Kira Sözleşmesinin Önemli Nedenle Feshinde Parasal Sonuçlar

Monetary Consequences in Termination of the Rental Agreement for Important Reason

Öz SEÇER

Kanun koyucu, TBK m.331 hükmünde kira sözleşmesinin önemli nedene dayalı olarak sona ermesinde hâkimin feshin parasal sonuçlarını karara bağlayacağını düzenlemiştir. Hükümde, hâkime genel ilkelerden ayrı olarak geniş bir takdir yetkisinin tanınması ve tazminat yerine parasal sonuçlar ifadesinin kullanılması, bu parasal sonuçlarının neler olabileceğinin belirlenmesi zorunluluğunu da beraberinde getirmektedir. Çalışmada, kira sözleşmesinin önemli sebeple feshine bağlı bu parasal sonuçlardan ne anlaşılması gerektiği incelenecektir. Çalışmanın ilk bölümünde, kira sözleşmesinin önemli nedene dayalı olarak feshedilmesi için aranan koşullar ele alınacaktır. Çalışmanın ikinci kısmında ise önemli sebeple feshe bağlı sonuçlar ortaya konulmaya çalışılacaktır.

Kira Sözleşmesi, Fesih, Önemli Sebeple Fesih, Parasal Sonuçlar, Denkleştirme.

Legislator has regulated that the judge shall decide on the monetary consequences of the termination in the event of the termination of the lease agreement based on an important reason in the article 331 of the Turkish Code of Obligations. In the provision, the granting of a wide discretion to the judge apart from the general principles and the use of the term of “monetary consequences” instead of “compensation” carries with it the necessity to determine what these monetary consequences might be. In this study, it will be examined what should be understood from these monetary consequences related to the termination of the lease agreement for an important reason. In the first part of the study, the conditions sought for the termination of the lease agreement based on important reasons will be discussed. In the second part of the study, the results related to the termination due to an important reason will be tried to be revealed.

Rental Agreement, Termination, Important Reason, Monetary Consequences, Equalization.

Giriş

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra taraflardan biri için sözleşmeyi devam ettirmeyi güçleştiren, onun için sözleşmenin ifasını çekilmez hale getiren beklenmeyen durumlar ortaya çıkabilir.¹ Bu gibi durumlarda kendisi için kira ilişkisi çekilmez hale getiren tarafın ileriye etkili olarak sözleşmeyi sona erdirebilmesi gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu böyle önemli nedenlerin ortaya çıkması durumunda henüz kira sözleşmesi sona ermeden sözleşmeyi sona erdirme olanağı tanımaktadır.² TBK m.331’e göre, “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar”.

TBK m.331 hükmü, kiracıya veya kiraya verene olağan fesih imkânı yerine olağanüstü nitelikte bir fesih imkânı vermekte, böylece sözleşme tarafı erkenden sözleşmeyi sona erdirebilmektedir.³ Çünkü kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kira sözleşmesinin temelini oluşturan şartlar önceden öngörülemeyen tarzda değişmiş, bu haliyle sözleşmenin devamı çekilmez hal almıştır.⁴

Önemli sebeple fesih, kira sözleşmesinin devamı sırasında ortaya çıkan ve taraflardan biri için sözleşmeye devam etmesini çekilmez hale getiren olgulara dayalı fesihtir.⁵ Bu fesih hakkına haklı sebeple fesih de denilmektedir.⁶

TBK m.331/f.1 hükmü emredici nitelikte iken aynı fıkranın ikinci hükmü emredici nitelikte değildir.⁷ Buna göre taraflar fesih bildiriminde bulunulduktan sonra işleyecek şekilde kanunda öngörülenden daha kısa fesih süreleri kabul edemez veya fesih sürelerini kaldıramazlar; ancak TBK m.331’e dayalı önemli fesih hakkının kullanılmasını tazminat ödenmemesi koşuluna bağlayabilirler.⁸

Kira ilişkisine devamı beklenemez hal getiren bir önemli sebebin ortaya çıkması halinde taraflar, belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin, belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise olağan fesih için söz konusu olan fesih döneminin dolmasını beklemeksizin, karşı tarafa yöneltecekleri tek taraflı irade beyanı ile sözleşmeyi fesih bildirim süresinin sonunda ve ileriye etkili olarak sonlandırabilirler.⁹

I. Önemli Nedenle Feshin Şartları

Önemli nedenlerle olağanüstü fesih hakkının kullanılabilmesi için konusu taşınır, taşınmaz veya konut ve çatılı işyeri kirası olan bir kira sözleşmesinin var olması¹⁰ gerekli olup, bu sözleşme belirli ya da belirsiz süreli olabilir.¹¹ Ancak belirsiz süreli kira sözleşmesi TBK m.328 vd. hükümleri uyarınca nispeten daha kısa süreli kira dönemleri sonu için her zaman feshedilebilecek olup, TBK m.331 hükmü belirli süreli kira sözleşmelerinde daha fazla uygulama alanı bulacaktır.¹²

Kira sözleşmesinin önemli nedene dayalı olarak feshedilebilmesi için kiralananın kiracının kullanımına bırakılması şart değildir.¹³ Teslimin sözleşmenin sona erdirilmesine etkisi uğranılan zararların parasal sonuçlarının hesaplanmasında kendisini gösterir.¹⁴ Hâkimin bu durumda parasal sonuçları belirlerken denkleştirme bedelini de düşük tutması mümkündür. Kiralanan kiracıya teslim edilmeden önce önemli nedenle sözleşmenin feshi dönme mahiyetinde olacaktır.¹⁵