Olağanüstü Zamanaşımında Tapulu Taşınmaz Koşuluna İlişkin Anayasa Mahkemesi İptal Hükmünün İrdelenmesi

Discussion of the Constitutional Court’s Annulment Decision Regarding the Condition of Registered Immovable in ExtraordinaryAcquisitive Prescription

Herdem BELEN, Nurgül KUTLU DOĞAR

Kural olarak tescille kazanılan taşınmaz mülkiyetinde, istisnalardan birisi zamanaşımıyla (tescilsiz), bu yolun iki alt başlığından birisi ise olağanüstü zamanaşımıyla kazanımdır. Hem tapulu hem tapusuz taşınmazların mülkiyeti olağanüstü zamanaşımıyla kazanılabilmektedir. Anayasa Mahkemesince iptal edilmeden önce, tapulu taşınmazların bir grubunu da “... yirmi yıl önce ölmüş bir kimse adına kayıtlı bulunan”lar oluşturmakta idi. Mahkemenin iptal gerekçelerinden birisi aslında kurumun başlıca düzenlenme temeli/nedeni olan kamu yararıdır. Dünyanın durumu dolayısıyla, tapulu taşınmazların olağanüstü zamanaşımıyla kazanılması her zamankinden daha çok hayata uygundur. Çalışmada kurumun amacı/tarihçesi/koşulları kısaca açıklanmış, ardından iptal kararının gerekçeleri aslen, zilyetlik, tapu sicilinin açıklığı, hükmün ratio legisi ekseninde eleştirel irdelenmiştir. Yargıyı özette söyleyelim: Sahibine en geniş yetkileri tanıyan/sunan mülkiyet hakkının, tapulu taşınmazlarda olağanüstü zamanaşımıyla kazanılması, dahası bazen zamanaşımıyla kaybedilmesi ‘kamu yararı’nın gereğidir.

Tapulu Taşınmaz, Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı, İptal Hükmü, Kamu Yararı, Zamanaşımıyla Kayıp.

As a rule, in immovable property acquired by registration, one of the exceptions is acquisition with statute of limitations (unregistered), one of the two subheadings of this method is acquisition by means of extraordinary presciription. Property of immovables both registered and unregistered with the Land Registry can be acquired by extraordinary prescription. Before being annulled by the Constitutional Court, a group of registered immovables were consisted of those “... registered in the name of a person who died twenty years ago”. One of the grounds for the Court’s annulment decision is essentially the public interest, which is the main purpose of regulation of the institution. Due to the state of the world, the acquisition of registered immovables with extraordinary prescription is suitable for life more than ever. In the study, the purpose/history/conditions of extraordinary acquisitive prescription are briefly explained, and then the reasons for the annulment decision has been critically scrutinized within the context of possession, openness of land registry and ratio legis of the provision. If we state our opinion in summary, it is a requirement of the ‘public interest’ that acquisition of the property right, which allows its owner the most extensive authority, by means of extraordinary prescription and moreover, sometimes its loss due to the statute of limitations in registered immovables.

Registered Immovables, Extraordinary Acquisitive Prescription, Annulment Decision, Public Interest, Extinctive Prescription.

GİRİŞ

Medeni Kanunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında kural, tapu kütüğüne tescildir (m. 705/I). İstisnai bazı durumlarda mülkiyet hakkı tescilden önce kazanılabilmektedir (MK m. 705/II). İstisnalardan biri de olağanüstü zamanaşımıyla kazanımdır. Hem tapulu hem tapusuz taşınmazların mülkiyeti olağanüstü zamanaşımıyla kazanılabilmektedir (MK m. 713/I, II)¹ .

Tapulu taşınmazların olağanüstü zamanaşımıyla kazanılabilmesini sağlayan, tescilin gerçeği yansıtmamasıdır. Yürürlükteki hükümler bağlamında tescilin gerçeği yansıtmaması malikin tapu sicilinden anlaşılamamasından ya da hakkında gaiplik kararı verilmesinden kaynaklanmaktadır (MK m. 713/II). İkinci fıkradaki “... yirmi yıl önce ölmüş ...” ibaresinin Anayasaya aykırı olduğu itirazı üzerine, Anayasa Mahkemesi anılan “... ölmüş...” sözcüğünün (ve uygulanma olanağı kalmayan devamındaki “... ya da...” sözcüğünün) iptaline karar vermiştir² . Karardan önce, tapuda malik gözüken kişinin ölmüş olması olasılığında da taşınmaz mülkiyeti olağanüstü zamanaşımıyla kazanılabilmekteydi. (Bu durumda da tescil gerçeği yansıtmamaktaydı çünkü!) Çalışmamızda Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, dolayısıyla tapuda gözüken malikin ölmüş olması olasılığı irdelenecektir.

