Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

6306 Sayılı Yasa Kapsamında Taşınmaz Hukukuna Dayalı Eleştiriler

Criticism Based on Real Estate Law Under the Law No. 6306

E. Saba ÖZMEN

TERİMSEL ELEŞTİRİLER

Anayapı, Münferit Bağımsız Bölüm, Klasik Kat Mülkiyeti, Tek Parsel Toplu Yapı, Komşu Parsel Toplu Yapı: Anayapı, tek parsel üzerinde tek bir yapı bulunması hâline özgüdür. Tek parsel üzerinde vaziyet planı uyarınca da içinde bağımsız bölüm barındıran birden çok yapının varlığı söz konusu ise “anayapı” kavramı kaybolacaktır. Bu noktada karşımıza farklı terimler çıkmaktadır. Şöyle ki, birden fazla yapı “blok” kavramını beraberinde getirir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinde ilk önce 2814 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler sonucunda tek parselde, daha sonra 5711 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeler ile “toplu yapı” başlığı altında aynı parsel üzerinde ve de aynı parsel üzerinde yer alma zorunluluğu bulunmaksızın birden çok parselde yer alan “blok niteliğinde yapılar” ifadesi ile karşılaşmaktayız. Bu konuda, anılan farklılığa işaret etmek üzere “tek parsel toplu yapı”, “komşu parsel toplu yapı” terimlerinin kullanılmasını önermekteyiz. Yine 5711 sayılı Kanun ile değişik Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yapıya ilişkin hükümlerinde “blok niteliğinde olmayan yapı” kavramına rastlanmaktadır. Her ne kadar 5711 sayılı Kanun değişikliği ile bu tür yapılar “blok niteliğinde olmayan yapı” olarak ifade edilmişse de (KMK m.69, 70), ilk kez Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 04.07.1983 tarihli ve 1454 sayılı genelgesi ile ortaya konulan ve öğretide tarafımızca kullanılan “münferit bağımsız bölüm” kavramına yer verilmesi “anayapı” ve “blok yapı” terimlerinden kolaylıkla ayırt edilmesini sağlayacaktır.

İfraz, Terk, İhdas: Uygulama Yönetmeliği m.15/VIII/ d bendinin “riskli olarak tespit edilen yapıların bulunduğu alanın risksiz olan veya riskli yapı tespiti yapılmamış olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri resen yapılır veya yaptırılır” şeklindeki hükmü son derece hatalıdır. İlk olarak hüküm altında mevcut kavram kargaşasını gidermek için kullanılması gereken terim, “bölünmedir”. TMK m.1000 hükmünü karşılayan eTMK 913. maddesinde “taksim” kavramına yer verilmekteydi. İdari merciler ise bu konuda halen “ifraz” ifadesini kullanmaktadır. Uygulama Yönetmeliği m.15/VIII/ d bendinde resen yapılacağı düzenlenen “terk” ve “ihdas” işlemlerine gelince; hemen belirtelim, ilgili düzenlemede “terk” kavramından, Kamulaştırma Kanunu m.10/XII’de bahsedilen kapsamda söz edilmekte ise de, maliklerin iradesi dışında nasıl böyle bir işleme vücut verileceği merak konusudur. Benzer şekilde, Kanun’un emredici hükümlerine aykırı uygulamalar bir yana bırakılacak olursa, özel hukuk düzenleme konusu içerisinde “ihdas” kavramı ile neyin ifade edildiği hususu da ne yazık ki cevapsız kalmaktadır. Şayet, tamamen hukuka aykırı bir idari merci işlemi olarak görülen uygulaması ile bir “ihdastan” söz ediliyorsa, özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olan bir arazide böyle bir işlemin imar planı değişikliği olmaksızın nasıl yapılabileceği bir başka cevapsız soru olarak karşımızda durmaktadır.

