Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmeden Dönme

Cancellation of Contract and Legal Consequences in Case of Contractor’s Default in Construction Contracts in Return for Land Share

Gürkan UYSAL

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser (istisna) sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin unsurların bir arada bulunduğu, her iki tarafa da borç yükleyen isimsiz ve karma bir sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kendine özgü (sui generis) bir sözleşme de olmayıp, hem eser hem de taşınmaz satış vaadine sözleşmelerine ilişkin hükümlere tabidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici (müteahhit, contractor, conductor) bir inşaat yapmayı, iş sahibi (arsa sahibi) ise inşaat karşılığında ücret ödemek yerine yapılan inşaattan bağımsız bölümlerin ve bunlara tekabül eden arsa payının verilmesini taahhüt ederler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tarafların özellikle de yüklenicinin borcunu ifa etmeyerek temerrüde düşmesine sık rastlanmaktadır. Yüklenicinin temerrüde düşmesi durumunda iş sahibinin bir takım seçimlik hakları vardır. İş sahibinin bu seçimlik haklardan hangisini kullanacağını belirlemesi gerek iş sahibinin gerek yüklenicinin gerekse sözleşme dışı üçüncü kişilerin hukuki durumlarında bir takım değişiklikler meydana getirmektedir. Bu çalışmada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü nedeniyle iş sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanmasının yüklenicinin ve sözleşme dışı üçüncü kişilerin hukuki durumlarında meydana getireceği etkiler incelenecektir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Eser Sözleşmesi, Yüklenici, Temerrüt, Seçimlik Hak, Sözleşmeden Dönme, Menfi Zarar, Müspet Zarar.

A construction contract in return for land share is an anonymous and mixed contract, in which the elements of a work contract and an real estate sales promise contract are combined, which imposes debts on both parties. The construction contract in return for land share is not a sui generis contract, but is subject to the provisions of both contract of work and real estate sales promise contract. In the construction contract in return for land share, the contractor (conductor) undertakes to make a construction, and the employer (land owner) undertakes to give the independent sections of the construction and the corresponding land share instead of paying a fee for the construction. In construction contracts in return for land share, it is common for the parties, especially the contractor, to default by not performing their debt. In the event of the contractor’s default, the employer has some elective rights. The employer’s determination of which of these optional rights to use brings about some changes in the legal status of the employer, the contractor and the third parties entitled to the contract. In this study, the effects of the employer’s right to cancellation of contract due to the contractor’s default in construction contracts in return for land share entitled to the contract will be examined on the legal status of the contractor and third parties.

Construction Contract in Return for Land Share, Work Contract, Contractor, Default, Elective Right, Cancellation of Contract, Negative Damage, Positive Damage.

GİRİŞ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin işi (inşaatı) teslim borcunda temerrüde düşmesi ve yüklenicinin temerrüdü nedeniyle iş sahibinin (arsa sahibi) seçimlik haklarını kullanması uygulamada çok sık rastlanan bir hukuki uyuşmazlıktır. Bu hukuki uyuşmazlığın temelinde, yüklenici bakımından temerrüt koşullarının oluşup oluşmadığı, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle iş sahibinin hangi seçimlik haklarını kullanabileceği, iş sahibinin sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanması durumunda meydana gelecek hukuki sonuçların neler olacağı hususları yer almaktadır. Çalışmada tüm bu hususlar iki bölüm halinde incelenmiştir.

Çalışmanın birinci bölümünde genel hükümler kapsamında “borçlu temerrüdü” kavramı ile yüklenici temerrüdünün koşulları ve sonuçları incelenmiştir. Çalışmanın ikinci bölümünde ise “sözleşmeden dönme” kavramı ile iş sahibinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeden dönmesinin hem arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları yönünden hem de sözleşme dışı üçüncü kişiler yönünden hukuki sonuçları incelenmiştir.

I. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ, ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ VE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşme serbestisi ilkesinin bir görünümü olan tip serbestisi prensibinin bir sonucu olarak ortaya çıkmıştır¹ . Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, karşılıklı borç yükleyen (sinallagmatik), ani edimli, iki (çift) tipli karma sözleşmedir² .

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaat (yapı) yapma edimi için eser sözleşmesine; arsa payı mülkiyetinin devir borcu için de taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır³ . Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde iş (arsa) sahibinin borcu taşınmaz devri olduğundan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gereklidir ve bu sözleşmelerde resmi şekil geçerlilik şartıdır⁴ .

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme olmasının sonucu olarak hem iş sahibine hem de yükleniciye (müteahhit) borç yüklenmesi söz konusudur.

İş sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan borçları eser sözleşmesinden kıyasla; inşaatın yapılacağı arsayı teslim borcu, yükleniciye vekâlet verme borcu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin asli edim yükümlülüğü olarak arsa payını (mülkiyetini) devretme borcu ve diğer yan edim yükümlülükleri olarak sayılabilir⁵ .

Yüklenici bakımından ise bir eser (bağımsız bölüm) meydana getirme (inşa etme), yapıyı teslim etme borçları asli edim borçlarıdır⁶ . Ayrıca yüklenicinin bir takım yan edim yükümlülükleri de vardır ki bunlar sadakat ve özen borcu, işe zamanında başlama ve devam ettirme borcu ile ayıba karşı tekeffül borçlarıdır⁷ .

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin asıl borcu, inşaatı tamamlayıp, sözleşmede öngörülen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir⁸ . Teslim olgusu sözleşme ile kararlaştırılan işin tamamlanmış ve amacına uygun, kullanmaya elverişli bir şekilde iş sahibinin hâkimiyetine başka bir ifadeyle zilyetliğine verilmesidir⁹ . İşin tesliminde iki ana unsur bulunmaktadır; ilki işin ruhsat ve eklerine uygun yapılmış ve sözleşmeye göre eksiksiz tamamlanmış olması, ikincisi ise iş veya arsa sahibinin fiil ve iradesi ile hâkimiyetine geçmesidir¹⁰ .

Temerrüt (mora) kökleri Roma hukukuna dayanan bir kavram olup, borcun vadesi geldiği halde ifa edilmemesini; borçlu temerrüdü (mora debitoris) ise borçlunun borcunu zamanında ifa etmemesini ve bu suretle borç ilişkisine aykırı davranmasını ifade etmektedir¹¹ .

Borçlunun temerrüdü kavramı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 117’de düzenlenmiş olmakla birlikte TBK’da temerrütle ilgili bir tanımlama yapılmamıştır. Doktrinde borçlunun temerrüdü kavramı genel olarak borçlunun edimini -haklı bir neden olmaksızın- zamanında ifa etmemesi¹² olarak tanımlanmaktadır. Temerrüde düşen borçlu mütemerrid sıfatını alır¹³ .

TBK’da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve bu sözleşmelerde yüklenicinin temerrüdüne ilişkin özel bir hüküm bulunmadığı için yüklenicinin temerrüdüne ilişkin olarak TBK m. 117-125 hükümleri uygulanır¹⁴ .