Kira Sözleşmesinde Erken Tahliyede Makul Süre

Reasonable Time for Early Release in the Rental Agreement

Öz SEÇER

Kira sözleşmesi, kiracı tarafından süresinden önce sona erdirildiğinde, TBK m. 325 hükmüne göre, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının erken tahliyeden doğan sorumluluğun belirlenmesinde, makul süreden ne anlaşılması gerektiği, kira sözleşmesinin sona erme anı ve sorumlu olunan süre bakımından önem taşımaktadır. Kiracı, kira sözleşmesini benzer koşullarla devralmaya hazır olacak yeni bir kiracıyı kiraya verene önererek erken tahliyeden dolayı sorumluluktan kurtulabilecektir.

Kira Sözleşmesi, Erken Tahliye, Makul Süre, Sorumlu Süre, Yeni Kiracı.

When the rental agreement is terminated by the lessee before its term, the debts of the lessee arising from the rental agreement continue for a reasonable period of time, during which the rented property can be rented under similar conditions, in accordance with Article 325 of the TCO. In determining the responsibility of the lessee arising from early release, what should be understood from the reasonable period is important in terms of the expiry of the rental agreement and the period of responsibility. The lessee can avoid liability for early release by proposing to the lessor a new lessee who will be ready to take over the rental agreement on similar terms.

Rental Agreement, Early Release, Reasonable Period, Monetary Consequences, New Lessee.

Giriş

Kira sözleşmesi, belirli süreli olarak akdedildiği takdirde sürenin sonuna kadar tarafları bağlamaktadır. Sözleşme, belirsiz süreli olarak yapıldığında ise TBK m. 328-330 maddeleri çerçevesinde fesih bildirimine dayalı olarak sona erdirilinceye kadar tarafları bağlamaktadır¹ . Bu nedenle kiracı, kiralananı belirtilen sürelerden önce tahliye ederse, kural olarak kira bedelini ödeme borcundan kurtulamamaktadır. Çünkü kira süresi boyunca, kiraya veren, düzenli olarak kira bedellerini almayı, kiracı da belirlenen sürenin sonuna kadar kira konusu taşınmazdan yararlanmayı amaçlamaktadır. Buna rağmen taraflardan biri tek taraflı olarak kira sözleşmesini süresinden önce feshettiğinde, feshin olumsuz sonuçlarına da katlanacaktır² .

Kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdirilmesine ilişkin TBK m. 325/f. 1’e göre, “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu süre geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer”. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre “Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür”.

Söz konusu düzenlemede; sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı tahliye eden kiracının sözleşmeden doğan borçlarının kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre devam edeceği belirtilmektedir. Eğer kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının sona ereceği öngörülmektedir.

Erken tahliyeye ilişkin TBK m. 325 hükmünün nisbi emredici nitelikte bir hüküm olduğu kabul edilmektedir³ . Bunun en önemli sonucu, hükümde öngörülenin ötesinde bir tazminatın ya da ceza koşulunun kararlaştırılmasının geçersiz olmasıdır⁴ .

Kira sözleşmesinin erken tahliye ile sona ermesi için birtakım şartların var olması gerekmektedir. Bunlardan ilki sözleşme süresine uyulmaksızın kiralananın tahliye edilmiş/geri verilmiş olmasıdır⁵ . TBK m. 325 hükmünde bu şart, “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde” şeklinde ifade edilmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 347 uyarınca sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiracının 15 gün önceden fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir. Bu süreye uyulmaması, örneğin fesih bildiriminde bulunulmaksızın kiralanan konutun on gün kala tahliye edilmesi TBK m. 325 hükmünün uygulanmasına yol açacaktır⁶ .

Hükmün uygulanabilmesi için temel şart, kira konusu taşınmazın tahliye edilmiş olmasıdır⁷ . Kira sözleşmesinin feshedildiğinin bildirilmesi yeterli olmamaktadır⁸ . Yargıtay, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliyenin gerçekleştiğini kabul etmek için anahtar tesliminin fiilen gerçekleşmesini veya mahkemenin göstereceği yere tevdiini aramaktadır⁹ .

Erken tahliyenin gerçekleşmesi için kiralananın tamamen tahliye edilmesi gerekmektedir¹⁰ . Kiralananın bir kısmının örneğin kiralanan konutta odaların bazılarının tahliye edilmesi halinde kiraya verenin kabul etme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Kiralananın bütün anahtarlarının kiraya verene iade edilmemesi durumunda da tam tahliye gerçekleşmemektedir¹¹ . Kiralanan taşınmaza ilişkin bütün anahtarların teslimi, kiracının kiralananı yalnızca kullanmaktan vazgeçtiğini değil; kiralananı kullanma yetkisinden vazgeçtiğini, böylece kiralananı tahliye ettiğini gösterir¹² .

Kiralananın tahliye edilme nedeni kural olarak önemli değildir. Ancak kiralananın tahliye edilmesi ve objektif olarak sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun bir şekilde kullanılamayacak hale gelmesinden kaynaklanmış ise kira sözleşmesi TBK m. 136 uyarınca objektif imkânsızlık nedeniyle sona ermektedir¹³ .