Paylı Mülkiyet, Elbirliği Mülkiyeti: Türk Medenî Kanunu, “birlikte mülkiyet” başlığı altında “paylı mülkiyet” (TMK m.688-700) ve “elbirliği mülkiyeti” (TMK m.701-703) adı altında iki farklı kuruma vücut vermiştir. Türk Medeni Kanunu’nun yeni sisteminde, eskiden Türk Kanun-u Medenîsi (743 sayılı Mülga Kanun, Resmi Gazete Tarihi: 04.04.1926/ 339) m.623 vd. hükümlerinde “Birden ziyade kimselerin bir şey üzerinde mülkiyeti” başlığı altında yer verilen “müşterek mülkiyet” ve “iştirak hâlinde mülkiyet” terimleri artık kullanılmamaktadır. Hukuk bilimi ile iştigal edenlerin, kanunî terimleri kullanma konusunda daha büyük bir özen göstermelerinin gerekliliği düşünüldüğünde, bu hususta bilimsel incelemelerin, dilekçe ve yargı kararlarının eski terimlerle kaleme alınmasını, dahası 6306 sayılı Kanun ve Yönetmelik hükümlerinde hala bu kavramların kullanılıyor olması yadırgatıcı, ayrıca bunun bir dil alışkanlığı olduğu yönündeki mazeretleri de kabul edilemez bulduğumuzu ifade etmek isteriz.

Hisse, Hisse Payı, Pay: Uygulamada, “hisse payı” kavramının hukukçular tarafından dahi kullanılması gerçekten düşündürücüdür. Yeni TMK değişikliği ile artık “hisse” tabirine yer yoktur ve “pay”, “hisse” kavramının yerini almıştır. Pay, taşınmazlarda söz konusu olunca tek başına hak sahibinin malvarlığının aktifinde yer alır. İsviçre Medeni Kanunu Art. 655 hükmünde 1965 tarihinde yapılan değişiklikle, kat mülkiyetini paylı mülkiyet kavramına bağlamak için taşınmaz payları başlı başına mülkiyet konusu yapılmıştır. Diğer bir anlatımla İsviçre hukukunda kat mülkiyetinde kat maliklerine ait tek bir mülkiyet yoktur. Aksine bu yapıda, kat malikleri sadece özelliği olan ve paylı mülkiyete ilişkin prensiplere tabi bir mülkiyet payına (Miteigentumsanteil an einem Grundstück) sahiptir. Türk hukuku açısından bu yönde bir değişiklik KMK’nın ayrı bir Kanun olarak yürürlüğe girmesine bağlı olarak söz konusu olmamıştır. Ancak, taşınmaz paylı mülkiyet payları Türk hukuku açısından, taşınmazmış gibi işlem görmektedir.

Arsa Payı: Bir diğer hatalı tabir, “arsa payı” kavramının kat mülkiyeti ile sınırlı tanımından uzaklaşılarak taşınmaz payları karşılığı kullanılıyor olmasıdır. Bu durum, inanılmaz bir kavram kargaşasına neden olmaktadır. Şöyle ki; öncelikle TMK’da taşınmaz mülkiyetinin konusu olarak m.704 hükmünce “arazi” tanımına yer verilmiş olmakla, “arsa” tabirine yer yoktur. “Arsa” kavramı, kendisine sonuç bağlanan İmar Kanunu ve Emlak Vergisi Kanunu gibi kanunlar açısından kullanılıyor olsa da, söz konusu Kanunlar açısından dahi temelinde hep “arazi” kavramının bulunduğu unutulmamalıdır. Bu yüzden, araştırmamız bakımından taşınmaz söz konusu olmakla yalnızca “pay” tabirinin kullanılması yeterli olacaktır. Bu çerçevede, esasen karşımızda, üzerinde bölünmemiş mülkiyet hakkı bulunan, yine bölünmemiş eşyanın konusu arazide hak ve yükümlülüklerin TMK 688/son fıkra birinci cümle hükmünce belirlenmiş ilke gereği pay oranında paylaşımın söz konusu olduğu bir hukukî statü bulunmaktadır. Hal böyle olmakla birlikte, kentsel dönüşüm uygulamalarında çıkan uyuşmazlıklarda içine düşülen en büyük yanılgı, taşınmaz paylarının arazi yüzölçümünde kesir olarak değil, yüzölçümü ile ifade ediliyor olmasıdır. Bu büyük yanılgıdan özellikle hukukçuların kaçınmasının gerektiği açıktır.

