Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25 Uyarınca Kat Mülkiyetinin Devri Yaptırımı

Sanction of Transfer of Condominium Ownership According to the Turkish Code of Condominium Ownership Art. 25

Eylül Can KÖSE

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıdaki her bir bağımsız bölüm üzerinde bağımsız mülkiyet hakkının kurulabilmesi esasına dayanan, taşınmaz mülkiyetinin özel bir çeşididir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen kat mülkiyeti, kat maliklerinin bağımsız bölümleri üzerinde bireysel mülkiyet hakkının, ortak yerler üzerinde ise paylı mülkiyet hakkının bulunduğu bir sistem üzerine kurulmuştur. Kat malikleri ve bağımsız bölümlerden devamlı olarak yararlanan kişiler, kat mülkiyetinden doğan haklarını kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek, dürüstlük kuralından, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve yönetim planından doğan yükümlülüklerini yerine getirmek ve birbirinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kat mülkiyeti ilişkisinin sorunsuz bir şekilde devam etmesi için bu yükümlülüklerin ihlal edilmesine kanunda çeşitli yaptırımlar öngörülmüştür. Bunlardan birisi, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25’te düzenlenen ve bu yaptırımların en ağırı olma özelliğini taşıyan, kat mülkiyeti ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren kat malikine karşı diğer kat malikleri tarafından dava açılmasıdır. Bu dava, davalı kat malikinin kat mülkiyetinin devrine ilişkindir. Çalışmamızın konusu, bu davanın özellikleri, açılabilmesi için gerçekleşmesi gereken şartlar, tarafları ile hüküm ve sonuçlarının incelenmesidir.

Kat Mülkiyeti, Kat Malikinin Yükümlülükleri, Mülkiyetin Devri.

Condominium ownership is a special type of immovable property, which is based on the principle of establishing an independent property right on each independent section in a completed structure. Condominium ownership regulated in the Condominium Ownership Law no. 634 is established on a system in which the owners of the flats have individual property rights on their independent sections and joint property rights on common areas. Condominium owners and persons who constantly benefit from independent sections are mutually liable not to disturb each other, to fulfill their obligations arising from the good faith, the law and the management plan, and not to violate each other’s rights. In order to the condominium relationship to continue without any problems, various sanctions are envisaged against the violation of these obligations. The most severe of these sanctions is the filing of a lawsuit against the condominium owner, who makes the continuation of the condominium ownership relationship unbearable (Art. 25). This lawsuit concerns the transfer of the defendant’s ownership in a condominium. The subject of our study is the examination of the characteristics of this lawsuit, its conditions that must be fulfilled in order to be filed, parties and terms.

Condominium Ownership, Obligations of Condominium Owner, Transfer of Ownership.

GİRİŞ

Türk hukukunda taşınmazların tapu siciline kaydedilmesi sistemi benimsenmiştir. Mülkiyet hakkı başta olmak üzere, taşınmaz üzerindeki aynî haklar tapuya tescil edilir. Tapuya taşınmaz olarak kaydedilecek şeylerin başında arazi gelmektedir. Nitekim araziler, doğası gereği taşınmaz mal özelliğini haizdir. Türk Medeni Kanunu’nda¹ (TMK) arazi dışında konusu taşınmaz mülkiyeti olabilen şeyler ise sınırlı sayıda sayılmıştır. Bunlardan birisi bağımsız ve sürekli haklar, diğeri ise kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümlerdir (TMK m. 704). Kat mülkiyeti, taşınmaz mülkiyetinin özel bir çeşidi olup, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda² (KMK) düzenlenmektedir. Bu kanunda kat mülkiyeti, Türk eşya hukukuna hâkim olan belirlilik ilkesine aykırı olarak, bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kurulmasını kabul eden bir sistem üzerine kurulmuştur³ . Kat mülkiyeti ile ilgili hususlarda öncelikle KMK hükümleri, bu kanunda düzenlenmeyen hususlarda ise TMK’nın genel nitelikteki hükümleri uygulanır. Çalışmamızın konusu, bir kat malikinin yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda mahkeme kararı ile kat mülkiyetinin devredilmesi yaptırımına ilişkindir.

Kat mülkiyeti, taşınmaz malikinin veya taşınmaz birden fazla kişinin paylı mülkiyetinde ise bütün paydaşların talebi üzerine, tapu sicili memurunca düzenlenecek olan resmi senet ve ardından tapu siciline tescil yapılması ile kurulur. Ana taşınmaz üzerindeki her bir bağımsız bölüm üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkı sahiplerine kat maliki denir. Her kat maliki, bağımsız bölümü üzerinde, TMK’nın maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkileri haizdir (KMK m. 15). Ana taşınmazda bağımsız bölümler dışında kalan ortak alanlarda ise her bir kat maliki, arsa payı oranında paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Görüldüğü üzere kat mülkiyeti, aynı yapı üzerinde birden fazla mülkiyet hakkının, dolayısıyla genellikle birden fazla kat malikinin mevcudiyetine ve bunların zorunlu olarak birbiriyle ilişkisine işaret eder. Bu nedenle kanunda kat maliklerinin haklarının yanı sıra çeşitli yükümlülükleri de düzenlenmiştir. Kanun, kat mülkiyeti ilişkisinin sorunsuz devam etmesi için, belirli şartların oluşması durumunda bu yükümlülükleri ihlal eden kat maliklerine karşı bazı yaptırımlar düzenlemiştir. Bunlardan birisi de çalışmamızın konusunu oluşturan, kat mülkiyeti ilişkisini çekilmez hâle getiren kat malikinin kat mülkiyetinin mahkeme yoluyla devredilmesine ilişkindir. Bu kapsamda çalışmamızda öncelikle genel hatlarıyla kat maliklerinin yükümlülüklerine değineceğiz. Ardından, Yargıtay kararlarından da faydalanarak, KMK m. 25’te düzenlenen kat mülkiyetinin mahkeme yoluyla devrinin uygulanma şartlarını, hüküm ve sonuçlarını inceleyeceğiz.

I. KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI VE KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ YAPTIRIMININ GENEL ÇERÇEVESİ

Kat maliklerinin yükümlülükleri esas olarak KMK m. 18-24 hükümlerinde düzenlenmiştir. Bunlar arasında çeşitli yapma, yapmama ve ödeme borçları bulunmaktadır. Kanunda anagayrimenkulün bakımı, korunması, genel giderlerine katılma, bağımsız bölümü kütükte gösterilen niteliğe uygun olarak kullanma gibi çeşitli borçlar özel olarak düzenlenmekle birlikte, TMK m. 18/I’de kat maliklerinin uymakla yükümlü olduğu borçlar bakımından bir genel kural düzenlenmiştir: “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” Bu düzenlemenin temeli, TMK m. 2’de yer alan dürüstlük duralına dayanmaktadır⁴ . Belirtmek gerekir ki kat maliklerinin yükümlülükleri yalnızca KMK m. 18-24 arasında düzenlenenlerden ibaret değildir. Kanunun çeşitli hükümlerinde de çeşitli borç ve yükümlülükler yer almaktadır. Bunlar da KMK m. 25’in uygulanmasında dikkate alınacaktır⁵ .

Yükümlülüklerini ihlal eden kat maliklerine karşı kanunda çeşitli yaptırımlar öngörülmüş olup, bunlardan birisi de kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile devri yaptırımıdır. Bu yaptırımın uygulanabilmesi için bir arada gerçekleşmesi gereken hem maddi hem de usule ilişkin şartlar bulunmaktadır⁶ . KMK m. 25’te yer alan ve kat maliklerinin mülkiyet hakkını sınırlandıran bu düzenleme, emredici olarak düzenlenmiştir⁷ . Bu nedenle, yönetim planında yahut kat malikleri kurulunun alacağı bir kararla bu düzenlemedeki dava hakkını bertaraf eden hükümler geçersizdir⁸ .

II. KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ YAPTIRIMININ UYGULANMA ŞARTLARI

Kat mülkiyetinin devri yaptırımını düzenleyen KMK m. 25’in ilk fıkrasında genel bir düzenlemeye yer verilmiştir: “Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.” Bu hükümde, kat maliklerinden birinin davranışlarının diğer kat malikleri için kat mülkiyeti ilişkisinin sürdürülmesini çekilmez hale getirmesi durumunda, ilgili kat malikinin mülkiyet hakkının elinden alınabilmesi öngörülmüştür. Burada aranan çekilmezlik unsuru, dürüstlük kuralı çerçevesinde hâkim tarafından takdir edilecektir⁹ .

Kanunda kat malikinin davranışlarının çekilmezlik hâlinin ortaya çıkmasına sebep olması aranmış, fakat bu davranışların yükümlülükleri ağır derecede ihlal etmesi şartı aranmamıştır. Doktrinde bazı yazarlar ise¹⁰ , çekilmezlik unsurunun tespit edilmesinde ağır ihlal şartının aranması gerektiğini ileri sürmektedir. Kanaatimizce, kat malikinin davranışlarının kat mülkiyeti ilişkisinin devamının diğer kat malikleri için çekilmez duruma gelmiş olması için zaten belirli bir ağırlıkta gerçekleştirilmiş olması gerekir. Dolayısıyla ayrıca bir “ağır ihlal” şartının zikredilmesine gerek yoktur. Nitekim bu seviyede olmayan bir ihlal çekilmezlik hâline de yol açmayacaktır. Bunun yanı sıra, doktrinde de ifade edildiği üzere, ihlalî davranışın sürekli bir davranış olması da şart değildir. Tek bir davranış da çekilmezlik koşulunun gerçekleşmesini sağlayabilir¹¹ .

Kanun koyucu KMK m. 25/III’te üç bent halinde saydığı durumlarda ise çekilmezlik unsurunun varlığını kabul etmiştir. Vurgulamak gerekir ki bu üç hâl çekilmezlik unsuru bakımından sınırlı sayıda olmayıp, yalnızca KMK m. 25’in kesin olarak uygulanabildiği belirli durumların ortaya konmasından ibarettir. Bu hâller şunlardır: “Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir: a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33’üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.” Sayılan bu üç durumdan birinin varlığı tespit edildiğinde, çekilmezlik unsurunun gerçekleştiği kabul edilir ve artık hâkimin bu hususta takdir hakkını kullanması söz konusu olmaz¹² . Çekilmezlik unsurunu sağlayan hallerden her birini ayrı bir başlık altında inceleyeceğiz.