Olağanüstü zamanaşımıyla kazanmayı düzenleyen Medeni Kanun hükmünün son fıkrası özel (Kadastro) Kanun(un)a atıf yapmaktadır (m. 713/VIII). Özel Kanunun Uygulanacağı Diğer Haller (KK m. 33) hükmü uyarınca, tapusuz taşınmazların kazanılmasında miktar sınırlaması bulunmaktadır (KK m. 14). Başka deyişle tapusuz taşınmazların zamanaşımıyla kazanılması koşulları iki kanun hükmü birlikte göz önünde tutularak belirlenecektir. (Bir anlamda tapusuz taşınmazların olağanüstü zamanaşımıyla kazanılması koşulları, hükmün son fıkrasında atıf yapılan özel kanun hükümleriyle tamamlanacaktır³ .)

İncelememize konu iptal kararı tapulu taşınmazlarla ilgili olup, Medeni Kanun esas alınacaktır. Kadastro Kanunu hükümleri, bazı görüşlerimizin gerekçelerindeki değiniler ölçüsünde irdelememiz kapsamındadır.

Aşağıda önce ana hatlarıyla olağanüstü zamanaşımıyla kazanım hükmünün amacı, uygulanma koşulları açıklanacak, devamında iptal kararının gerekçelerine, öğretideki görüşlere değinilip, görüşümüz ortaya konacaktır.

I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMIYLA KAZANILMASI DÜZENLEMESİNİN AMACI

Taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılması ilkesinin istisnalarından, olağanüstü zamanaşımıyla kazanım kurumunun amacını SUNGURBEY’in sözleriyle ortaya koyarak başlayalım: “Doğumundan çok sonra ileri sürülen istemlerin ya hiç doğmamış ya da zaten sona ermiş bulunmasının gerçeğe yakın olduğu yolundaki hayat deneylerine uygun olarak, uzun yıllardan beri durumu hukuki görünüşe uygun olan bir kimse, çok eski çağlardan çıkarılan istemler karşısında kendini ayrıca savunmak yükü altına sokulmamalı, hukuki durumu sonsuzluğa dek belirsizlik içerisinde askıda bırakılmamalı ve belli bir süre geçtikten sonra artık tartışılmamalıdır”⁴ .

Olağanüstü zamanaşımıyla kazanımı haklı gösteren gerekçe konusunda SUNGURBEY’in tarihleri/bilgileri birleştiren yargılarını anıp devam edelim: Gaius haklıdır; “ne dominia in perpetuum incerta maneant” (mülkiyet sürekli olarak belirsizlik içinde bırakılamaz). Nitekim modern öğreti de kazandırıcı zamanaşımını kabul etmek durumunda kalmıştır. Bu, Digesta’daki uzun ve sonsuz mülkiyet davalarının önüne geçme zorunluluğu görüşüyle birleştirildiğinde, kurumun haklı gerekçesi ‘bonum publicum’dur (kamu yararıdır)⁵ .

Kanunlarda olağanüstü zamanaşımı kurumlarına yer verilmesinin kamu yararıyla sıkı bağını, ülke tarihinden bir bilgiyle tekrar edelim: Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği dönemde (1926) tarım topraklarının büyük bir bölümü devletin elindedir; önemli bir kısmı kadastro görmemiştir; tapulu olmakla birlikte tedavül kayıtları işlenmediğinden yazımlar gerçeği yansıtmamakta, bu tür topraklarda sadece zilyet(lik) sıfatıyla tasarruf edilmektedir⁶ . Tarım topraklarının boş kalması arzu edilmemiş, toprağı işleyen zilyetler olağanüstü zamanaşımı düzenlemesiyle korunmuştur. İşlemek toprağı üretime katmaktır, elde edilen ürünlerin piyasaya sürülmesi, genelin yararına, ekonomik kalkınmaya hizmet etmiştir⁷ . Nihayetinde bir kişinin uğraşı toplum yararınadır. (Birimiz hepimiz içindir!)

