İcra ve İflâs Kanunu’nun 111/a Maddesi Çerçevesinde Taşınmazlarda Borçluya Satış Yetkisi Verilmesi Hâlinde Önalım Hakkının Kullanılması

Use of Preemption Right in the Framework of the Procedure for Granting the Enforcement Proceeding Debtor a Sales Authorization Regarding with to Real Estates within the framework of Article 111/a of the Enforcement and Bankruptcy Law

Gökhan AYKUT

7343 sayılı Kanunla Türk Hukuku’nda borçluya satış yetkisi verilmesi olarak adlandırılan bir prosedür öngörülmüştür. Bu çalışmada, öncelikle önalım hakkı ve borçluya satış yetkisi verilmesi prosedürü hakkında genel bilgi verilecek; ardından Türk Hukuku’nun aksine mehaz İsviçre Hukuku’nda sadece sözleşmeden doğan önalım hakkı bakımından söz konusu olan önalım hakkının cebrî artırma yolu ile paraya çevirme durumunda kullanılamayacağına dair kuralın, cebrî paraya çevirme prosedürleri arasında yer alan borçluya satış yetkisi verilmesi prosedüründe geçerli olup olmadığı değerlendirilecektir.

Cebrî Satış, Cebrî Artırma Yoluyla Satış, Cebrî Açık Artırma Yoluyla Satış, Borçluya Satış Yetkisi Verilmesi, Önalım Hakkı.

With the Law No. 7343, a procedure called granting sales authorization to the enforcement proceeding debtor is accepted in Türkish law. In this study, firstly, general information will be given about the preemption right and the procedure of granting sales authorization to the enforcement proceeding debtor; then, contrary to Turkish law, the rule that the preemption right, which is only in question in terms of the contractual preemption right in Swiss Law, cannot be used in the compulsory auction procedure, will be evaluated whether it is valid in procedure of granting the enforcement proceeding debtor a sales authorization, which is among the procedures of forcible liquidation.

Forced Sale, Forced Auction Sale, Forced Public Auction Sale, Authorization of Sale to the Enforcement Proceeding Debtor, Preemption Right.

I. Önalım Hakkına Dair Genel Bilgiler

Önalım hakkı, doktrinde genel olarak benzer şekilde tanımlanmıştır. Bu tanımlara göre önalım hakkı, hak sahibine, kendisi lehine üzerinde önalım hakkı tanınan taşınmazın veya paylı mülkiyete konu taşınmazdaki payın tamamının veya bir kısmının bir başkasına satılması veya satışa eş değer bir işleme konu edilmesi durumunda, hakkın, kanunda öngörülen şartlar uyarınca kullanılması şartıyla taşınmazın mülkiyetini elde edebilme imkânı veren yenilik doğuran bir haktır.¹

Önalım hakkı, doğuş sebebi bakımından kanundan veya sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının hükümleri genel itibarla taşınmazlara ilişkin satış ilişkisi doğuran haklara dair TBK m.240 ilâ 242 arasında ve taşınmazlara ilişkin devir hakkının kısıtlamalarına dair TMK m.735’te düzenlenmiştir.

Önalım hakkı, bir başkasına önalım hakkı tanımak isteyen kişi tarafından kendisi lehine önalım hakkı tanınacak kişiye sözleşme ile bu hususun kararlaştırılmasıyla tanınmaktadır. Önalım hakkına dair sözleşmenin geçerli olabilmesi için sözleşmenin yazılı olarak yapılması gerekir (TBK m.237/3). İsviçre Hukuku’nda böyle bir hakkı doğuran sözleşmenin resmî belgeye dayanması gerektiği hüküm altına alınmıştır (OR m.216/2). Hatta İsviçre Hukuku’nda, alım bedelini önceden belirlemeyen önalım hakkı tanıyan sözleşmelerin yazılı olarak yapılması gerektiği de hüküm altına alınmıştır (OR m.216/3). Sözleşmelerin geçerlilik şartlarına dair diğer hükümler burada da geçerlidir.

Önalım hakkı en fazla 10 yıl için kararlaştırılabilir (TBK m.238/1). İsviçre Hukuku’nda bu süre 25 yıldır (OR m.216a).

Önalım hakkının tapu siciline şerh edilebilmesi mümkündür (TMK m.1009/1 ve 735/1, c.1 ve 735/2; TST m.47/1, b.ç). Ayrıca ifade etmek gerekir ki, hakkın aynî etkiye² haiz olabilmesi için tapu sicilinde şerh edilmesi gerekir (TMK m.1009/2 ve 735/1, c.1). Aynı hususlar mehaz İsviçre Hukuku bakımından da geçerlidir (OR m.216a; ZGB m.959).

Şerh süresi, en fazla 10 yıl olabilir (TBK m.238/1; TMK m.735/2).