Kira Sözleşmesinin Kiracının Ölümü Üzerine Sona Erdirilmesi ve Kiralananın Kiraya Verene İadesi
Termination of the Lease Agreement on the Death of the Lessee and Return of the Leased Object to the Lessor
Hülya ATLAN GÜRER
Hukukumuzda kiracının ölümünün kira ilişkisine etkisini düzenleyen iki hüküm bulunmaktadır. Bunlardan birincisi olan ve kira sözleşmesinin genel hükümleri arasında yer alan Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 333. maddesi, kira ilişkisinin ölen kiracının mirasçıları ile devam edeceği kuralını öngörmektedir. Buna göre mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından öngörülen bir diğer düzenleme olan TBK m.356 ise, ölen kiracının ortaklarına veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarına ve ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanlara kira sözleşmesini taraf olarak sürdürme imkânı tanımaktadır. Bu kanuni zemin, başta söz konusu hükümlerin uygulama alanının belirlenmesi olmak üzere pek çok yönden belirsizliğe yol açmaktadır. Bunun temelinde, kiracı yararına öngörüldüğü izlenimini yaratan, ancak gerçekte aksine sonuçlar doğurmaya elverişli olan TBK m.333 hükmünde benimsenen kural yatar. Kiracının ölümü üzerine sözleşmenin devam etmesinde tüm mirasçıların değil, esas olarak onunla birlikte oturan ya da onunla aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarının bir yararı bulunur. Bu ise, TBK m.356 hükmüyle zaten koruma altına alınmaktadır. Tüm mirasçıları sözleşmenin tarafı haline getiren TBK m.333 hükmü, esas olarak korunması gereken kişilerin yararını tehlikeye sokabileceği gibi, kiraya vereni de çözümsüz sorunlarla karşı karşıya bırakabilecek bir düzenlemedir.
Kiracının Ölümü, Mirasçı, Kira Sözleşmesi, Fesih Hakkı, Kiralananın İadesi.
According to Turkish law, there are two provisions regulating the impact of the death of the lessee on the tenancy. The first of these, which is among the general clauses of the rental agreement, is the Turkish Code of Obligations art. 333 regulates that the tenancy will continue with the heirs of the deceased lessee. Accordingly, the heirs have the right to terminate the agreement with effect from the end of the recent termination period by complying with the legal notice period of termination. The Turkish Code of Obligations art. 356 is another provision which regulates the leases of residential and commercial premises, permits the partners of the deceased lessee or the heirs of these partners who practise the same profession and craft, and those who live in the same residence with the deceased lessee, to continue the lease agreement as a party. This legal ground leads to uncertainty in many ways, essentially in the determination of the scope of implementation of the related regulations. On the basis of this circumstance the Turkish Code of Obligations art. 333 exists, which makes the impression that it is regulated for the benefit of the lessee, but in fact it is capable of producing opposite results. In the continuation of the agreement on the death of the lessee, not all heirs but essentially the inheritors who live with him/her or practise the same profession and craft with him/her have a benefit. It is already under protection with the regulation of the Turkish Code of Obligations art. 356. The regulation of the Turkish Code of Obligations art. 333, which makes all heirs part of the agreement, can endanger the benefits of those who are primarily meant to be protected and the lessor can face unresolved problems.
Death of the Lessee, Heir, Lease Agreement, Right of Termination, Return of the Leased Object.
