Taşınmaz Rehnine Hâkim Olan İlkeler Çerçevesinde Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehni ve Kripto Para İpoteği

Mortgage in Foreign Currency within the Frame of the Principles Governing the Pledge Over Immovable and the Crypto Currency Mortgage

Merve ARSLAN

Taşınmaz rehni, hak sahibine alacağının karşılanmaması halinde, üzerinde rehin hakkı bulunan taşınmazı paraya çevirme ve alacağını öncelikle edinme yetkisi veren; bir başka ifadeyle söz konusu alacağı teminat altına alma amacıyla tesis edilen bir sınırlı ayni haktır. Kanunumuz taşınmaz rehni türlerini üçe ayırmaktadır. Bunlar ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senetleridir. Yabancı para üzerinden tesis edilebilecek tek taşınmaz rehni türü ipotek olduğundan konu yabancı para ipoteği kapsamında incelenmektedir. Yabancı para ipoteğinin kurulması belirli özel ve genel şartların gerçekleşmiş olmasına bağlıdır. Genel şartlar, hukuki sebebin varlığı, ipotek sözleşmesinin akdedilmiş olması ve sözleşmenin tescilidir. Özel şartlar ise, bir kredi ilişkisinin mevcut olması, kredinin yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle tesisi, kredinin yurt içinde veya yurt dışında faaliyette bulunan bir kredi kuruluşu tarafından tesisi ve ipotek yükünün yabancı para birimi ile belirlenmiş olmasıdır. Tüm bu şartların gerçekleşmesi hâlinde yabancı para ipoteğinden bahsedilebilecektir. Ancak yabancı para ipoteği, taşınmaz rehnine hâkim ilkelerden teminat ilkesi, sabit dereceler sistemi ilkesi ve belirlilik ilkesi bakımından sakıncalar doğurmaktadır. Çalışmamız öncelikle yabancı para ipoteği, ardından bu ipoteğin taşınmaz rehnine hâkim olan ilkeler bakımından değerlendirilmesi şeklinde iki bölüm halinde ele alınacaktır.

Taşınmaz Rehni, İpotek, Yabancı Para İpoteği, Teminat İlkesi, Belirlilik İlkesi, Sabit Dereceler Sistemi.

The immovable property pledge is a limited real right giving the right holder the authority to liquidate the immovable property, on which there is right of mortgage, and to acquire the receivable primarily, in other words a right established for the purpose of securing the receivable in question. The law divides the types of immovable pledges into three. These are mortgages, mortgage debt securities and mortgage bond. Since the only type of real estate pledge that can be established in foreign currency is mortgage, the subject is reviewed within the scope of foreign currency mortgage. The establishment of a foreign currency mortgage depends on the fulfillment of certain special and general conditions. General conditions are the existence of legal reason, the conclusion of the mortgage contract and the registration of the contract. Special conditions are the existence of a loan relationship, establishment of the loan in foreign currency or in a foreign currency value, establishment of the loan by a credit institution operating within the country or abroad, and determination of the mortgage load with a foreign currency. If all these conditions are fulfilled, foreign currency mortgage can be mentioned. However, foreign currency mortgages cause inconveniences in terms of the collateral principle, the principle of fixed grading system and the principle of certainty, which are among the principles that dominate the immovable pledge. Our study will be discussed in two parts, firstly the foreign currency mortgage and then the evaluation of this mortgage in terms of the principles that dominate the real estate pledge.

The Immovable Property Pledge, Mortgage, Foreign Currency Mortgage, Collateral Principle, Certainty Principle, Fixed Grading System.

Giriş

Yabancı para üzerinden rehin tesisi, en basit ifadesiyle kredi kuruluşlarının alacaklarını teminat altına almak için Türk parası dışındaki diğer para birimleri üzerinden kurdukları rehin hakkıdır. Ancak yabancı para üzerinden rehin tesis edilebilmesi için birtakım genel ve özel şartlar öngörülmüştür. Bu şartların varlığı halinde rehin tesisinde yabancı para kullanılabilecektir. Her ne kadar kanunumuz söz konusu şartların varlığı halinde yabancı para üzerinden rehin tesisine cevaz vermekte ise de yabancı para üzerinden rehin tesisi Türk parası ile rehin tesisine göre dezavantajlı durumlar yaratabilmektedir. Hatta taşınmaz rehnine hâkim ilkeleri ihlal derecesinde dezavantaj halleri söz konusudur. Çalışmamızda bu hususlara değinilecektir.

I. Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehni Tesisi

Konunun anlaşılabilmesi amacıyla öncelikle yabancı para ve taşınmaz rehni kavramlarının anlaşılması gerekir. TDK tanımına göre para, “devletçe bastırılan, üzerinde değeri yazılı kâğıt veya metalden ödeme aracı, nakit”tir.¹ Para kavramı için doktrinde birçok sınıflandırma yapılmış olmakla beraber, konumuz açısından önem arz eden sınıflandırma, para biriminin ait olduğu ülkeye göre yapılan memleket parası ve yabancı para ayrımıdır.² Memleket paramız olan Türk parasına ilişkin tanım, Türk Borçlar Kanunumuzda (TBK) yapılmamıştır; ancak 11.08.1989 tarihli, 20249 sayılı Resmî Gazete (RG)’de yayımlanan, 07.08.1989 tarihli ve 89/14391 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Bakanlar Kurulu Kararı m.2/e’de Türk parasına ilişkin bir tanıma yer verilmiştir.³ Buna göre, Türk parası, “Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına göre Türkiye’de tedavülde bulunan veya tedavülden kaldırılmış olsa bile değiştirme süresi dolmamış olan paraları” ifade eder. Söz konusu karar maddesine göre, ülkemizde tedavülde olan tek para Türk parası olduğundan, yabancı para Türk parası dışında kalan diğer para birimleri olarak tanımlanabilecektir.⁴

