İnşaatçı İpoteği

Contractor’s Mortgage

İlker Hasan DUMAN

Tescile tabi “kanuni ipotekler” kapsamında yer alan “inşaatçı ipoteği” incelenirken, inşaat alacağı, inşaat alacaklısı, inşaatçı ipoteğinin tescilini isteme hakkı olanlar ve olmayanlar, inşaatçı ipoteğinin tescilini isteme hakkı olanların bu haklarından önceden vazgeçememeleri, inşaat ipoteğinin tescilini isteme hakkının koşulları, tescil isteyenler arasında sıra, öncelik hakkı, ipoteğin kaldırılması ve benzeri sorunlar incelenmiştir.

İnşaatçı İpoteği, İnşaat Alacağı, İnşaat Alacaklısı, Değer Fazlası, Yapı Alacaklıları Arasında Sıra, Öncelik Hakkı.

Construction due, construction creditor, those who have and haven’t the right to ask the registration of contractor’s mortgage, not to give up their right in advance those who have the right to ask the registration of contractor’s mortgage, the conditions to ask the registration of contractor’s mortgage, the order among the registration requestors, priority right, discharge of mortgage and similar issues are analyzed, while studying the “Contractor’s Mortgage” taking part within the context of “legal mortgages” requiring registry.

Contractor’s Mortgage, Construction Due, Construction Creditor, Surplus Value, Order Among Construction Creditors, Priority Right.

I. GENEL OLARAK

Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapılarda veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek harcadıkları için malzeme ve emek karşılığı olarak malikten veya yükleniciden alacaklı olan alt yükleniciler veya zanaatkârlar inşaatçı ipoteği hakkının tescilini isteyebilirler (TMK m.893/3, m.1011/2).

Yasakoyucuyu yükleniciye böyle bir hak tanımaya zorlayan başlıca neden, yükleniciyi arsa spekülatörlerinin türlü oyunlarına karşı korumak; örneğin bir spekülatörün, arsasını anlaştığı birine yüksek fiyatla satıp satış bedeli için adına bir ipotek tescil ettirerek ilerde arsa üzerinde inşaat yapacak kimseleri zarara sokmasını engellemektir. Sonra, bu ipoteğin tanınmasındaki ikinci neden yükleniciyi, iş sahibinin bankadan aldığı krediyi, iyi niyetle de olsa başka yana harcaması yüzünden satışa çıkarılmış taşınmazın, ucuz fiyata satılmasından doğacak zararlara karşı, kısmen de olsa korumaktır. Çünkü ipoteği gören bankalar, verdikleri kredinin inşaata hasredilmesini sağlamaya çalışacaklardır. Zaten iş sahibine, kredi ile iş gördüğü, yani (eseri meydana getirme) borcunu önceden yerine getirme zorunda bulunduğu için, harcadığı emek ve malzeme yüzünden hak ettiği alacağını, arazide bu yüzden doğmuş değer fazlasıyla sağlamak olanağını elde etmek doğaldır¹.

Yapı alacaklısı, emeğiyle veya emeği ve malzemesi ile taşınmazda bir değer artışı yaratır ve çoğu zaman çalışmalarının karşılığını ancak inşaat işi bittikten sonra alabilir. Bu yüzden, taşınmazda yarattıkları değer artışına karşın, alacaklarını elde edememe tehlikesine karşı, kendilerine, bir taraftan inşaat alacaklarını güvence altına almak için taşınmaz üzerinde bir ipotek kurdurma olanağını sağlamış, öte yandan tescil edilen ipotek, taşınmazda meydana gelen değer artış oranında, daha önce kurulmuş bulunan aynî haklar karşısında sıra itibarıyla bir imtiyazdan yararlandırılmıştır².