Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmelerinde Dönme ve Sonuçları

Avoidance of Home Sale Contracts Involving Advance Payment and Effects of Avoidance

İrem GÜRBÜZ EREL

Uygulamada maketten satış veya sat-yap olarak bilinen ön ödemeli konut satışı sözleşmeleri, inşaat sektörünün gelişmesiyle birlikte sıklıkla yapılan satışlardan biri olmuştur. Satışların yaygınlaşmasıyla inşaatların tamamlanamaması, yarıda kalması ve bu nedenle tüketiciler hem taşınmazını elde edememiş hem de çekmiş oldukları kredi borcuyla baş başa kalmaktadır. Bu mağduriyet sonucunda tüketiciyi korumak adına bazı hükümlerin getirilmesi gerekmiştir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un 40 ila 46. maddeleri arasında bu sözleşme türü düzenlenmiş ve ayrıca Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik çıkartılmıştır. Tüketici kanunlarında tüketici yararına hükümler düzenlenmekte olup, ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinde de edimlerin dengesini korumak amacıyla inşaat şirketleri karşısında tüketicinin yararı gözetilmiştir. Buna göre tüketiciye ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinde dönme hakkı verilmiştir. Söz konusu dönme hakkı kanun hükmünde kararname ile birçok değişikliğe uğramış olup, çalışmamızda değişiklik öncesi ve sonrası karşılaştırılacak, hukuki gerekçeleri ile birlikte tüketiciye getirilen dönme hakkının niteliği, şekli, süresi ve sonuçlarına geçilerek edimlerin iadesi, tazminat yükümlülüğü, tazminat istenemeyecek haller ve dönmenin bağlı krediye etkisi incelenecektir.

Ön Ödeme, Konut, Satış Sözleşmesi, Dönme, Dönme Cezası.

Home sale contracts involving an advance payment element that are known as house model sale or build-sell in practice have become one of the commonly executed transactions along with the development of construction industry. Yet, spreading of sales ends up with non-completion of constructions, half- finished constructions, which is ensued by inability of consumers to acquire their property, leaving them alone as well with the outstanding bank loan they have taken out. Such grievance led to necessity to introduce certain provisions for the sake of protecting the customer. This type of contract is regulated in articles 40 through 46 of Consumer Protection Law no. 6502 and moreover, Regulation on Home Sales With Advance Payment is issued. The consumer laws prescribe provisions that are in favor of customers and home sale contracts with advance payment do also observe customers’ best interest vis-à-vis construction companies in order to maintain balance between the parties. Therefore, the right of avoidance is granted to the consumers in home sale contracts with advance payment. The aforesaid right of avoidance has undergone numerous amendments by means of statutory decrees and our essay will contain a before-and-after-amendments comparison, and then examine the nature, form, duration and consequences of the right of avoidance conferred on consumers as well as the legal grounds thereof, restitution of performances, indemnity obligation, situations where indemnity claims can’t be made and effect of avoidance on the associated loan.

Advance Payment, Home, Sale Contract, Avoidance, Penalty for Avoidance of Contract.

GİRİŞ

İnsanlar en temel ihtiyaçlarından biri olan barınma ihtiyacını karşılamak ve konut edinmek amacıyla, ekonomik güçlükler veya konut fiyatlarının yüksek olması nedeniyle henüz inşa edilmeyen, ortada var olmayan konutları önceden peşin veya taksitle ödeme yaparak satın almaya başlamıştır. Bu tür satışlar 4077 Sayılı mülga TKHK’da düzenlenmiş olan “Kampanyalı Satışlar” başlıklı 7. maddesi kapsamında değerlendirilmekte idi¹ . Ancak bu hükümlerin tüketicilere yeterince koruma sağlamaması ve çeşitli mağduriyetler yaşanması nedeniyle tüketicileri daha fazla koruma sağlayacak sıkı tedbirler gözetilmesi gerekmiştir. 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren² 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu³ m. 40-46 hükümleri ile 27.11.2014 tarihinde yürürlüğe giren ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinin usul ve esaslarını düzenleyen Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik⁴ hükümleri ile ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ve ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi kavramları hukuk sistemimize dahil olmuştur.

