Pandemi Nedeniyle Uygulanan Geçici İşyeri Kapatma Tedbirinin Hukuki Ayıp Olarak Nitelendirilebilmesinin Kiracının Kira Borcuna Etkisi
The Effect of Characterization of Interim Measures Taken Due to the Pandemic to Close Businesses as Legal Defects on Tenant’s Rental Debt
Yıldırım KESER
Kira sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinden dolayı kiraya verenin ve kiracının çeşitli borçları doğmaktadır. Pandemi nedeniyle İçişleri Bakanlığı tarafından bazı işyerlerinin geçici olarak kapatılması için çeşitli Genelgeler çıkarıldı. Çıkarılan Genelgelerde işyerlerinin “çatılı olup olmadığı” ve “kira sözleşmesinin süresine” göre herhangi bir ayrım yapılmamıştır. Kiralanan üzerinde kiracının zilyetliği idarî sınırlama nedeniyle sınırlı olarak devam etse de kiracı kiralananı işyeri olarak kullanamamaktadır. Bu nedenle de geçici işyeri kapatma tedbirinin kiracının kira bedelini ödeme borcuna etkisinin incelenmesi gerekmektedir. Uygulanan idarî sınırlamalar nedeniyle kiracının kira sözleşmesini feshedebilmesi sorunu da ön plâna çıkmaktadır. Ayrıca, kira sözleşmesinde salgın hastalıktan kiraya veren lehine kararlaştırılan sorumsuzluk kaydının geçerliliği de çözüm bekleyen sorunlardandır. Çalışma alanımızın sınırları itibariyle bazı işyerlerinin geçici olarak kapatılmasının hukukî ayıp olarak nitelendirilmesi durumunda mevcut soruna nasıl çözüm getireceği açıklanmaya çalışılacaktır.
Mücbir Sebep, İşyeri Kapatma Tedbiri, Kiralananın Sözleşme Uygun Bulundurulması Hukukî Ayıp, Kira Bedelinde İndirim.
A lease agreement burdens both parties with debt. Both the leaser and the lessee have obligations due to the lease agreement. The Ministry of Interior issued several circulars in order to close certain businesses temporarily during the pandemic. In the circulars, no distinction was made regarding the duration and the situation of the workplace i.e whether it is roofed or not. Even though the lessee has limited possession on the leased property due to administrative measures, he can not use the property as a work place. Therefore, the effects of interim measures to close businesses on the tenant’s rental debt have to be analyzed. Because of these interim measures, the lessee’s right to terminate the agreement becomes a problem. The exclusion of liability on the leaser’s part, due to pandemic in the lease agreement is another problem that needs to be solved. Within the scope of our study, we will analyze the current problem that arises due to characterization of interim measures to close businesses temporarily as legal defects, and try to provide a solution to it.
Force Majeure, Measure to Close Businesses, Keeping the Leased Property Under Favorable Circumstancess According to the Agreement, Legal Defect, Rent Reduction.
Dünyada ve ülkemizde etkileri görülen COVID 19 virüsü, toplumsal yaşamı birçok yönden olumsuz etkilemiştir. Bu salgın hastalıkla mücadele için çeşitli yöntemler geliştirilmiştir. Bu yöntemler kapsamında İçişleri Bakanlığı tarafından çıkarılan çeşitli genelgeler ile bazı işyerlerinin geçici olarak kapatılmasına karar verilmiştir. Çıkarılan Genelgelerde işyerlerinin “çatılı olup olmadığı” ve “kira sözleşmesinin süresine” göre herhangi bir ayrım getirilmemiştir. İşyerlerinin geçici olarak kapatılmasından dolayı kiraya veren kiralananı sözleşmeye uygun bulundurma borcunu yerine getirmemektedir. Kiralanan üzerinde kiracının zilyetliği idarî sınırlama nedeniyle sınırlı olarak devam etse de kiracı kiralananı işyeri olarak kullanamamaktadır. İşyerlerinin geçici olarak kapatılması tedbiri için herhangi bir süre öngörülmemiş olup, genelgelerde öngörülen tedbirin geçici mahiyette olduğu belirtilmiştir.
Kira sözleşmesine konu işyerinin pandemi nedeniyle geçici olarak kapatılmasının kiracının kira borcuna etkisini çalışmamızda değerlendireceğiz. Bu nedenle öncelikli olarak kira sözleşmesinin tanımı, unsurları ve sözleşmenin taraflara yüklediği borçlar konumuzun sınırları çerçevesinde incelenecektir. Daha sonra ise kira sözleşmesinde ayıp kavramı ve sonuçları üzerinde durulacaktır.
Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracının birbirine uygun irade beyanları ile kurulur. Kira sözleşmesi rızaî sözleşmedir.1 Tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.2 Kiraya veren, bedel karşılığında belli ya da belirsiz süre için kiralananı kiracıya kullandırma yükümlülüğü altına girer. Kiracı da kiraya verene kira bedeli ödeme borcu altına girer ve kiralananı kullanma hakkına sahip olur. Kira sözleşmesinin konusu taşınır veya taşınmaz olabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde kira sözleşmesinin tanımı yapılmıştır. Hem taşınır hem de taşınmaz kiraları bu tanımın kapsamına girmektedir.3 Yapılan tanımda, kira sözleşmesi; konut kirasını, çatılı işyeri kirasını ve ürün kirasını kapsamaktadır. Bir şeyden yararlanma kavramı ile ürün kirası kastedilmektedir.4