Giriş
Hukukumuzda kiracının ölümünün kira ilişkisine etkisini düzenleyen temel kural olan TBK m.333 hükmüne göre ölen kiracının mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Bunun yanı sıra kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında ölen kiracıyla aynı konutta oturanlara ve onun ortaklarına (veya bunların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarına) sözleşmeyi taraf olarak sürdürme imkânını tanımaktadır (TBK m.356). Söz konusu düzenlemeler karşısında kiracının ölümü, kira sözleşmesinin akıbeti bakımından pek çok karmaşık sorunu beraberinde getirir. Söz gelimi; ölen kiracının mirasçılarının çok sayıda olduğu, mirasçıların bir kısmının bilinmediği veya adreslerine ulaşılamadığı, mirasın en yakın mirasçıların tamamı tarafından reddedildiği, terekede sonradan hak iddia eden kişilerin ortaya çıktığı, olası mirasçılar arasında çekişmenin bulunduğu, mirasçıların yanı sıra ölen kiracıyla aynı konutta oturanların (veya onun ortaklarının) da kira sözleşmesini devam ettirmek istediği ya da ölen kiracının tarafı olduğu sözleşmenin birden fazla kiracıdan oluştuğu hallerde kira ilişkisinin akıbetinin ne olacağına çözüm aranmalıdır. Kira ilişkisinin sonunu ölen kiracının mirasçıları bakımından belirsizleştiren bu gibi haller, kanunun fesih hakkı tanımadığı kiraya veren bakımından daha çapraşık sonuçlara yol açabilir. Özellikle TBK m.333’ün, kiracının mutlaka mirasçılarının bulunduğu ve onlara ulaşılabileceği varsayımından hareket etmiş olması, kiraya vereni, kiracının ölümü durumunda hiçbir muhatap bulamama sorunuyla karşı karşıya bırakabilir. Gerçekten, kiracının bilindik hiçbir mirasçısı olmayabilir veya mirasçıların varlığına ilişkin kesin bir bilgi bulunmayabilir, mirasçı bulunsa dahi onlara ulaşmak güç olabilir ya da hiçbiri terekeyle ve kiralananla ilgilenmeyebilir. Bu hallerde kiraya veren, kira ilişkisini devam ettirebileceği bir muhatap bulamayacağı gibi, sözleşmeyi sona erdirerek kiralananın iadesini veya tahliyesini de sağlayamaz. Bu tür durumlarda kiraya veren için esas sorun kira bedelinin tahsil edilmesinden çok, kiralananın bu belirsizlikten kurtarılarak geri alınmasının ve içerisinde bulunan terekeye (ölen kiracıya) ait taşınır eşyalardan kurtulmanın ne şekilde mümkün olacağı konusunda ortaya çıkar.1 TBK m.333 hükmü, karşılaşılması olası söz konusu hallerde doğabilecek pek çok soruna çözüm getirmekten uzak durmaktadır.2 Bu çalışmada, kiracının ölümü üzerine kira ilişkisinin akıbeti bakımından doğabilecek güçlükler ele alınacak, özellikle sözleşmeye devam edilmek istenmediği veya bunun mümkün olmadığı hallerde, sözleşmenin sona erdirilerek kiracının mirasçılarının kira bedeli ödeme yükümlülüğünden kurtarılmasının ve kiralananın kiraya verene iadesinin ne şekilde sağlanabileceği, kiracının mirasçıları ve kiraya veren yönünden ayrı ayrı incelenecektir.
