Mukayeseli Bir İnceleme: Yapı Denetiminde “İnşaata” Başlama ve Yapı Ruhsatında “Yapıya” Başlama

A Comparative Rewiev: Start of Construction in Building Inspection and Starting the Building in Terms of Construction Permit

Selman ÖZDEMİR

Yapı ruhsatının düzenlendiği tarihten itibaren belli bir süre içerisinde yapıya başlanması gerekmektedir. İmar Kanunu’nda belirtilen süre içerisinde yapıya başlanmaması durumunda, verilen yapı ruhsatı kendiliğinden hükümsüz hale gelmektedir. Bu durum ise inşaata başlanamaması, yapı ruhsatı alınmasına kadar geçen süreçte yapılan alışmaların ziyan olması, hattâ bu süreçte bir de imar planı değişikliği meydana gelmişse o parsele herhangi bir yapı yapılamaması durumları ile karşılaşılması sonuçlarını ortaya çıkarabilmektedir. Yapı ruhsatının hükümsüz hale gelmemesi için yapıya başlanmış olunması gerekmektedir. Ancak ne yapılırsa yapıya başlanmış olunacağı sorusunun cevabının uygulamada tartışmalı olduğu gözlenmektedir. Bu çalışma ile “yapıya başlama” konusu, yapı denetimi bakımından ve yapı ruhsatı bakımından ayrı ayrı ele alınmaya çalışılmıştır. Böylelikle yapı ruhsatının hükümsüz sayılmaması için, yapıya başlamış sayılmanın ne şekilde gerçekleştiğinin açıklığa kavuşturulması amaçlanmıştır.

Yapı Denetimi, Yapı Ruhsatı, Yapıya Başlama, Ruhsat Geçerlilik Süresi, İnşaata Başlama, İşyeri Teslimi.

It is necessary to start the construction within a certain period of time from the date the building license is issued. If the construction is not started within the period specified in the Zoning (Construction) Code, the given construction permit automatically becomes invalid. This situation can lead to the consequences of not starting the construction, wasting the practices made in the process until the building permit is obtained, and if there is a zoning plan change in this process, thus no building can be built on that parcel. In order for the building permit not to become invalid, it is necessary to start the construction. However, when the construction started is controversial in practice. In this study, the subject of starting the construction has been handled separately in terms of building inspection and building permit. Thus, the moment of realization of the construction being deemed to have started has been determined in order that the construction permit is not deemed invalid.

Building Inspection, Construction Permit, To Start the Building, Construction Permit Period of Validity, To Start the Construction, Transfer of Workplace.

GİRİŞ

İmar hukukuyla ilgili davalarda, “yapıya başlama” kavramı ayrı bir önem ihtiva etmektedir. Fakat çalışmanın sınırlarını çizmek için, bu çalışmada “yapıya başlama” kavramı ile kastedilen, esasında “binaya başlama” hususudur. Dolayısıyla bu çalışmada yapıya başlama konusu, esasında binaya başlama bağlamında ele alınacaktır. Çalışmada geçen “yapıya başlama” ifadesiyle, “binaya başlama” hususu kastedilmektedir.

Yapıya hangi tarihte başlandığının belirlenmesi, bu konuya ilişkin mahkeme kararları, sadece davanın taraflarını değil, aynı zamanda inşaat sektörünün bütününe de etki etmektedir. Diğer bir deyişle yapıya başlamadan yapı arzı, yapı arzı dolayısıyla gayrimenkul fiyatları, gayrimenkul fiyatları vasıtasıyla inşaat sektörü, inşaat sektörünün işlemesi dolayısıyla bu sektörle ilgili olan alt ve yan sektörler ve bunlara dair istihdam durumu, kezâ kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve maketten satış olarak adlandırılan satışlar da etkilenmektedir. Yine “yapıya başlama” anı, imar kolluğunu ve bu kolluğun faaliyetlerini de yakından ilgilendirmektedir. Aynı zamanda, idarî yargıda görülen imar kolluğundan kaynaklanan para cezaları, mühürleme ve yıkıma ilişkin davalarda¹ verilen kararlardan da, özellikle ilk derece mahkemeleri tarafından yapıya ne zaman başlandığı konusunda gerek teknik gerekse hukukî yönden olayın değerlendirilmesinde hataya düşüldüğü durumlarla karşılaşılmaktadır.

Bu nedenlerle “yapıya başlama” anının ne zaman vuku bulduğu hususunun tespiti ve bu anın hukukî bir zemine oturtulması, imar hukukuyla ilgilenenler açısından incelenmesi gereken bir mesele olarak karşımıza çıkmaktadır.

Uygulamada inşaat sektörü temsilcileri bakımından, mahallî idareler bakımından, ilgili bakanlıklar bakımından, mahkemeler bakımından yapıya başlamanın vukuu anının farklı farklı değerlendirilebildiğine rastlanmaktadır.