Arsa payı karşılığı inşaat: Türk Medeni Kanunu’nun kişisel hakların şerhi başlığı altında m.1009 hükmünde “arsa payı karşılığı inşaat” olarak açıkça şerh edilebileceği sayılmış olmakla artık şerh konusundaki tereddütler ortadan kalkmıştır. Benzer değişiklik ile Tapu Kanunu m.26/VII hükmünde de “Noterlik Kanun’unun 44’üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir” şeklinde hükümle bu husus artık tapu sicil müdürleri açısından tereddüt konusu olmaktan çıkmasına rağmen cahilce yanlışlıkların sürmesi üzüntü vericidir. Somut sözleşmede yapılan adlandırmalarda inanılmaz hatalı bir terim zenginliği görülmektedir. En çok kullanılandan başlamak gerekirse “kat karşılığı inşaat”, “daire karşılığı inşaat”, “kat/daire yapımı karşılığı inşaat” ve tapucu uydurması “kat karşılığı temlik” tabirleri gibi yasal temeli olmayan tabirlerin TMK m.1009 ve Tapu Kanunu m.26 hükümlerince kanuni tabirlere bağlılık karşısında asla kullanılmaması gerekir.

Çekincesiz (ihtirazi kayıt) İmzalama: Yönetmeliğin 15/A maddesinin 11. fıkrasında, “... Komisyonca verilen süre içerisinde sözleşmenin ve diğer belgelerin anlaşan diğer malikler gibi şartsız ve şerhsiz olarak imzalanarak Müdürlüğe verilmesi hâlinde, satış işlemi geçersiz sayılır.” denmektedir. Söz konusu düzenlemeye getirilecek eleştiri, kullanılan terimler bakımından olacaktır. Gerçekten, söz konusu düzenlemede kastedilen kavramın “çekincesiz (itiraz-i kayıt)” olması gerektiğinde kuşku yoktur. Ancak, bu ifade yerine özel hukuk mevzuatına göre apayrı anlamları olan “şartsız ve şerhsiz” kavramlarına yer verilmiş olması, hukuk dilinin bilinmediğini ve gündelik konuşma dilinin bilinçsizce yasal düzenlemelerde kullanıldığını açıkça göstermektedir. Zira, “şart” kavramı Borçlar Kanun’unun 170. maddesinde düzenlenmiş “koşul”u karşılayan bir ibaredir ve bir sözleşmeden doğan borca muacceliyet kazandıran gelecekteki (atiye matuf) ve kuşkulu (meşkuk) bir olguyu ifade etmektedir. “Şerh” ise, tapu sicili mevzuatına özgü bir terim olarak, TMK m.1009, 1010 ve 1011. madde hükümlerinde düzenlenen ve kanunen müsaade edilmiş yazımların ilgili sütuna geçirilmesini karşılayan bir hukukî anlama sahiptir. Anlaşılacağı üzere, Yönetmeliğin 15/A maddesinin 11. fıkrasında düzenlenen ve 2/3 çoğunluk tarafından imzalanan sözleşmenin, azınlığın katılımına sunulmasıyla, azınlık tarafından ne “şart (koşul)” getirilmesi söz konusudur, ne de tapu siciline yönelik bir “şerh” talebinden söz etmek mümkündür. Hükümde, azınlıkta kalan maliklerin satışa engel olmak için ilgili belgeleri “çekincesiz (itiraz-i kayıt)” olarak imzalamalarının amaçlandığı açıktır.

Paylaşma Davası: 6306 sayılı Kanun’un 6/I hükmünde “yeniden değerlendirme” olarak adlandırılan ve kat mülkiyetinin sona ermesi sonucu paylı mülkiyete dönüşümde 2/3 çoğunluk ile alınmış kararın icrası aşamasında paydaşlardan biri tarafından paylaşma istemli paylı hâlin giderilmesi davasının (TMK m.698; İzale-i Şüyu) açılmasıdır. Bu yolda açılan davaların “İzale-i şuyu” adı altında açılıyor olmasını yadırgatıcı bulduğumuzu ifade edelim. Zira bu konuda yasal tabirlere bağlı kalınmasının, dolayısıyla TMK m.698 ve devamında “Paylaşma istemi” başlığı altında düzenlenmiş söz konusu dava çeşidi için yine bu ifadenin kullanılmasının gerektiği düşüncesindeyiz. Bu konuda diğer bir terim olarak “Paylı hâlin giderilmesi davası” teriminin kullanılmasını yadırgatıcı bulmadığımızı ve fakat “Ortaklığın giderilmesi” davası altında tabir getirilmesinin ise hatalı olduğunu ifade edelim. Zira bu tabirin daha çok TMK m.701-703 hükümleri çerçevesinde ortak ifadeyi barındıran elbirliği mülkiyeti için geçerli olduğu açıktır.

