili bağımsız bölümün kendisi adına tescilini talep etme hakkına sahip olmaktadır. Fakat yüklenici ile arsa sahibi arasındaki bazı uyuşmazlıklar sebebiyle bu talep kimi zaman sonuçsuz kalabilmektedir. Neticede alacağını elde edemeyen üçüncü kişi, aralarındaki devir sözleşmesi temeline dayanarak devreden yükleniciye kusur sorumluluğu kapsamında başvurabilmektedir. Bunun yanında eğer ifa girişiminin sonuçsuz kalması, alacağın mevcut olmamasından veya aynı anlama gelecek şekilde alacağın varlığına dair bir eksiklikten ya da borçlunun ödeme gücünün bulunmamasından ileri geldiği takdirde devreden yüklenicinin devralan üçüncü kişiye karşı TBK m. 191 uyarınca garanti sorumluluğu bulunmaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Eser Sözleşmesi, Alacağın Devri, Garanti Sorumluluğu, Sorumluluğun Kapsamı.

With the construction contract in return for land share, the contractor undertakes to build a building on the land, and in return, the landowner undertakes to transfer the ownership of certain shares to the contractor. In the contract types examined within the scope of our study, the contractor has only the right to receivable during the construction period and can claim the receivable from the landowner for the transfer of the independent sections agreed upon after the construction is completed. It is quite common for the contractor to sell the independent sections that will fall to his share in the future to third parties. To do this, the contractor transfers the receivables for the transfer of the agreed independent sections to third parties, in accordance with TCO Art. 183. Thus, the third party has the right to request the registration of the relevant independent section from the landowner in his/her name. However, this request may sometimes remain inconclusive due to some disputes between the contractor and the landowner. The third party, who cannot obtain his receivables, can apply to the transferring contractor within the scope of fault liability, based on the transfer agreement between them. In addition, if the failure of the performance is due to the non-existence of the receivable or, in the same sense, a deficiency in the existence of the receivable or the debtor’s lack of ability to pay, the transferor contractor has a warranty liability towards the third party transferee in accordance with TCO Art. 191.

Construction Contract in Return for Land Share, Construction Contract, Transfer of Receivables, Warranty Liability, Scope of Liability.

GİRİŞ

İş hayatında oldukça fazla uygulama alanı bulunan ve halk arasında başta “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olmak üzere farklı şekillerde adlandırılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, maliki olduğu arsa üzerine inşaat yapacak deneyimi ve finansal durumu olmayan arsa sahipleri ile bu imkanlara sahip olan ve inşaat işini yaparak kâr elde etmeyi uman yüklenicileri bir araya getirmektedir. Bu ilişki sayesinde arsa sahibi, arsasından belli bir payı yükleniciye devretme karşılığında dilediği özelliklerde bina veya bağımsız bölüm sahibi olmakta, yüklenici de inşaatı yapma karşılığında kendi payına düşen bağımsız bölümleri satarak kâr elde etmektedir.

Yüklenicinin, faaliyetlerine finansman sağlamak amacıyla, ileride kendi payına düşecek olan bağımsız bölümleri daha inşaat devam ederken üçüncü kişilere satması oldukça sık karşılaşılan bir uygulamadır. İnşaat aşamasında yüklenicinin henüz taşınmaz mülkiyetinde pay sahibi olmadığı, sadece arsa sahibinden kararlaştırılan bağımsız bölümleri kendisine devretmesini isteme şeklinde bir alacak hakkına sahip olduğu durumlarda, üçüncü kişilere bağımsız bölüm satışı adi yazılı şekilde yapılan alacağın devri işlemiyle gerçekleştirilmektedir. Bu işlem sonucunda üçüncü kişi alacak hakkının sahibi olmakta ve yeni alacaklı sıfatıyla arsa sahibinden ilgili bağımsız bölümün kendisine devredilmesini isteyebilmektedir.

Alacağın devri ile aslında üçlü bir ilişki doğmaktadır. Bu ilişkide arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kimi zaman alacağı devralan üçüncü kişinin alacağını tahsil etmesine de engel olabilmektedir. İşte bu noktada üçüncü kişilerin sahip olduğu hukuki imkanlar gündeme gelmektedir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacağını üçüncü kişilere satması TBK¹ m. 183’te düzenlenen alacağın devri niteliğinde olduğundan ötürü, onlara karşı TBK m. 191 uyarınca kusurdan bağımsız bir garanti sorumluluğu bulunmaktadır. Çalışmamızda, yükleniciden alacak devralan üçüncü kişilerin hangi durumlarda devredenin garanti sorumluluğuna başvurabileceği ve bu kapsamda tazmin edebileceği zararlar incelenmektedir.