Bu farklı değerlendirmelerse doğal olarak bazı tartışmaları beraberinde getirebilmektedir. Örneğin “yapı denetimi açısından inşaî çalışmalara başlanmakla birlikte, yapı ruhsatı bakımından da yapıya başlanmakta mıdır?”; “sosyal güvenlik hukuku yahut vergi/muhasebe uygulamaları bakımından işe başlanmakla, aynı zamanda imar hukuku bakımından da yapıya başlanmış olunmakta mıdır?”; “arsadaki herhangi bir fizikî çalışma yapıya başlamış sayılmak bakımından yeterli midir?”; “söz konusu hallerin tamamı “yapıya başlama” olarak addedilirse, bu durumda İmar Kanunu’nda yer alan yapı ruhsatının tanzim tarihinden itibaren iki yıl içerisinde ruhsatın hükümsüz hale gelmiş sayılmasının önüne geçilmiş olunmakta mıdır?” gibi sorulara uygulamada farklı farklı cevaplar verilebilmektedir.

Bu farklı yaklaşımlar (da), konunun incelenmesine ve mevzuat bağlamında “yapıya başlama” ifadesiyle kastedilen durumun ne olduğunun açıklığa kavuşturulmasına yönelik bir çalışma yapılmasına bizi sevk etmiştir.

Çalışmanın başlangıcında bir hususun daha ifade edilmesinde fayda görülmüştür. Konu bağlamında yapılan literatür taramasında, bu çalışmada incelenen meselenin literatürde tartışılmadığı anlaşılmıştır. Uygulamada sürekli gündemde olan ve tartışılan bu meselenin, literatürde tartışılmaması dikkat çekicidir. Literatürde hakkında değerlendirme yapılmayan bu konuda bir şeyler söylemek muhtelif güçlükler barındırmaktadır. Ancak yukarıda da ifade edildiği üzere özellikle teknik uygulayıcılar ve mahkemeler arasındaki farklı yaklaşımlara binaen, meseleye biraz daha yakından bakmanın ve bir yaklaşım getirmenin önemli olduğu değerlendirilmiştir.

İfade etmek isteriz ki, bu çalışmada serdedilecek görüşlerin aksi düşüncelerin mevcut olması pek tabiî mümkündür. Zîra bu çalışmanın konuyu her yönüyle tükettiği elbette söylenemez. Lakin “bârika-i hakîkât, müsâdeme-i efkârdan doğar” düsturunca, bilimsel gelişmenin fikirlerin tartışılmasıyla tekemmül ettiği de inkâr edilemez² . Dolayısıyla gerek uygulamada gerekse akademide burada serdedilen görüşlerden farklı olarak konunun değerlendirilmesi mümkün olmakla birlikte, konunun tartışılması cihetinden yazının bu alanla ilgilenenlere bir bakış sunması ümit edilmektedir.

Çalışmada, binalara yönelik olmak üzere “yapı denetimi bakımından inşaî faaliyetlere başlamak” ile “yapı ruhsatı bakımından yapıya başlamak” konuları ele alınarak; yapı denetimi bakımından binalarda inşaata başlamanın, aynı zamanda yapı ruhsatı bakımından yapıya başlama anlamına gelip gelmediği incelenmiştir.

Çalışmanın teknik boyutunun bulunmadığı, sadece hukukî boyut içerdiği söylenemez. Zîra bina, yapı, inşaat, temel, hafriyat, proje, beton, kalıp gibi bu çalışmanın konusuyla ilgili olan hususlar inşaat ve yapı tekniklerini ilgilendiren hususlardır. Hukukî tahlile altlık oluşturulabilmesi için teknik konuların açıklanması; bu açıklamanınsa çizimlerle, grafiklerle, fotoğraflarla görselleştirilmesi ve somutlaştırılması konunun izahına katkı sunmaktadır.

Burada konu, teknik boyuttan ve hesaplamalardan uzak kalınarak ele alınmaya gayret edilmiştir, zorda kalınmadığı sürece görsellerden kaçınılmıştır. Öte yandan; yapı denetimi ve yapı ruhsatı özelinde konuya odaklanıldığından vergi hukuku, borçlar hukuku ve sosyal güvenlik hukuku bakımından işe/inşaata başlamak konuları bu çalışmanın kapsamı dışında tutulmuştur.

Aşağıda, evvelâ yapı ruhsatının hükümsüz sayılmaması bakımından, yapı ruhsatının düzenlendiği tarihten itibaren bina inşaatına hangi müddet içerisinde başlanacağı meselesi ele alınacaktır. Ardından “yapı denetimi bakımından inşaî faaliyetlere başlama” konusu ile “yapı ruhsatı bakımından yapıya başlama” konusu binalar özelinde ayrı ayrı ele alınacaktır. Bilahare yapı ruhsatının hükümsüz hale gelmemesi için yapı denetimi bakımından inşaata başlama tarihinin mi yoksa yapı ruhsatı bakımından yapıya başlama tarihinin mi esas alınması gerektiği hususu tahlil edilecektir.