Yapı Alacaklısı İpoteğinin Kurulması İçin Açılacak Dava Bağlamında Tapu Siciline Düşülecek Şerhin Hukuki Niteliği Üzerine Kısa Bir Değerlendirme

A Brief Assessment on the Legal Nature of the Annotation to be Recorded to the Land Registry in the Context of the Legal Action Aiming the Establishment of the Statutory Mortgage Rights of the Tradesmen and the Building Contractors

K. Berk KAPANCI

Türk Medeni Kanunu (“TMK”), belirlemiş olduğu bazı özel durumlarda, belirli şartlarla kanuni ipotek haklarından istifade edilmesine izin vermiştir. Bu hakların bir kısmı, tescil edilmelerine dahi gerek olmadan doğrudan sicil dışında doğmakta, diğer bir kısmı ise ilk olasılığa göre bir adım geride, lehtarına sadece bir ipotek hakkının tescil edilmesini isteme yetkisini vermektedir. İşte TMK m.893/f.1/b.3 ve 895 vd.’da öngörülen yapı alacaklısı ipoteği de, ikinci gruba giren bir ipotek hakkı yapısı gösterir. Bu hak, özel olarak yapı alacaklıları konumundaki edimlerini yerine getirmiş yüklenici ve zanaatkârların ücret alacaklarını garanti altına almaktadır. Hakkın kurulması için belirli şartların yerine gelmiş olması aranmakta, bu şartlar yerine gelmişse, TMK m.895/f.2’de öngörülen (yüklenilen işin tamamlanmasından itibaren başlamak üzere) 3 aylık hak düşürücü süre içinde -ilgili taşınmazın malikinin bulunacağı tescil talebinde neticesinde- ipotek hakkının tapu sicil memuru tarafından düşülecek tescil kaydıyla kurulması temin edilmektedir. Olur da malik ilgili ipotek hakkının kurulmasına yönelik bir tescil talebinde bulunmazsa, yapı alacaklısı tarafından ona karşı bir ifa davası açılması kaçınılmaz olmakta, dava sonucunda elde edilecek karar da, tescilin yapılmasına esas teşkil edecek olan malikin tescil talebinin yerine geçmektedir. İşbu davada, bir şerh kaydının düşülmesi, kanuni ipotek hakkı lehtarının menfaatlerinin daha etkin biçimde korunması bakımından elzemdir. Söz konusu şerh kaydının hukuki niteliği ise tartışmalıdır. Ağırlıklı görüş, buradaki şerhin -meydana getireceği özel bir etki nedeniyle- bir geçici tescil şerhi olduğu kanaatindedir. Oysa bu yaklaşımın ne denli yerinde bir yaklaşım oluşturduğu şüphelidir. İşbu çalışmamızın temel amacı, ağırlıklı görüşün ortaya koyduğu yaklaşım tarzına bir itiraz yükseltilerek ilgili şerhin hukuki niteliğinin içinde bulunulan hukuki kurgu da bir daha ele alınarak açıklığa kavuşturulmasıdır.

Tescile Tabi Kanuni İpotek Hakkı, Yapı Alacaklısı İpoteği, Hak Düşürücü Süre, Tescil, Şerh.

Turkish Civil Code (“TCC”) allows the establishment of statutory mortgage rights in certain special cases, under certain conditions. Some of these rights arise directly without the need for registration to the land registry, while others, only allows the beneficiary to request (from the owner of the related immovable property on which the construction work has been operated) the registration of a mortgage right to the land registry. Accordingly, the statutory mortgage rights of the tradesmen and building contractors, stipulated under Art.893 para.1 (3) and 895 et seq. TCC, constitutes a statutory mortgage right that belongs to the second group. This right specifically guarantees the fees of the tradesmen and contractors who have duly fulfilled their obligations to the customer. For the establishment of such a mortgage right, certain specific conditions are required to be fulfilled, and if these are duly fulfilled, the establishment of the mortgage right is provided with the registration to the land registry officer, following the registration request to be made by the owner of the relevant immovable property within the 3-month term stipulated in Art.895 para.2 TCC (starting from the completion of the work undertaken). In the event that the owner fails to submit his/her registration request for the establishment of the relevant mortgage right, the tradesman or the building contractor -being the beneficiary of the right- should initiate a legal action against him/her, and the judgement to be obtained as a result of the action will be replacing the said registration request of the owner. During this legal action, the recording of an annotation is essential in order to effectively protect the interests of the beneficiary of the statutory mortgage right. The legal nature of this annotation is highly debated. The predominant opinion in the legal literature argues that this annotation must be understood as a temporary registration annotation, considering the special effect that it will bring about. However, the aptness of this approach is open to discussion. At this regard, the main purpose of this article is to raise an objection to the said predominant opinion and to clarify the legal nature of the annotation in question by considering the surrounding legal situation once again.

Statutory Mortgage Right Subject to Registration, Statutory Mortgage Right of the Tradesmen and Building Contractors, Term with Extinctive Effect, Registration, Annotation.

“So now the Emperor walked under his high canopy in the midst of the procession, through the streets of his capital; and all the people standing by, and those at the windows, cried out, “Oh! How beautiful are our Emperor’s new clothes! What a magnificent train there is to the mantle; and how gracefully the scarf hangs!” in short, no one would allow that he could not see these much-admired clothes; because, in doing so, he would have declared himself either a simpleton or unfit for his office. Certainly, none of the Emperor’s various suits, had ever made so great an impression, as these invisible ones.

“But the Emperor has nothing at all on!” said a little child.

“Listen to the voice of innocence!” exclaimed his father; and what the child had said was whispered from one to another.

“But he has nothing at all on!” at last cried out all the people. The Emperor was vexed, for he knew that the people were right; but he thought the procession must go on now! And the lords of the bedchamber took greater pains than ever, to appear holding up a train, although, in reality, there was no train to hold.”

(Hans Christian ANDERSEN, “The Emperor’s New Clothes”, The Complete Fairy Tales, Wordsworth Editions, 1997, s. 89-95, s. 94-95)

I. GİRİŞ VE KONUNUN TAKDİMİ

Türk Medeni Kanunu¹ (“TMK”), belirlemiş olduğu bazı özel durumlarda, belirli şartlarla kanuni ipotek haklarından istifade edilmesine izin vermiştir. Bu hakların bir kısmı, tescil edilmelerine dahi gerek olmadan doğrudan sicil dışında doğmakta, diğer bir kısmı ise ilk olasılığa göre bir adım geride, lehtarına sadece bir ipotek hakkının tescil edilmesini isteme yetkisini vermektedir.

İşte TMK m.893/f.1/b.3 ve 895 vd. da, özünde yapı alacaklılarının ücret alacaklarını temin eden tescile tabi bir kanuni ipotek hakkını düzenleme altına alır.² Yani tanınan hak, aslında ipotek hakkının kendisi olmayıp sadece bu hakkın tapu siciline tescili yoluyla kurulması için malike karşı talepte bulunulmasına ilişkindir. Bir başka deyişle, ortada doğrudan doğruya kanundan doğan (tescilsiz) bir ipotek hakkı bulunmamaktadır.³