Yapı, İnşaat, Bina: Yapı kavramı inşaat kavramı ile bina kavramını da bünyesinde barındıran ve dar yorumlanmaması gereken bir kavramdır. Zira Türk Medeni Kanunu bu noktada bilinçli olarak bina kavramı yerine yapılan şeyler ifadesine yer vermiştir. Bu nedenle taşınmaz üzerinde yer alan yapının, o taşınmazın bütünleyici parçası sayılabilmesi için, mutlaka bina niteliğinde olması şart değildir. Buradaki yapı kavramını, binayı da içine almak üzere, tekniğin yardımıyla veya el emeğiyle, yer altına ya da yer üstüne sürekli bir biçimde arazi ile irtibatlandırılmış şeylerin tümünü kapsar bir biçimde düşünmek gerekmektedir. Bu çerçevede, duvar, köprü, boru, kanal, kiler, depo, havuz, elektrik direkleri, spor tesisleri, trafo merkezleri, arıtım tesisatı gibi şeyler de TMK m.718/II anlamında yapı kavramına dahildir ve arazinin bütünleyici parçası niteliğindedir.

İÇERİK YORUMLARI

Kat Mülkiyetine Konu Yapılarda Yıkımın Hukukî Etkisi: 6306 sayılı Kanun’un m.6/I gereğince, idareye getirilen bağlı yetki doğrultusunda Tapu Sicil Müdürlüğü’ne yazılacak terkin yazısı üzerine resen, yani kat maliklerinin rızası aranmaksızın, kat mülkiyetinin sonlandırılacağı belirtilmiştir. Hükmün lafzına bağlı kalmaksızın düzeltici yorumla, KMK m.47 hükmüne dayalı sona erme işleminin uygulanacağı ve böylece, kat mülkiyetinin yıkımla kendiliğinden sona ereceği ve idarenin yazısı üzerine tapuda yapılan terkin işleminin “kurucu (ihdasi)” değil; “bildirici (ihzari)” nitelikte olacağı kabul edilmelidir.

Yıkım Sonrası Oluşacak Hukukî Durum: Kat Mülkiyeti Kanunu m.46 uyarınca “arazisi ile birlikte yok olması” gündeme gelmedikçe anayapının yok olması sadece kat mülkiyetini sona erdirecek, buna karşılık arazi üzerindeki mülkiyet ilişkisi, Kanun’un tabiri ile “adi mülkiyete” çevrilerek devam edecektir. Belirtelim ki, “adi mülkiyet” terimi, EMK m.623’de yer alan “birden ziyade kimselerin bir şey üzerinde mülkiyeti” hükmü ile artık TMK m.688 vd. hükümlerinde düzenlenen “birlikte mülkiyet” terimini karşılamaktadır. Eş deyişle, temelde kat mülkiyeti, kat irtifakı veya devre mülk hakkı ile ilintisi olmaksızın birlikte mülkiyetin yalın mülkiyet hakkına dayalı oluşumu kastedilmektedir. Böylece, KMK tabirleri ile, adi mülkiyete çevrilme sonucu arsa payları “ortak mülkiyet payları” hâlini almakta ve ortak mülkiyet payına bağlı olarak önceden bağımsız bölümlerde “kat maliki” sıfatını haiz kişiler, bu kez arazide, artık TMK’nın yeni tabiri ile “paydaş” hâline gelmektedir.