TBK m. 325/f. 1’de, kiracının, kiralananı tahliye etmesi durumunda, kiraya verenin kiralananı benzer koşullarla kiraya verebileceği makul bir süre ile sorumlu olması düzenlenmiştir. TBK m. 325’te düzenlenen makul süre kavramı, Yargıtay kararlarında kabul edilen ve sorumluluk hukukunun temel ilkelerinden olan zarar görenin zararı artırmama veya zarar verenin durumunu ağırlaştırmama ilkesinden yola çıkarak elde edilmiştir¹⁴ . Kiracının kiraya verenin zararını tazmin borcunun makul bir süre için devam ettiğinin kabul edilmesi, kiraya verenin kiracının durumunu ağırlaştıracak davranışlar içerisine girmesini engellemek içindir¹⁵ .

Kira sözleşmesinin TBK m. 325 hükmüne dayanarak sona ermesi halinde makul süre kriteri iki noktada önem taşımaktadır. Bunlardan birincisi erken tahliyeye bağlı olarak kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkindir. Kira sözleşmesinin tahliye anında sona ermesine bağlı olarak makul süre ile tazminat yükümlülüğünün mü yoksa kira sözleşmesinin makul bir süre devam etmesine bağlı olarak kiracının kira bedellerinden mi sorumlu olacağının tespit edilmesi lazımdır. İkincisi ise kira sözleşmesinin erken tahliyeye bağlı olarak sona ermesine ilişkin hangi görüş kabul edilirse edilsin kiracının makul süre boyunca kira bedellerinden sorumlu olması söz konusu olacağı için bu makul sürenin nasıl tespit edileceğidir.

I. Sözleşmenin Sona Ermesi Açısından Makul Süre

Kira sözleşmesinde kira konusu taşınmazın erken tahliyesinde kira sözleşmesinin ne zaman sona ereceği tartışmalıdır¹⁶ . Tartışma, kira sözleşmesinin kiralananın erken tahliyesi anında mı yoksa makul sürenin sonunda mı sona erdiği noktasında düğümlenmektedir. Makul süre, burada kira sözleşmesinin erken tahliyeye rağmen devam edip etmediği noktasında önem taşımaktadır. Eğer kira sözleşmesi erken tahliye halinde sona ermeyecekse, makul sürenin bitimine kadar devam edecektir.

Kira sözleşmesinin sona ermesini makul sürenin sona ermesine bağlayan görüş¹⁷ uyarınca, kira konusu taşınmazın erken tahliyesi halinde sözleşme tahliye anında sona ermemekte, makul sürenin sonuna kadar kira sözleşmesi devam etmektedir. Kiracı, sözleşmenin süresinden önce sona erdirilmesi nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü değildir, o kira sözleşmesinin devam etmesi nedeniyle makul süre boyunca işleyecek asli edim borcu olan kira bedellerinden sorumlu olacaktır¹⁸ . Bu görüşün kabul edilmesi ihtimalinde; kiracı, makul sürenin sonuna kadar işleyecek kira bedeli ile sorumlu olacaktır¹⁹ .

Kira sözleşmesinin erken tahliye ile sona ermesini makul bir sürenin bitimine bağlayan görüşe birtakım eleştiriler yöneltilmektedir. Kiralananın tahliye edilmesine rağmen sözleşmenin devam etmesi kiracının kira bedellerini ödeyeceği dönem için kiralananı kullanma hakkından yoksun kalması anlamına gelmektedir. Ayrıca TBK m. 325/f. son’da kiralananın bu dönemde kiraya veren tarafından başka biçimde kullanılabileceği de düzenlenmiştir. Kiralananı kullanma imkânının kiraya verene geçmiş olması ve kiracının da kiralananı kullanma imkânından yoksun olması ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin sona ermiş olmasıyla açıklanabilmektedir. Bu durumun kiracının kiralananı tahliyesi ile kullanma hakkından feragat ettiği şeklinde yorumlanması da mümkün değildir²⁰ .

Makul süre boyunca kira sözleşmesinin devam ettiğinin kabul edilmesi, kiraya verenin zapta ve ayıba karşı tekeffül sorumluluklarının, kiracının ise ayıpları kiraya verene bildirme, kiralananın gezdirilmesine veya ayıpların giderilmesine katlanma yükümlülüklerinin devam ettiğinin kabul edilmesi sonucunu doğurmaktadır²¹ .

TBK m. 325 hükmünün gerekçesinde de kiralananın erken tahliyesi halinde kiraya verenin zararı artırmama külfeti olduğundan bahsedilmektedir. TBK m. 325/f. 2’de sayılan kalemlerin mahsubu da kiraya verenin zararı artırmama külfetinin bir görünümüdür. Kira ilişkisi, makul süre boyunca devam edecek ise kiracı kira bedellerinden sorumlu olacağından bir zarardan ve kiraya verenin zararı artırmama külfetinden söz edilemez²² .