Yargıtay Kararları Işığında Taşınmaz Simsarının Ücret Hakkı

Real Estate Broker’s Fee Entitlement in the Light of Supreme Court Decisions

İlayda İrem POLAT

Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi, simsarlık ilişkisinin en sık görülen şeklini oluşturur. Uygulamada simsarlık ücretinin ödenmesi çeşitli sorunlar doğurmakta ve Yargıtay kararlarına konu olmaktadır Bu çalışmada, taşınmaz simsarlığı sözleşmesi, mevcut kanun hükümleri ile Yargıtay uygulaması dikkate alınarak değerlendirilmektedir.

Taşınmaz Simsarı, Emlak Komisyoncusu, Taşınmaz Simsarı İmsarıhakkı, Emlak Komisyoncusu CRET Hakkı, Simsarlık İmsarlı.

Real Property brokerage agreement constitutes the most common form of brokage relationships. In practice, the payment of brokerage fees leads to various problems and has been subject to the decisions of the Supreme Court. In this study, real property brokerage agreement is evaluated taking the provisions of the current law and the applications of Supreme Court into consideration.

Real Property Broker, Real Property Brokerage, Real Property Brokerage Fee Entitlement, Real Estate Agent Fee Entitlement, Brokerage Fee.

Giriş

Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi, vekâlet sözleşmesinin bir alt tipi olup sözleşmenin kurulması ve simsarın ücrete hak kazanması Türk Borçlar Kanunu’nda bazı şartlara tabi tutulmuştur. İş sahibi ve taşınmaz simsarı arasında en çok rastlanan uyuşmazlık konusu simsarın ücrete hak kazanıp kazanmadığı noktasında toplanmaktadır. Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde uygulamada sıklıkla ortaya çıkan simsarın ücret hakkına ilişkin uyuşmazlıklara kesin bir çözüm bulunması açısından kanuni düzenlemeler çoğu zaman yeterli olmamaktadır. Bu sebeple, taşınmaz simsarlığında ücret hakkının ne zaman kazanılacağı ve ücretin nasıl belirleneceği hususunda Yargıtay, birçok içtihat geliştirmiş ve uyuşmazlıkların çözümüne ilişkin birçok karara imza atmıştır. Uygulamada ilk derece mahkemeleri, taşınmaz simsarlarının ücret taleplerini değerlendirirken kanuni düzenlemelerin yetersiz kaldığı durumlarda Yargıtay içtihatlarına göre somut olayı değerlendirmekte ve yorumlamaktadırlar. Yargıtay’ın bu konuda mahkemelere ışık tuttuğu yadsınamaz ise de, hem Yargıtay özel dairelerinin hem Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun aynı uyuşmazlık konusunda birbiri ile çelişen ve doktrinde haklı olarak eleştirilen birçok kararı da mevcuttur. Bu durum uyuşmazlıkların çözümünde fikir ayrılıklarına sebebiyet vermektedir.

Çalışmamızda taşınmaz simsarının tanımından yola çıkarak taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin kanunda emredici olarak düzenlenmiş olan şekil şartının yerine getirilme koşulları ve bu koşullara uyulmamasının simsarın ücret hakkına etkisi, simsarın ücrete hak kazanma koşulları ve sözleşmede simsarlık ücretinin nasıl belirleneceği konuları Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay özel hukuk daireleri kararları ile birlikte ele alınarak incelenecektir.

I. Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi

Simsarlık sözleşmesi, TBK’nın¹ 520 ilâ 525’inci maddeleri arasında düzenlenmiştir. Simsarlık sözleşmesinin tanımı TBK m.520/1’de “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” şeklinde yapılmıştır. Yargıtay içtihatlarında da kanuni tanımdan yola çıkılarak simsarlık sözleşmesinin önemi ve gerekliliği vurgulanmıştır.²

Kanuni düzenlemeden yola çıkarak simsarlık sözleşmesi:

“Simsar ile iş sahibi arasında kurulan, bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanması veya kurulmasına aracılık edilmesi amacıyla yapılan, ücretli bir iş görme sözleşmesi” olarak tanımlanabilir.³

TBK m.520/2’de “Simsarlık sözleşmesine kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.” düzenlemesi mevcuttur. Bu düzenleme sebebiyle TBK’nın 520 ilâ 525’inci maddeleri arasında düzenlenmeyen diğer konularda, vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağı anlaşılmaktadır.⁴ Bu sebeple, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin vekâlet sözleşmesinin bir alt tipi olduğunu söylemek mümkündür.⁵

Genel olarak simsarlık sözleşmesinin konusu, TBK m.27 hükümlerine aykırı olmamak kaydı ile ve kanunda başkaca bir şekilde düzenlenmeyen her çeşit hukuki iş olabilirken; taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde durum farklılık arz eder. Yargıtay taşınmaz simsarlığı kavramının dar anlaşılmaması gerektiğini kabul ederek, bu kavramın taşınmazın alım-satımının yanı sıra taşınmazla ilgili ayni veya şahsi hak doğuran diğer işlemlerin yapılmasına aracılıkta bulunulmasını da kapsayacağına işaret etmektedir.⁶ Zira taşınmaz simsarlık sözleşmesinin, taşınmaz üzerinde alım satım, kiralama yapılması, ipotek, geri alım, önalım, trampa, irtifak, sükna, sulama, geçit hakkı gibi sözleşmelerin kurulmasını konu edinmesi gerekmektedir. Bu sebeple, TBK m.520’de yapılan simsarlık sözleşmesi tanımından ve sözleşmeye konu edilen hakların niteliğinden yola çıkarak vekâlet sözleşmesinin özel bir türü olan taşınmaz simsarlığı sözleşmesini “Bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması amacıyla gerçekleştirilen aracılık faaliyeti” olarak tanımlamak mümkündür.⁷

Simsarlık sözleşmesi, genel olarak şekil serbestisine sahiptir. Ancak TBK m.520/3’te “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” düzenlemesi ile taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı şekil şartına bağlanmıştır. Emredici bir hüküm olan bu düzenleme gereği, taşınmaz simsarlığı sözleşmenin yazılı olması şarttır. Bu sebeple, yazılı olması şartına uyulmadan yapılan taşınmaz simsarlığı sözleşmeleri bir hüküm ve sonuç doğmayacaktır.⁸