6502 Sayılı Kanun’un 40. maddesinde ön ödemeli konut satış sözleşmeleri “tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme” şeklinde tanımlanmıştır. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tarafları alıcı/tüketici ile satıcı/yüklenici olarak tabir ettiğimiz inşaat şirketi veya müteahhitlerdir. Tüketiciler bu sözleşmede ne sözleşmenin içeriğini anlayabilecek güce ne de satıcının kendisine sunduğu şartları değiştirebilme gücüne sahiptir, buna göre satıcıya karşı zayıf konumdadır⁵ . Kanun koyucu zayıf taraf olan tüketiciyi koruma amacıyla 6502 Sayılı Kanun’un 45. maddesi ile ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketiciye herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkı tanımıştır.

Tüketiciye tanınan keyfi dönme hakkı doktrinde ciddi şekilde eleştirilmiş ve bu hakkın sınırlandırılması düşüncesi ile 684 sayılı Kanun Hükmünde Kararname⁶ m. 8 ile tüketici aleyhine değişiklikler düzenlenmiş ve daha sonra bu değişiklik hükmü 7074 sayılı Kanun⁷ ile 01.02.2018 tarihinde aynen kabul edilerek kanunlaşmıştır. Dönme hakkına getirilen bu değişikliklerin KHK ile yapılması ve tüketiciyi koruma amacına aykırı olarak tüketicilerin aleyhine hususlar barındırması nedenleriyle ilgimizi çekmiş ve tarafımızca ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde dönme hakkı ve sonuçları konusu seçilerek inceleme gereği duyulmuştur.

Çalışmamız bu kapsamda, ana iki bölümden oluşmakta olup, ilk bölümde ön ödemeli konut satış sözleşmelerinden dönme hakkı başlığı altında dönme kavramı, dönme hakkının şekli ve süresi açıklanacaktır. İkinci bölümde ise ön ödemeli konut satış sözleşmelerinden dönme hakkının sonuçları olan edimlerin iadesi, tazminat yükümlülüğü ile tazminat istenemeyecek haller ve son olarak dönmenin bağlı krediye etkisi incelenecektir.

I. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMELERİNDE DÖNME

Ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinde dönme TKHK m. 45 hükmünün ilk hali ile ‘ön ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkı vardır.’ şeklinde düzenlenmiş olup, tüketiciye geniş kapsamlı, istediği zaman ve herhangi bir sebep belirtmeksizin dönme hakkı verildiği anlaşılmaktadır.

Dönme hakkı getirilmesinin sebebi kanun gerekçesinde⁸ belirtilmemişse de, İsviçre Borçlar Kanunu 227f hükmünün örnek alındığı belirtilmiştir. Ancak gerekçede bahsedilen eİBK m. 227/f hükmü yürürlükten kalkmakla birlikte, süresi bir yıldan uzun veya belirsiz süreli sözleşmelerde, alıcıya her zaman ve haklı bir sebep olmaksızın fesih hakkı tanımış olup, TKHK hükümlerinde ise sözleşmenin süresine bakılmaksızın geçmişe etkili sona erdirilebileceği düzenlenmiş, bu nedenle kimi yazarlar her iki düzenlemenin farklı olduğunu belirterek eleştirmiştir⁹ . Buna ilave olarak, bir görüş TBK m. 269/1’de yer alan ödeme süresi bir yıldan daha uzun veya belirsiz olan sözleşmelerde alıcıya, malın devrine kadar her zaman sözleşmeden cayma hakkı tanınmasına ilişkin hükmün gerekçe olarak gösterilmesinin daha yerinde olacağını belirtmiştir¹⁰ . Aynı şekilde diğer bir görüş, tüketiciye verilen dönme hakkının ikinci bir “cayma hakkı” olduğunu¹¹ , ancak hakların kullanıldığında sonuçlarının farklılık arz ettiği, cayma hakkı herhangi bir tazminat ödemeksizin kullanılabilirken, dönme hakkında tüketiciye tazminat yükümlülüğüne yol açtığı belirtmiştir¹² . Başka bir görüş ise, eTKHK m. 7/IV yürürlükte iken kampanyalı satışlarda “Tüketici kampanyadan ayrılmaya karar verdikten sonra kampanyayı düzenleyen, mal veya hizmetin tüketiciye teslim tarihini geçmemek şartıyla tüketicinin o ana kadar ödediği tüm bedeli ödemekle yükümlüdür.” şeklindeki malın teslim tarihine kadar ayrılma hakkının dönmenin bir şekli olduğu savunulmuştur¹³ .

