Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence Vermesi

Security Deposit for Lease of Residences or Covered Workplaces

Berna TEPE, Simay Fatma BUDAK

Bir kira sözleşmesiyle, bir yanda kiraya veren, kiracıya bir şeyi kullanma hakkı verirken, diğer yanda kiracı, böyle bir kullanma hakkı karşılığında belirli ya da belirlenebilir bir kira bedeli ödeme borcu altına girmektedir. Türk Borçlar Kanunu m. 342 ise, bir konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde güvence verilmesi kararlaştırıldığında, bu edime ilişkin bazı şartları - kamu düzeni amacıyla- düzenlemektedir. Her ne kadar TBK m. 342’ye göre güvencenin bir banka hesabına yatırılması gereği çok tartışmaya yol açmamışsa da, uygulamada, devlet bankaları ve özel bankalar hala böyle bir kira güvencesi banka hesabı sağlamamaktadırlar. Diğer yandan, maddeye göre güvencenin, para veya kıymetli evrak olarak tesis edilmesi halinde tutarının, kira bedelinin üç katıyla sınırlanması gereği, özellikle 2020 yılında yeniden tartışmalara konu olmuştur. Bunun sebebi, kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından, yürürlüğü ertelenmiş emredici hükümler arasında yer alan TBK m. 342’nin, 1 Temmuz 2020 itibariyle uygulanmaya başlanmış olmasıdır.

Konut ve Çatılı İş Yeri Kirası, TBK m. 342, Güvence Kavramı, Kira Sözleşmelerinde Güvencenin Sınırı ve Kapsamı, Mülkiyet Hakkı, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi.

By a lease contract, while the lessor entitles the tenant to use an object, the tenant gets under the obligation to pay a determined or determinable rent amount in consideration of such right to use. For reasons of public interest, Article 342 of the Turkish Code of Obligations regulates the conditions as regards a security deposit agreed to be given to the lessor for lease of a residence or covered workplace. Although the condition of depositing the security at a bank account has not triggered adverse discussions, a lot of banks still do not accommodate such a bank account in practice. On the other hand, the legal limitation on the amount of security deposit by triple the amount of monthly rent provoked discussions also especially in 2020. That is because, by 1 July 2020, a number of imperative articles of the Turkish Code of Obligations including Article 342 entered into effect for workplace lease contracts of which the tenants are either tradespeople or corporate entities.

Lease for Residence or Covered Workplace, Turkish Code of Obligations Article 342, Concept of Surety, Scope of and Limitation to Security Deposits Under Lease Contracts, European Convention on Human Rights.

I. Giriş

Borç ilişkisi, öneri ve kabul müesseselerinin- irade sakatlığı ihtiva etmez biçimde- bir araya gelmesi ile tarafların en az bir edim üzerinde anlaşmasına yönelik hukuki bir bağdır. Kira sözleşmesi, barınma ve çalışma ihtiyacı ile sıkı ilişkisi sebebiyle eski dönemlerden bu yana tercih edilen bir hukuki kurum olma özelliğini hiç yitirmemiştir. Bir borç ilişkisi kuran, kira sözleşmesi ile kiraya veren, kiracıya, bir şeyi kullanma hakkı tanırken, kiracının borcu bu kullanım hakkına karşılık, taraflar arasında belirlenen ya da belirlenebilir olan kira bedelini ödemektir. Uygulamada sıkça karşılaşılan bu sözleşme rızai bir sözleşme olması sebebiyle tarafların anlaşmasına dayanmaktadır.. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) dördüncü bölümü ikinci ayrımında düzenlenmiş olan konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi de iki tarafa borç yükleyen ivazlı (synallagmatique) bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme türünün asli tarafları kiracı ve kiraya verendir. Diğer yandan kiralanan şey üzerinde Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi, Anayasa ve Türk Medeni Kanunu ile düzenlenip, korunan mülkiyet hakkına rağmen, sosyal ve iktisadi politikaların da etkisiyle, yaygınlığı ve karşıladığı ihtiyacın niteliği göz önünde bulundurularak özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin sözleşmeler, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenleme konusu yapılırken, sözleşme serbestisi ilkesine müdahale alanlarından biri haline gelmiştir. Bu müdahalelerin arka planında, zayıfı koruma saiki yer almaktadır¹ .

Bu müdahale alanlarından biri de, kiracının güvence vermesi noktasında anlaşılması durumuna ilişkin olarak TBK m. 342’de yer alan düzenlemedir. Söz konusu maddeye göre kiraya veren ve kiracının iradelerinin uyuşması sonucu, kiracı, kiralananı kullanımı esnasında oluşabilecek riskin teminatı olarak kiraya verene güvence parası verme borcu altına girecekse, bu güvencenin tutarı kira bedelinin üç aylık toplam tutarıyla sınırlı olmak ve kiracı adına açılacak bir banka hesabında tutulmak zorundadır. Önceki kanun döneminde yer almayan bu düzenlemenin kaynağı İsviçre Borçlar Kanunu olmakla birlikte, İsviçre’de mehaz norm iş yeri kiralamalarını kapsamamaktadır. Türk hukukundaki norm ise, düzenlemeyi iş yeri kiralarını da kapsayacak şekilde genellemeye dayalı, kiracı lehine fazla korumacı bir tavırdan kaynaklanmaktadır.

Bizce, güvencenin -bu bağlamdaki mülkiyet hakkı sebebiyle- kiraya verenin risklerini dikkate alacak mahiyette olması, hukuken koruma görmeye layık bir önem taşımaktadır. Bu çalışmada ilgili norm çerçevesinde ortaya çıkan çeşitli sorunlara bu bakış açısını da taşıyarak cevap vermeyi amaçlamış bulunmaktayız.