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin (AİHM), Anayasa Mahkemesinin iptal kararından dört yıl önce (30 Ağustos 2007 tarihli, Birleşik Krallıkla ilgili) zıt yöndeki çarpıcı bir kararını örnek vererek kurumun tanınma amacını farklı bir yönden tekrar edelim⁸ . Uyuşmazlık konusu, 23 hektarlık otlak/tarım arazisidir. Tapulu arazi, iki şirket adına tescillidir. Çiftçi bir çift araziyi kiralamış, kira sözleşmesinin süresi dolmak üzereyken (1983), malikler arazinin boşaltılmasını istemiştir. Çiftçi aile araziyi terk etmemiş, süre dolduktan sonra kira da ödememiş, otlak olarak kullanmaya devam etmiştir. (Eşya Hukukçasını söyleyelim: Aile, dolaylı zilyedi tanımadığı anda zilyetliği aslen kazanmıştır; o andan itibaren malik sıfatıyla zilyettir⁹ !) Zilyet aile 1997’de zamanaşımıyla kazanım işlemlerini başlatmıştır. Yüksek mahkeme, şirketlerin mülkiyet hakkını kaybettiklerine, çiftin arazinin mülkiyetini kazandığına hükmetmiştir. İstinaf Mahkemesi çiftçinin toprağı alma niyeti bulunmadığı gerekçesiyle kararı bozmuş, Lordlar Kamarası yüksek mahkemenin kararını onamış, çiftçinin mülkiyet hakkını kazandığına hükmedilmiştir. AİHM’e taşınan uyuşmazlıkta, (7’ye karşı 10 oyla) ihlal bulunmadığına hükmedilmiştir. (Sonuç: Tapulu tarım arazisi çiftçilerindir!)

Bir kişinin tapuya kayıtlı taşınmazının mülkiyetinin, bir başkası tarafından kazanılmasına olanak tanıyan olağanüstü zamanaşımı kurumu ilk bakışta malik açısından adaletsiz bir sonuç gibi görünebilir¹⁰ . Ancak yaşam gerçekleri farklı bir yorumu gerektirmektedir. Yukarıdaki yargıların sonucunu tekrar edelim: Kurumun düzenlenme nedeni, tek tek bireylerin çıkarları ile kamunun çıkarının çatışmasında genelin yararına öncelik verilmesidir/üstünlük tanınmasıdır. Bir anlamda azın, çoğun içinde yerini bulmasıdır!

Görüşümüz ayrıntılarıyla son başlıkta ortaya konacak olmakla birlikte, kamu yararı temeliyle bir bağ kuralım: ‘Kamu’ geneli ifade etmekte, kamu yararı esası, ‘hak süjesi’ ‘kişi’lerin asıl alındığını göstermektedir. Süjenin kişi(ler), türler ayrımında (gerçek sözcüğüyle tamlama oluşturan) insan(lar) olduğu gerçeği değişmemiştir. (Sadeleştirerek söyleyelim: ‘Gerçek kişi’, insandır!) Ancak incelememiz bağlamında kamu yararının içi doldurulurken, hükmün ratio legisi bugünkü koşullar dikkate alınarak belirlenmelidir. Dahası bu kaçınılmazdır. Bu demektir ki taşınmazın durumu da göz önünde tutulacaktır. Toprak işlendiğinde işlevini yerine getirir/ekmek verir! Dünyanın en büyük sorunu uzun zamandır açlıktır. Karın doyuracak şeylerin kaynağı hâlâ aslen topraktır. (Malum, yetiştirilen ürünler günlük yaşam ifadesiyle karın doyurmaya hizmet etmektedir.) SUNGURBEY’in görüşünü açıkladığı zaman (1968’de yuvarlak hesapla) 3,5 milyar olan dünya nüfusu şu anda (2023 başında, resmi rakamlarla bile) 8 milyardır¹¹ .

