Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına Kuruluş Aşamasında Sermaye Olarak Konulması Usulü

Procedure of Putting the Real Estate as Capital in the Real Estate Investment Trusts in Establishment Phase

Taha Rıza ÖZMEN

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) özünde ağırlıklı olarak gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşan portföyü işletmek ve paylarını ihraç etmek üzere anonim şirket olarak kurulan bir kolektif yatırım kuruluşudur. GYO ile ilgili esaslar Sermaye Piyasası Kanunu’nun (SerPK) 48. maddesi çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) verdiği yetki ile ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) (Tebliğ) ile düzenleme altına alınmıştır. Ancak şüphesiz Tebliğ GYO’larla ilgili başvurulacak tek kaynak olmayıp, SerPK ve GYO bir anonim şirket olduğundan TTK hükümleri normlar hiyerarşisi yönünden dikkate alınmak durumundadır. Bu anlamda hem güvenlik anlamında hem de ekonomik yönden gayrimenkul sektörüne önemli katkı sunacağı düşünülen GYO’ya sermaye olarak taşınmazın konulmasına dair usulün SerPK, TTK, TMK, TBK, Şirketlerde Yapı Değişikliği ve Ayni Sermaye Konulmasında Siciller Arası İşbirliğine İlişkin Tebliğ (SAİT), Ticaret Sicil Yönetmeliği (TSY), Tapu Sicili Tüzüğü (TST) ve Tebliğ hükümleri çerçevesinde incelenmesi çalışmamızın konusunu teşkil etmektedir. Çalışmamızda öncelikle GYO ve taşınmaz kavramlarının kısaca tanımı yapıldıktan sonra taşınmazın GYO’ya sermaye olarak konulmasındaki usul ele alınmaya çalışılmaktadır. Taşınmazın sermaye olarak taahhüdü yönünde esas sözleşme hazırlığı ile başlayan süreçte uygulamadaki bir takım tereddütler ve aksaklıklara dikkat çekilmeye çalışılmıştır. Tebliğ m.9, TTK m. 128, TTK m. 342 ve m.343’ün konu yönünden öne çıktığı değerlendirmesiyle taşınmazın mülkiyetinin GYO’ya intikal etmesi ile sonlanacak süreç, aşamalar halinde çalışmamızda ele alınmaya çalışılmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, Ayni Sermaye, Taşınmaz, Sermaye Taahhüdü, Sermaye Koyma Borcunun İfası.

Real Estate Investment Trust (REIT) is considered as a collective investment institution established as a joint stock company in order to operate the portfolio mainly consisting of real estate and to issue its shares. Principles regarding REITs are included in the Communiqué on Principles Regarding Real Estate Investment Trusts (III-48.1) which have been regulated by the authorization given to the Capital Markets Board of Türkiye within the framework of Article 48. However, Communique shall not be considered as the only legislation for our study. As REITs are founded as joint stock companies, the rlated articles of Turkish Commercial Code (TCC) has to examined with Capital Markets Law and the Communiqué Considering by taking into consideration the hierarchy of norms. The importance given to real estate in terms of both accommodation and investment in our country, the fact that Türkiye is an earthquake-prone country, the need for the professionalization of real estate investments is increasing gradually. In this sense, the subject of our study is to examine the procedure for putting the real estate as a capital/portfolio item in REITs, which may play en eminent role to make a significant contribution both in terms of security and economy. within the scope of the provisions of the Capital Markets Law, Turkish Commercial Cıde and the Communiqué. In our study, firstly we define the notion of REIT and the real estate and subsequently the procedure for putting the real estate in REIT as capital shall be discussed within the scope of the Communiqué and TCC. The procedure which starts with the valuation of the Real Estate via the court, some differences in verdicts draw attention. We aimed to present our suggestions and opnions in terms of de lege lata and de lege feranda. Article 9 of the Communiqué, article 128, 342 and 343 of TCC become prominent for our study and the procedure being finalized with the transfer of the ownership of the real estate to the REIT shall be discussed for every stage of the procedure.

Real Estate Investment Trust, Contribution in Kind, Immovable, Capital Stipulation, Capital Markets.

Giriş

Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), özünde, gelir getiren gayrimenkullere sahip olan, bunları işleten veya finanse eden ve paylarının %25’ini halka arz etmek üzere kurulan, kayıtlı sermayeli bir anonim şirkettir. Taşınmaz GYO’nun portföyünü oluşturan varlıklardan biri, gayrimenkul, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından belirlenen diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü şeffaf ve profesyonel bir şekilde işletmek suretiyle sadece büyük kurumsal yatırımcılar, bankalar ve hedge fonların değil, aynı zamanda küçük yatırımcıların belki de hiçbir zaman sahip olmayacağı değerli gayrimenkullerden faydalanmasını mümkün kılan, temettü bazlı gelir ve toplam getiriye erişim fırsatı sunan bir şirket türüdür. Bu sayede GYO’nun hissedarları, mülk satın almak, yönetmek veya finanse etmek zorunda kalmadan elde edilen gelirden GYO’da sahip olduğu hisseleri oranında kazanç elde ederler.

Sermaye Piyasası Kanunu¹ (SerPK) Dördüncü Bölümünü kolektif yatırım kuruluşlarına ayırmıştır. Kolektif yatırım kuruluşlarından biri olarak sayılan yatırım ortaklıklarına kuruluş ve faaliyet izni verilmesi hususu SerPK m. 49’da düzenlenmiştir. Maddeye göre GYO, kuruluşlarında SPK’nın portföye alınmasını uygun gördüğü varlıklar ayni sermaye olarak konulabilir ve bu varlıkların değerlemesine ilişkin usul ve esaslar SPK tarafından belirlenir. Buna göre, SerPK m.49/5 doğrultusunda Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)² (Tebliğ) çıkarılmıştır.

Tebliğ m.9 ile GYO’ya ayni sermaye getirilmesindeki usul Türk Ticaret Kanunu³ (TTK) m. 342 ve m. 343’e de atıf yapılarak belirlenmiştir. Tebliğ’de hüküm bulunmayan hallerde SerPK, TTK ve ilgili mevzuat hükümlerine uyulur (Tebliğ m.50/4). SerPK m. 2/2’de bu kural “Bu Kanunda ve bu Kanuna dayanılarak yürürlüğe konulan ikincil mevzuatta hüküm bulunmayan ve diğer kanunlarda bu Kanunun uygulanmayacağının belirtildiği hâllerde genel hükümler uygulanır.” şeklinde ifade edilmiştir. Dolayısıyla taşınmazın GYO’ya sermaye olarak konulmasındaki usul izah edilmeye çalışırken Tebliğ’in (m.9, 34, 35) yanında TTK hükümlerinin (m.128, 342, 343) dikkate alınması elzemdir. Bu minvalde GYO’da hükümlerin uygulanma sırası da tespit edilmelidir.