Doktrinde çokça eleştiri¹⁴ alan dönme hakkını düzenleyen TKHK m. 45 için hiçbir sebep gösterilmeksizin, tamamen subjektif saiklerle bu hak kullanılabildiğinden kimi yazarlar “keyfi dönme hakkı” tabirini kullanmakta¹⁵ , kimi yazarlar ise “ahde vefa” ilkesini askıya almış olması nedeniyle hükmün gerekçesini sorgulamaktadır¹⁶ . Ayrıca tüketiciye istediği zaman dönme serbestisi tanınmasının sözleşmenin kaderini tamamen bir tarafın keyfiyetine bırakılması olarak değerlendirilmiş ve bu durumun tüketici için sözleşmeye bağlanma ciddiyeti bulunmadığından sözleşmenin geçerli olarak doğmadığı görüşü de belirtilmiştir¹⁷ . Katıldığımız görüşe göre, tüketiciye verilen dönme hakkının hiçbir gerekçe veya şarta bağlanmamasını sözleşmelerde tüketici lehine dengeyi bozduğu ve hakkın kötüye kullanımı ile yükleniciler için telafisi güç zararlara olanak tanıyabileceği yönündedir¹⁸ .

İlgili hükümde düzenlenen dönme hakkı, kanundan doğan dönme hakkı olup, TBK’da yer alan düzenlemelerin (TBK m. 125, m. 227) aksine herhangi bir sebebe bağlanmaksızın bu hakkın verilmesi hatalı bulunmuştur¹⁹ . Tüm bu nedenlerle, her ne kadar kanun koyucu zayıf taraf olan tüketiciyi koruma düşüncesiyle hareket etmişse de, hiçbir şart ve gerekçe olmaksızın sözleşmeden dönme hakkı verilmesi, sözleşmede tarafların dengesini bozduğu eleştirilerine katılmaktayız.

Tüketici ile satıcı arasındaki dengenin sağlanması²⁰ ve tüketiciye verilen dönme hakkının sınırlandırılması düşüncesi ile 684 sayılı KHK m. 8/1 ile hüküm değişikliğe uğramış ve “Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.” şeklinde güncel halini alarak, süre bakımından sınırlandırılmış ve satıcıya sözleşmenin aşamasına göre artan bedellerde tazminat talep etme hakkı tanınmıştır. Tüketici aleyhine artan oranlarda getirilen tazminat hükmü, kanımızca da, tüketicinin sözleşmeden rahatça dönmesini engellemek ve mali yönden külfetlerine katlanmak üzere tekrar düşünmesini sağlamayı amaçlamaktadır²¹ . Ancak bu sınırlandırma haklı olarak doktrinde yeterli görülmemiş, süre bakımından sınırlandırma yerine gerekçe bakımından sınırlandırma yapılması gerektiği belirtilmiştir²² .