Taşınmaz rehni kavramı ise, hak sahibine alacağının karşılanmaması halinde, üzerinde rehin hakkı bulunan taşınmazı paraya çevirme ve alacağını öncelikle edinme yetkisi veren; bir başka ifadeyle, söz konusu alacağı teminat altına alma amacıyla tesis edilen bir sınırlı ayni haktır.⁵ Kanunumuz (TMK m.850) taşınmaz rehni türlerini üçe ayırmaktadır. Bunlar, TMK m.881 vd.’de düzenlenen ipotek, TMK m.898 vd.’de düzenlenen ipotekli borç senedi, TMK m.903 vd.’de düzenlenen irat senetleridir.⁶ Bu rehin türlerinden ipotek, sadece teminat sağlama amacına hizmet eder; ancak diğer iki taşınmaz rehni türünde teminat bir kıymetli evraka (senede) bağlandığından taşınmaz değeri tedavül ettirilebilir hale de gelir.⁷ Pratikte çoğunlukla ipotek söz konusu olmakta, diğer türlere pek başvurulmamaktadır.⁸ Çalışmamızda yabancı para üzerinden rehin tesisi taşınmaz türleri bakımından değerlendirilerek ele alınacaktır.

İpotek, TMK m.881’de tanımlanmıştır. Buna göre, ipotek, “Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacağın güvence altına alınmasını sağlayan” bir taşınmaz rehni türüdür. İpotek, asıl alacağı teminat altına alma özelliği sebebiyle, alacağa bağlı fer’i bir haktır.⁹ Asıl alacağın sona ermesi, ipoteği de sona erdirecektir.¹⁰ Yine, TBK m.189 uyarınca, fer’i hak niteliği sebebiyle, alacağın temliki halinde ipotek hakkı da yeni alacaklıya kendiliğinden intikal edecektir.¹¹ TMK m.856 gereğince, ipotek tesisi için ipoteğin tescili şarttır. İpotek fer’i bir hak olduğundan, geçerli bir alacak yoksa yapılan tescil yolsuz tescil niteliğinde olacaktır.¹²

İpotekle teminat altına alınan alacak bakımından borçlunun kişisel sorumluluğu da devam etmektedir.¹³ Zira borçlu, borçtan, yalnızca ipotekli taşınmaz değeriyle değil, tüm malvarlığıyla sorumludur.¹⁴ Yani, İİK m.45 gereğince, alacaklı, alacağının tamamını ipotekli taşınmazın satımı halinde edinemezse, borçlunun diğer malvarlığından kalan kısmın karşılanmasını talep edebilecektir.¹⁵

TMK m.881 gereğince, herhangi bir alacak ipotekle teminat altına alınabilecektir. Zira, madde metninde ipotekle güvence altına alınacak alacağın, “hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak” olduğu kabul edilmiştir. “Herhangi bir alacak” ifadesinden yola çıkılarak, yabancı para alacağı için ipotek tesisinin mümkün olduğu kabul edilebileceği gibi; yabancı para ipoteğine ilişkin TMK m.851/2-3 ve 4’te de özel düzenlemeler getirilmiştir. Ancak yabancı para ipoteği için Kanunumuzda özel düzenleme bulunmadığı durumlarda, ipoteğe ilişkin genel hükümler uygulanacak, ipotek tesisi için söz konusu olan şartlar yabancı para ipoteği için de uygulama alanı bulacaktır.

Yabancı para ipoteğine ilişkin düzenlemelerden biri taşınmaz rehni ana başlığı altında TMK m.851/2’de; “Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Bu hâlde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak, aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz” şeklinde getirilmiştir. Buradan hareketle, yabancı para ipoteğine ilişkin bir tanım yapılacak olursa; yabancı para ipoteği, yabancı para üzerinden kurulan, yurt içi veya yurt dışı kredi kuruluşları tarafından sağlanan, yabancı para veya yabancı paraya endeksli Türk parası olarak verilen kredileri güvence altına alma amacına hizmet eden, taşınmaz rehni türü olan bir ipotektir.¹⁶ Buna göre, ipotek TMK m.881 gereğince her türlü alacak için kurulabilir; ancak yabancı para ipoteği, yalnızca yabancı para üzerinden veya yabancı paraya endeksli Türk parası olarak verilen kredileri güvence altına alma amacıyla kurulabilmektedir.¹⁷ Dolayısıyla, yurt içi veya yurt dışı kredi kuruluşları tarafından verilmemiş krediler üzerinden yabancı para ipoteği kurularak güvence sağlanamayacaktır.¹⁸

TMK m.851/3 gereğince, yabancı para ipoteğinde bir derece boşalırsa, boşalan derece yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden rehin, yani ipotek kurulabilecektir. Aynı şekilde, Türk parası ile kurulmuş bir derece boşalmışsa, yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı yabancı para üzerinden rehin, yani ipotek kurulabilecektir (TMK m.851/3). Yabancı veya Türk parası karşılıklarının hesabı hesap günündeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının döviz alış kuruna göre yapılmaktadır (TMK m.851/4). Rehin haklarının üzerinde kurulabileceği yabancı paralar Cumhurbaşkanınca¹⁹ belirlenir (TMK m.851/4).

Sonuç olarak, TMK m.851/1 düzenlemesine göre kural; taşınmaz rehninin, dolayısıyla da ipoteğin, Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulmasıdır. Ancak belli şartları (genel ve özel şartlar) taşıması halinde, yabancı para üzerinden ipotek kurulması da mümkün olmaktadır.