Konut ve Tatil Amaçlı taşınmaz Mal Satışından Doğan Sorunlar
Turgut ÖZ
4077 Sayılı TKHK’nın 6.3.2003 Tarih ve 4822 Sayılı kanunla değişiklikle “konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar”da Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamına giren mallardan sayılmıştır. Bu durumda, TKHK uyarınca tüketici işlemi sayılmanın diğer şartları da varsa bu tür taşınmazlar hakkındaki sözleşmeler de TKHK’na tabi olacaktır. Konut ve tatil amaçlı taşınmazların satışı, Tapu K. m. 26 uyarınca, tapu sicilinde resmî düzenleme şekline tabidir. Fakat Noterlik K m. 60 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesini noterler düzenleyebilecektir. Tabi Yargıtay’ımız bazı kötüye kullanmaları önlemek amacıyla şekle aykırılık sebebiyle geçersiz sözleşmelerin geçersizliğin ileri sürülmesini “dürüstlük kuralı” yardımıyla önleyebilmektedir. Çok fazla bağımsız bölüm içeren yapılarda ise, genellikle ortak yerler olarak vaad edilen ve bağımsız bölümlerin değeri ile yaşam kalitesini arttıran unsurlar yapılmaz veya tasarlanana göre yetersiz yapılırsa bunun eksik ifası mı yoksa ayıplı ifa mı olduğu ise tartışmalıdır. Yargıtay’ın bu konuya ilişkin farklı kararları bulunmaktadır.
TKHK, Tatil Amaçlı Taşınmaz, Konut Amaçlı Taşınmaz Mal, Ayıplı İfa, Eksik İfa.
I. TABİ OLACAKLARI HÜKÜMLER BAKIMINDAN
4077 Sayılı TKHK’nın 6.3.2003 Tarih ve 4822 Sayılı kanunla değişik “Tanımlar” kenar başlıklı 3. maddesinin c) bendine yapılan ekle; “konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar” da Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamına giren mallardan sayılmıştır. Bu durumda, aynı Kanun uyarınca tüketici işlemi sayılmanın diğer şartları da varsa (bir tarafın tüketici olması, diğer tarafın mesleki veya ticarî amaçla bu malı satan veya sağlayan biri olması), bu tür taşınmazlar hakkındaki sözleşmeler de TKHK’na tabi olacak ve bu hususta çıkacak uyuşmazlıklar da Bu Kanunun 23. maddesine göre Tüketici Mahkemelerinde görülecek; 25. maddede belirtilen hususlara aykırılık hâlinde satıcı ve sağlayıcılar bu maddedeki idari cezalara çarptırılabilecekler; hatta 24. madde uyarınca, satışa sunulan bir seri ayıplı konutun satışının durdurulması bile söz konusu olabilecektir.1
Konut ve yazlık niteliğindeki taşınmazlar, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun çerçevesinde çeşitli sözleşmelere konu olabilirler. Bunların başında satım sözleşmeleri gelir. Bunlar açısından, BK’nın taşınmaz satışına ilişkin hükümleri (BK m.213-217 =TBK m.237-246) tüketici lehine olduğu ölçüde, TKHK yanında genel hüküm olarak uygulanacaktır. Taşınmaz yapı inşası sözleşmeleri ise, eser (istisna) sözleşmesi niteliğinde olup, BK m.355-371 (TBK m.470-486) hükümleri bu hususta TKHK hükümleri karşısında genel hüküm olarak uygulama alanı bulacaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şeklindeki karma sözleşmeler bakımından da TKHK hükümleri uygulama alanı bulabilir. Yeter ki arsasını bu maksatla yükleniciye veren ticarî bir amaç gütmeksizin konut veya tatil amaçlı bağımsız bölüm alacak olsun.2 Taşınmaz kiraları bakımından da kiracının tüketici sayılarak TKHK hükümlerine tabi olması düşünülebilirse de 6570 SK (ve bunun yerini alacak olan TBK m.339-356 hükümleri) ve buna ilişkin Yargıtay uygulaması bu konuda kiracıyı esasen daha geniş ölçüde korumaktadır.
Toplu konut üretimi ve pazarlanması projelerinde, tüketici ile yapılan sözleşmeler hemen hemen daima satım sözleşmesi sayılacaktır. Zira, satım ve eser sözleşmeleri arasındaki fark, sözleşmeye konu malın (eşyanın) sözleşme yapıldığı sırada mevcut olup olmaması değil, bunun imalinin iş sahibi tarafından ısmarlanmış olup olmamasıdır. Şayet önceden tasarımı, planı, projesi belli bir mal, müşterinin özel talep ve talimatlarına bırakılmaksızın, yapılmadan önce pazarlanıyorsa; bu da satım sözleşmesidir. Zira borçlar hukukunda “gelecekteki malın satışı” mümkündür.3 Şu halde, önceden projesi hazırlanmış, belirli tipte konutlar içeren bir projede; müşterilere ileride inşası tamamlanacak bu yapılardan şartlarına uyanları seçmesi ve alması önerilmişse, bu sözleşme taşınmaz satımı veya taşınmaz satım vaadi sözleşmesi sayılacak ve bu hükümlere tabi olacaktır. Ancak, müşteri yüklenici ile (müteahhitle) özel olarak anlaşıp, sipariş verdiği tipte bir ev yaptırıyorsa, buna eser sözleşmesi hükümleri uygulanır. Bu en azından sektörde belirleyici bir ilişki tipi değildir.