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketiciye tanınan dönme hakkı, nispi emredici nitelikte²³ olup, tüketici aleyhine değiştirilemez. Sözleşme ile dönme hakkı sınırlandırılamaz, kaldırılamaz ancak tüketici lehine değişiklik yapılabilir. Buna göre, kanunda sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tanınan dönme hakkı, taraflarca sözleşme ile tüketici lehine otuz aya kadar serbestçe uzatılabilir. Bunun aksine, dönme hakkını sınırlayan, kaldıran sözleşme hükümleri tüketici aleyhine olacağından kesin hükümsüzdür.

Sözleşmeden dönme, iradi dönme ve kanuni dönme olarak ikiye ayrılır. Taraflar sözleşme akdederken başlangıçta veya bir şekilde sonradan irade serbestisi ile dönmeyi saklı tuttukları takdirde iradi dönme olur iken, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu²⁴ ve TKHK hükümlerinde belirtilen taraflara tanınmış olan sözleşmeden dönme hakkı ise kanuni dönme olmaktadır. Kanuni dönme, belirli şartlara tabi tutulmuş, temerrüt veya ayıplı ifaya bağlı olarak tek tarafa tanınmış bir haktır. Sözleşmeden doğan dönme ise tarafların iradi anlaşması ile subjektif nedenlere dayanmaktadır.

Sözleşmeden dönme hakkı, hukuki niteliği itibariyle yenilik doğuran bir hak niteliğindedir²⁵ . Dönme hakkı tek taraflı ve varması gerekli bir irade beyanı olup, kullanılması şarta bağlanamaz ve bu hak kullanıldıktan sonra artık geri alınamaz²⁶ . Buna göre, dönme bildiriminin ulaşmasıyla birlikte hüküm ve sonuçlarını doğurur.

Doktrinde sözleşmeden dönmenin hukuki sonuçları açısından dört görüş ileri sürülmüştür²⁷ ; bunlar klasik dönme²⁸ , ayni etkili dönme²⁹ , kanuni borç³⁰ ve yeni dönme (dönüşüm) görüşleridir. Bu görüşlerden ağırlıklı olarak klasik dönme görüşü ile yeni dönme görüşü benimsenmiştir.

Klasik dönme görüşü, dönme hakkını bozucu yenilik doğuran hak olarak ele almakta olup, dönme bildirimi ile sözleşme geçmişe etkili olarak sona erer ve tarafların henüz ifa etmemiş olduğu edimler ortadan kalkarken, ifa edilmiş olan edimlerin ise iadesi gerekir³¹ . Bu görüşe göre, sözleşmenin geçmişe etkili olarak sona ermesiyle ifa edilmiş edimler hukuki sebepten yoksun olacağı için sebepsiz zenginleşme teşkil eder ve taraflar kazandıkları edimleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine (TBK m. 77) dayanarak iadesini isteyebilir³² . Bu görüşü savunan yazarlara göre dönmede amaç, mümkün olduğu ölçüde sözleşmenin kurulmasından önceki durumu yeniden sağlamaktır³³ .

Ayni etkili dönme görüşü, doktrinde istihkak görüşü olarak da adlandırılmaktadır. Bu görüşe göre, klasik dönme teorisinde olduğu gibi dönme ile birlikte sözleşme geriye etkili bir şekilde sona erer. Ancak klasik dönme görüşünden farklı olarak, ifa edilmiş olan edimlerin iadesinin ayni hakka dayanacağını savunurlar³⁴ . Dönme beyanı ile ifa edilmemiş borçlar ile ifa edilmiş borçlar da ortadan kalkar. Buna göre, karşı tarafa kazandırılan ayni haklar kendiliğinden eski hak sahibine döner. Örneğin, mülkiyet hakkı devredilen sözleşmeden dönülmesi ile mülkiyet el değiştirmemiş olacağından yapılan tescil yolsuz tescil haline gelir³⁵ . Tarafların ifa etmiş olduğu edimlerin iadesi istihkak davası ile talep edilir³⁶ .