II. Güvence Kavramı

Güvence, Türk Dil Kurumu sözlüğüne² göre “bir antlaşmada taraflardan birinin sorumluluğu üzerine alması, inanca, teminat, garanti”, “alınan sorumluluğa karşı olarak ortaya konulan şey” olarak tanımlanmaktadır.

Bir borç söz konusu olduğu zaman, alacaklının, önce borçludan, borcunu ifa etmesini talep etmesi gerekir. Ancak borçlunun malvarlığı değerlerinin bilinmezliğinin yanı sıra zaman içinde değişkenliği, ayrıca alacaklılar arasındaki eşitlik ve sıralama dengesi risk kaynaklarıdır. Bu nedenle sürekli değişkenlik gösterebilir özelliğe sahip malvarlığı belirli bir borcun teminatı olmaktan oldukça uzaktır. Riskin bertaraf edilebilmesi adına alacaklılar, somut, belirli ve durağan bir ikameye ihtiyaç duymuşlardır. Bu noktada riske karşı alacaklının isteyebileceği teminat, borcun gerektiği gibi ifa edilmesinin temini³ veya gerektiği gibi ifa edilmemesi halinde alacaklının uğrayacağı zararın karşılanabilmesi için verilen güvencedir.

Teminatın, borcun güvencesini teşkil etmesi niteliği dışında teminata başvurulabilmesi açısından borçluyu asıl borcu ödemeye zorlama işlevi de mevcuttur⁴ . Şöyle ki, borçlu borç ilişkisinin nispiliği gereği borcundan tüm varlığı ile şahsi olarak sorumludur. Dolayısıyla borçlunun borcunu ifa etmemesi halinde alacaklı, alacağına ulaşabilmek adına icra ve iflas organlarına başvurma hakkına sahiptir. Bu tek başına borçlunun, borcunu yerine getirmesini sağlayıcı niteliğe haiz değildir. Hacze kabil malların icrai yol ile satılarak borcun söndürülmesi prosedürü genel bir düzenleme mahiyetindedir. Ancak bir teminatın varlığı halinde münferit olarak o borç ilişkisi özelinde alacaklı, bazen öncelikle, bazen sadece ilgili teminata başvurarak borcun söndürülmesini sağlayabilmektedir. Bu yükümlülük alacaklının alacağına icrai yola katlanmadan kavuşmasını sağlamakla borç ilişkisine iki taraf açısından özel ve nispi yeni bir yükümlülük getirmektedir. Borçlu, teminat vererek borcun ifa edilmemesine karşı da bir borç altına girmektedir, borçlunun girmiş olduğu ikinci yükümlülük güvence verme borcu şeklinde ifade edilebilir. Güvence verme borcu yerine getirilmiş olduğunda ise kök borcun güvenceden karşılanacağı yahut da karşılanabileceği hususu yükümlülüğü mevcuttur.

Ancak, istisnalar dışında, borçlu, alacaklıya bir teminat vermek zorunda değildir. Borçlunun, alacaklıya teminat verme borcu ya bir kanun hükmünden yahut da bir sözleşmeden kaynaklanır⁵ .

Teminatlar, gösterdikleri değişik ortak özellikler gözönünde alınarak, çeşitli açılardan birden çok sıralamaya tabi tutulmaktadırlar. Böylece teminatlar, alacaklıya sağladıkları yetkilere göre “nesnel ve kişisel”, bir alacağa bağlı olup olmamalarına göre, “bağımlı ve bağımsız, bunu veren kişiye göre “borçlu veya 3. kişice sağlanan”, nihayet kanun tarafından düzenlenmiş olup olmadıklarına göre “kanunen öngörülen ve öngörülmeyen” olmak üzere dört açıdan bir sıralamaya bağlı tutulmaktadırlar.⁶

Türk ve İsviçre maddi hukukunda güvenceler, en temel ve yaygın olarak nesnel ve kişisel güvenceler sıralamasıyla ikiye ayrılmaktadır. Ayni güvencelerde alacaklı, borçlu veya üçüncü kişiye ait malvarlığı unsurları üzerinde herkese karşı öncelikli olarak ileri sürülebilir bir hak kazandığı halde, şahsi güvencelerde, alacaklı, borçlunun malvarlığı dışında, kendisine kişisel güvence veren kişinin malvarlığına başvurabilme imkanını elde etmektedir⁷ .

Türk hukukunda nesnel güvenceler, güvence konusu ve rejimine göre taşınır rehni, bir sicile tescili zorunlu taşınır malların rehni, hak ve alacaklar üzerinde rehin, pay senedi rehni, taşınmaz rehni ve ticari işletme rehni olarak ayrıma tabidir. Nesnel, diğer deyişle ayni teminatlar alacaklının ayni bir hak kazanımı elde etmesini amaçlar⁸ . Kişisel güvenceler ise güvence konusu ve rejimlerine göre kefalet, garanti, banka teminat mektupları olarak ayrıma tabidir.

Güvence olarak nakit verilmesi halinde ise, nakit bir güvence çeşidi olmaktan ziyade güvence için bir ölçek olan paranın, resmi olarak tedavüle çıkarılan saf şeklidir. Kanun, kira rejiminde ise güvence tipini tam olarak belirlemekten ziyade, güvence olarak nakit veya kıymetli evrak verilmesinin kararlaştırılmış olması halinde, bunun bankaya ve hangi koşullara tabi olarak yatırılacağını veya depo edileceğini düzenlemiştir. Bunun kira hukuku uygulamasındaki sonuçları arasında, güvencenin banka teminat mektubu olarak verilmesinin önünde bir engel bulunmaması yer alır.