Muhtelif Yönleriyle Dört Duvar Kirası Sözleşmesi

Rough-Construction Lease Contract

Elif Beyza AKKANAT-ÖZTÜRK, Halil AKKANAT

Kira sözleşmesi kiraya verene; kira konusunu, sözleşme süresi boyunca sözleşmedeki kullanım amacına uygun olarak kullanıma hazır bulundurma borcu yükler. Dört duvar kira sözleşmelerinde ise kiraya verenin böyle bir borcu bulunmadığı gibi onun borcu, masrafları kiracı tarafından karşılanan değişikliklerin yapılmasına katlanma borcuna dönüşmüştür. Aynı şekilde kiracının kiralananı “teslim aldığı gibi iade etme” borcu bulunmasına rağmen, dört duvar kirasında onun bu türden bir borcu bulunmayıp; onun iade borcu da kiralananı süre sonunda bulunduğu hal üzere iade borcuna dönüşmüştür. Bu sebeple dört kira sözleşmesi alelade bir kira sözleşmesi değil, kullandırma borcu doğuran bir sözleşmedir. Bu çalışma kapsamında dört duvar kirası sözleşmesine ilişkin özellik arz eden konular ele alınmıştır. Öncelikle sözleşme ilişkisinde tarafların asli edim yükümlülükleri tanımlanmış ve kira sözleşmesi hükümlerinin dört duvar kirasına doğrudan uygulanmasının mümkün olup olmadığı sorunu üzerinde durulmuştur. Akabinde kira bedelinin belirlenmesinde dört duvar kirasının niteliğinden ileri gelen hukukî sorunlar değerlendirilmiştir. Bu çerçevede kira konusu için yapılan masrafların; kira bedeline ve kiraya verene yöneltilebilecek taleplerin kapsamında etkisi ele alınmıştır. Son olarak dört duvar kira sözleşmesinin sona ermesinin sonuçları üzerinde durulmuştur. Bu kapsamda kira konusunun iadesi sırasında kiracının ve kiraya verenin karşılıklı taleplerine etkisi incelenmiştir. Çalışmada hem Türk hukuku hem de İsviçre borçlar hukuku bağlamında verilen mahkeme kararları ile bilimsel görüşler değerlendirilmiştir.

Kira Sözleşmesi, Dört Duvar Kirası, Değer Artışı, Yenilik ve Değişiklik, Kira Bedeli.

The lease contract places an essential responsibility on the lessor to ensure that the leased property remains available for the lessee’s intended use throughout the contract’s duration. Nevertheless, a distinct scenario arises with rough-construction lease contracts, where the lessor’s responsibility transforms. In such cases, the lessor’s duty shifts towards accommodating modifications, with the associated costs borne by the lessee. Consequently, the rough-construction lease contract fundamentally establishes an obligation of usage. This study delves into the distinctive aspects of rough-construction lease contracts. To begin, it defines the pivotal obligations and actions of the involved parties within the contractual relationship. The study underscores the inapplicability of general lease contract provisions to rough-construction lease agreements. Moreover, it examines the legal complexities stemming from the unique nature of rough-construction leases in determining rental amounts. This exploration encompasses the impact of expenses related to the leased property on the rent’s calculation and the scope of potential claims against the lessor. The study also underscores the implications of terminating a rough-construction lease contract. This assessment hones in on how the cessation of such an agreement affects the reciprocal claims of both lessee and lessor during the property’s return. The analysis integrates insights from court rulings and scholarly discourse within the frameworks of both Turkish and Swiss laws of obligations.

Lease Contract, Rough-Construction Lease Contract, Value-Added, Renewal and Modification, Rent.

GİRİŞ

Türk Borçlar Kanunu’nda açık olarak düzenlenmeyen dört duvar kirası, kira hukuku uygulamasında (özellikle işyeri kirası) sıklıkla başvurulan bir kiralama yöntemidir. Bu yöntemde kaba yapı durumundaki kiralanan, bu haliyle kiracıya teslim edilmekte kiracı da masraflarını kendisi karşılamak suretiyle bina veya bağımsız bölümü kendi kullanım ihtiyacına uygun olarak tamamlamak/yenilemek suretiyle kullanmayı kabul etmektedir. Böylece bu tür kira sözleşmelerinde, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun hâle getirilmesi sorumluluğunu kiracı üstlenmiş olmaktadır. Oysa Türk Borçlar Kanunu “kiralananın en geç teslim ânı itibariyle öngörülen kullanım amacına uygun olarak hazır olması”, ayrıca “sözleşme süresi sonuna kadar bu şekilde bulundurulması”nı esas almakta ve bu hususu kiralayanın “kullandırma borcu”nun bir parçası olarak kabul etmektedir. Nitekim bu husus TBK m.301 hükmünde “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür” ifadelerine yer verilerek vurgulanmıştır.

Konut ve işyeri kiraları bakımından benimsenen bu genel kabule rağmen taraflar, halihazır durumu itibariyle bina veya bağımsız bölüm olarak dahi “tamam” olmayan kiralananın, eksiklerinin tamamlanması ve öngörülen kullanım amacına uygun hâle getirilmesi sorumluluğu kiracıya ait olacak şekilde kiralanması hususunda anlaşabilirler. Böylece kira sözleşmesi, kira konusu taşınmazın teslim ânı itibariyle “kararlaştırılan kullanım amacına uygun durumda olmadığı” bilinerek ve hatta “kiralananı kullanım amacına uygun hale getirme sorumluluğu kiracı tarafa ait olacak şekilde” kurulmuş olacaktır¹. Bu türden kira sözleşmelerinde, kira konusunu kararlaştırılan kullanım amacına elverişli hale getirecek taraf kiracı olup kiraya veren de kiralananın bu şekilde değiştirilmesine başlangıçtan itibaren muvafakat etmiş sayılacaktır. Bir diğer ifadeyle kiralananda yapılacak değişikliklerle ilgili olarak kiraya verenden ayrıca TBK m.321 hükmü anlamında “yazılı rıza alınması” aranmayacaktır.

Dört duvar kira sözleşmesi kurulmakla taraflar, kiralananın natamam (dört duvar) olarak teslimi ile kullanım amacına uygun hale getirme sorumluluğunun da kiracıya ait olmasını kararlaştırırlar. Ağırlıklı olarak işyeri kiralarında başvurulan bu yöntemde kiralanan, içi inşa edilmeden kiracıya teslim edilmekte; kiracı da binanın içini (masrafları kendisine ait olacak şekilde) kendi ihtiyaçlarına göre tamamlama/yenileme sorumluluğunu üstlenmektedir².