Kanuni borç görüşünü savunan yazarlara göre, dönme ile birlikte sözleşme ilişkisi yasal borç ilişkisine döner. Bu görüş savunucularına göre, sözleşmeden dönme ile tasarruf işleminin geçerliliği etkilenmeyecek ve sebepten yoksun hale gelmeyecektir³⁷ . Buna göre iade borcu, TBK m. 125’den kaynaklanan özel bir iade borcudur. Ancak iadenin kapsamı ile ilgili bir düzenleme mevcut olmadığından sebepsiz zenginleşme hükümleri kıyasen uygulanır³⁸ . Klasik görüşten farklı olarak bu görüşü ileri sürenlere göre dönme halinde müspet zararın tazmini talep edilebilecektir³⁹ .

Yeni dönme (dönüşüm) görüşüne göre ise, dönme değiştirici yenilik doğuran hak niteliğinde⁴⁰ olup, sözleşmeyi ne geriye ne de ileriye etkili olarak sona erdirmez aksine içerik değiştirerek tasfiye ilişkisine dönüştürür⁴¹ . Tarafların ifa etmediği edimler ortadan kalkarken ifa edilen edimler ise sözleşmeden doğan iade yükümlülüğü çerçevesinde geri verilir⁴² . Bir başka deyişle, sözleşmeden doğan “verme” yükümlülüğü, sözleşmeden doğan “geri verme” yükümlülüğüne dönüşür⁴³ . Ancak, bu görüşe eleştiri olarak, tasfiye ilişkisinin devamı için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade mutabakatı içinde olmaları gerektiği, aksi durumda tasfiye ilişkisinin devamının nasıl olacağının belirsiz olacağı ileri sürülmüştür⁴⁴ . Bu görüşü savunan yazarlara göre, dönme hakkının kullanılması, sözleşmenin bir kere geçerli olarak kurulmuş olduğu gerçeğini değiştiremeyeceğinden sözleşmenin hiç kurulmamış gibi ortadan kalkması kabul edilemez⁴⁵ . Dönme bildirimi üzerine borç ilişkisi ortadan kalkmadığına göre alacaklı müspet zararının tazminini isteyebilecektir⁴⁶ .

Yargıtay ise kararlarında, dönme beyanının kullanılması ile sözleşmenin geriye etkili olarak ortadan kalkacağını ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini istenebileceğini belirtmiştir⁴⁷ . Ancak, istisnai olarak birkaç kararında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde dönme hakkının kullanılmasıyla yükleniciye devredilen taşınmaz mülkiyetinin kendiliğinden eski malikine döneceğini kabul ederek⁴⁸ , ayni etkili dönme görüşüne yaklaştığı da söylenebilir⁴⁹ .

Kanaatimizce de, dönme bildiriminin kullanılması ile sözleşme geriye etkili olarak sona erer. Sözleşmenin kurulduğu esnada geçerli olan borçlandırıcı işlem, dönme ile sonradan geçersiz hale gelmektedir. Borçlandırıcı işlemin sonradan ortadan kalkmasıyla geçerli yapılan tasarruf işlemi geçersiz hale gelmez ve ifa edilmiş edimler kendiliğinden hak sahibine dönmez⁵⁰ . Kusursuz ifa imkansızlığını düzenleyen TBK m. 136/2 hükmünde de sözleşmeden dönmede olduğu gibi borçlandırıcı işlem sonradan ortadan kalkmakta ve edimlerin iadesi ilgili kanun hükmüne göre sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanmaktadır. Bu hükme dayanarak⁵¹ sözleşmeden dönme sonucunda henüz ifa edilmemiş olan edimler ortadan kalkarken ifa edilen edimlerin iadesi ise hukuki sebebin sonradan ortadan kalkması neticesine göre sebepsiz zenginleşme hükümlerine (TBK m. 77/2) göre istenebilecektir.