I. Kira İlişkisinin Mirasçılarla Devam Edeceği Kuralı
Ölen kiracının mirasçılarına, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshetme hakkını veren TBK m.333 hükmünün zıt anlamından, sözleşmenin kiracının ölümüyle kendiliğinden sona ermeyeceği sonucuna ulaşılır. Böylece hukukumuzda, kiracının ölümü üzerine kira ilişkisinin onun mirasçılarıyla devam edeceği kuralı benimsenmiştir. Doktrindeki baskın görüş, TBK m.333 (OR Art.266i) hükmünü külli halefiyet ilkesini doğrulayan bir hüküm olarak değerlendirmektedir. Buna göre mirasçılar, külli halefiyet kuralı gereği ölüm anında kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Başka bir ifadeyle, kira sözleşmesinden doğan tüm haklar ve yükümlülükler ölümle birlikte mirasçılara geçer.3 Kiracının ölümü üzerine mirasçıların kira sözleşmesinin tarafı haline geleceği kuralının külli halefiyet ilkesine dayandırıldığını TBK m.356 hükmünün gerekçesinde de görmek mümkündür.4 Buna karşılık bir diğer görüş burada, kullandırma borcu doğuran sözleşmelerden (bu anlamda kira sözleşmesinden) doğan hakkın, sahibinin ölümü üzerine sona ereceği ve terekede yer almayan bu hakkın mirasçılara geçmeyeceği kuralından hareket etmektedir. Buna göre TBK m.333 hükmü, kullandırma borcu doğuran sözleşmelere ilişkin bu kurala istisna getiren bir hükümdür. Bunun gibi TBK m.356 hükmü de aynı kuralın istisnasını oluşturur.5
TBK m.333 hükmünün hangi kuralın yansımasını ya da istisnasını oluşturduğu konusunda sözü edildiği gibi bir fikir ayrılığı bulunsa da hükümden, kira ilişkisinin kural olarak ölen kiracının mirasçılarıyla devam edeceği açıkça anlaşılmaktadır. Aşağıda, kiracının ölümü üzerine kira ilişkisinin onun mirasçılarıyla devam edeceği kuralını öngören TBK m.333 hükmünün, sözleşmenin sona erdirilmesi ve kiralananın iadesi bakımından yarattığı sorunlara ve bu konuda ileri sürülen çözüm önerilerine yer verilecektir.
II. Kira İlişkisinin Sona Erdirilmesine ve Kiralananın Kiraya Verene İadesine İlişkin Hukuki İmkânlar
Kiracının ölümü üzerine kira sözleşmesinin son bulmayarak kiracının mirasçılarının sözleşmenin tarafı haline geleceğinin kural kabul edildiği TBK m.333 hükmü, mirasçılara sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanımaktadır. Bir olağanüstü fesih hakkının öngörüldüğü6 bu hükme göre ölen kiracının mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebileceklerdir. Kiracının ölümünün, özellikle onunla birlikte oturan ya da onunla aynı yerde mesleki/ticari faaliyet yürüten mirasçıları yönünden esaslı bir değişiklik yaratacağı; diğer mirasçılar bakımından ise kira ilişkisinin sürdürülmesinde bir yararın olmayabileceği açıktır.7 Bu anlamda hüküm, kira ilişkisini devam ettirmek istemeyen veya bunda bir yararı olmayan mirasçıların sözleşmeyi ne şekilde sona erdirebileceklerini düzenlemektedir.8 Ancak ölümün kira ilişkisine etkisi her zaman bu yalınlıkta gerçekleşmeyebilir. Bu anlamda hüküm, miras ilişkilerinden doğabilecek karmaşık birtakım sorunlar karşısında mirasçılara tatmin edici çözümler sunmaktan uzak durmaktadır.
Kiracının ölümü üzerine bir fesih hakkının tanındığı mirasçılar bakımından tatmin edici bir çözüm sunmayan TBK m.333 hükmü, bu durumda bir fesih hakkı bulunmayan kiraya veren için bütünüyle elverişsiz bir düzenlemedir. Gerçekten hukukumuzda ve kaynak İsviçre hukukunda, kiracının ölümü üzerine sözleşmeyi feshetme imkânı sadece kiracının mirasçılarına tanınmış olup, kiraya verenin bu halde bir fesih hakkı bulunmamaktadır. Bu ise, yukarıda belirttiğimiz üzere bazı hallerde kiraya veren aleyhine birtakım sonuçlara yol açabilmektedir.
Aşağıda, TBK m.333 hükmünün yarattığı sorunlar ve çözüm önerileri, her bir taraf yönünden ayrı ayrı değerlendirilecektir. İlk olarak mirasçıların sahip olduğu kanuni fesih hakkı ve bundan doğabilecek sorunlar ele alınacak, daha sonra TBK m.333 hükmüne göre bir fesih hakkına sahip olmayan kiraya verenin kiracının ölümü halinde karşılaşabileceği hukuki sorunlar ile kira sözleşmesiyle bağlı olmaktan kurtulabilmesi ve kiralananı geri alabilmesine ilişkin hukuki imkânlar üzerinde durulacaktır.