II. TAPULU TAŞINMAZLARIN MÜLKİYETİNİN OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMIYLA KAZANILMA KOŞULLARI

Olağanüstü zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için taşınmaza, zilyetliğe ve kişiye bağlı bazı koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir. Taşınmaz, özel mülkiyete elverişli olmalıdır. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan (kamu malı) taşınmazlar, özel mülkiyete konu olamaz (MK m. 715/II) olağanüstü zamanaşımıyla (kural alarak) kazanılamazlar (KK m. 18/II)¹² .

(Kurum olarak) zilyetliğe ilişkin koşul, davasız ve aralıksız, 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla sürmesidir. Davasızlık, zilyede, kazanma arzusunda olduğu hakkın (mülkiyetin) ileri sürüldüğü/iddia edildiği bir dava açılmamış olmasını anlatır. (Zilyede istihkak davası açılmamış olmalıdır.) Aralıksızlık, zilyetliğin kesintisiz sürmesini anlatır. Zamanaşımının hesabında, durmasında, kesilmesinde (zamanaşımı) kurumun(un) ait olduğu Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacaktır (MK m. 714 atfıyla, BK m. 151 vd.). Zilyetlik kaybedilip, koruma hükümlerine başvuruyla eşyaya yeniden kavuşulmuşsa, bu ‘geçici kesilme’dir; aralıksızlığa halel getirmez!¹³ Malik sıfatıyla zilyetlik, başkasının üstün hakkını kabul etmemek suretiyle taşınmazda malik gibi hareket etmektir; kişinin iyiniyetli olması gerekmez¹⁴ . (Malik olma niyeti yeter!) En çarpıcı örneklerden birisini analım: Hırsız da malik sıfatıyla zilyettir. (Malik sıfatıyla zilyetlik > malik sıfatı!)

Tapulu taşınmazların mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımıyla kazanılmasında kişi koşulunun iki farklı hukuki konumdaki süjeyle ilgisi, iki anlamı bulunmaktadır. Kişilerden ilki, tapuya kayıtlı taşınmazın şeklen malikidir (sicilde tescilli kişidir [MK m. 1015/II]). İkincisi taşınmazı fiili hâkimiyetinde bulunduran (dolaylı veya dolaysız) zilyettir (MK m. 973-975). Şeklen malikle ilgili kısım da iki anlam taşımaktadır. İlk olasılıkta tapudaki mülkiyet hanesinde bir tescil vardır, ancak malikin kimliğinin/kim olduğunun tespitine yetmemektedir. (Örneğin, soyadsız ad yazmaktadır!¹⁵ ) İkinci olasılıkta malik hanesinde adı yazan kişi hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiştir. Başkaca bir işlem yapılmamıştır. (Örneğin, hakları ölüme bağlı olanlar ortaya çıkmamış [MK m. 35/I], hiçbir işlem yapmamıştır! [MK m. 584, 587])¹⁶ . Anayasa Mahkemesince iptal edilmeden önce tapuda malik gözüken kişinin 20 yıl önce ölmüş olması hali de şeklen malikle ilgili anlama dahildi. İptal kararından sonra durum değişmiştir¹⁷ .

Kişiye ilişkin koşulun zilyet(lik)le bağına gelince: Tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete elverişli bir taşınmazı, davasız ve aralıksız, yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (MK m. 713/I). Mülkiyet hakkı bu koşulların tamamlanmasıyla kazanılmaktadır (MK m. 713/V). Yukarıda andığımız 2/5 sayılı YİBK’den bir yargı aktaralım: Malik sıfatıyla zilyedin olağanüstü zamanaşımından yararlanabilmesi için kanundaki koşullara ek olarak, taşınmazda ekonomik yarar sağlaması, onu kullanmayı mümkün kılacak şekilde fiili egemenlik kurması gerekir. Süreç devam ederken hukuki konumun adı/niteliği (malik sıfatıyla da olsa) zilyetlikken, süreç tamamlandığında zilyetliğin içi malik kavramıyla dolmaktadır¹⁸ . (Malik sıfatıyla zilyetlikte, zilyedin üstünde sadece sıfat varken, kazanma gerçekleştiğinde altına mülkiyet yerleşmektedir¹⁹.)