Şayet Toplu Yapıda Yıkılan Bazı Blokların Aynı Proje ile Yapımı Gerekiyorsa: Bu durumda bazı blokların riskli yapı kararına konu olması sonucu yıkımın gerekmesi hâlinde kat mülkiyetinin tüm parselde yıkılmayan blokları da kapsayarak sonlanıp sonlanmayacağı sorusu gündeme gelebilecektir. Bu sorun ile ilgili olarak tek parsel toplu yapı statüsüne bağlı olarak KMK’da herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak, bazı blokların yıkımı hâlinde yıkımı gerekmeyen bloklar için de geçerli olacak şekilde tüm parselde paylı mülkiyete dönüşümden söz edilmemelidir. Bazı blokların yıkımının gerekmesi hâlinde idarenin resen terkin yükümlülüğü konusunda uygulamada duraksama yaşanacaktır. Ancak KMK m.47/V hükmünün kıyasen uygulanması yolunda getirdiğimiz öneri ile kat mülkiyetinin sonlanmasına ilişkin terkin yazısı evleviyetle kat irtifakına çevrilme talebini de içermelidir.

Şayet Toplu Yapıda Yıkılan Bloklar Yerine Daha Fazla Bağımsız Bölüm İnşa Edilecekse: İlave bağımsız bölüme ayrılması zorunlu arsa payları, bağımsız bölümü yıkılmış olsun veya olmasın, yıkılmayan bloktakiler de dahil olmak üzere tüm kat maliklerine ait olacaktır. Bu şekilde eşyaya bağlı mülkiyete konu edilmiş söz konusu bağımsız bölümler, her ne kadar kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfaya kayıtlı bir bağımsız bölüm niteliği arz edecek ise de, bu haliyle diğer bağımsız bölümlere nazaran farklı bir hukuki yapıya kavuşmaktadır. Zira, bu durumda söz konusu ilave bağımsız bölümler, KMK m.10/VI hükmü çerçevesinde parseldeki diğer tüm bağımsız bölümlerin arsa payı oranlarında maliki oldukları eşyaya bağlı mülkiyete konu ortak yer niteliği kazanacaktır. Bu yönde hukukî yarara dayalı çatışan menfaatler de ayrıca irdelenmelidir. İmar hakkı fazlalığının kullanılması yönünde hak sahipliği tüm parsel paydaşlarına ait olmakla birlikte, yıkılan blok kat maliklerinin rızası hilafına fazla bağımsız bölüm edinilmesi yolunda parselde mevcut tüm bağımsız bölüm malikleri (yıkılmayan blokta yer alanlarla birlikte) 2/3 çoğunluk ile karar alamamalıdır.

İmar Barışı Çerçevesinde Değerlendirme: İmar Kanunu geçici 16. maddesinin “Yapıların kayıt altına alınması” şeklindeki gerekçesi karşısında, kullanım amacına yönelik bir belge edinilmesi halinde, bunun, yapının riskli yapı kararı konusu olmaktan istisna kılındığı şeklinde mi değerlendirileceği sorusu gündeme gelecektir. “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir” şeklindeki hüküm, yapı kayıt belgesinin 31/10/2018 tarihine kadar başvurma ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesini düzenlemekle bu soruya zaten olumsuz cevap verilmesi gerektiğini amirdir. Bu sonuçla, yapı kayıt belgesi alınması veya alınma sürecine girişilmiş olması, birlikte mülkiyete konu veya kat mülkiyeti/kat irtifakına konu yapılarda, yukarıda andığımız “ortak yararın korunması” niteliğinde riskli yapı başvurularına engel olmayacaktır.

6306 Sayılı Kanun Çerçevesinde Yeniden Değerlendirme Kararında Kanuni Çoğunluğun Nasıl Hesaplanacağı Sorunu: Gerek 6306 sayılı Kanun’un 6/I hükmünde gerekse söz konusu Kanun çerçevesinde çıkarılan Yönetmeliğin 15/II. fıkrasında, “... sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir” şeklinde bir ifadeye yer verilmiştir. Görüşümüzce, Türk Medenî Kanunu’nun sistematiği dikkate alınarak, maddenin ifadesi amaçsal yorum ilkeleri ile daraltıcı yoruma tâbi tutulmalı ve söz konusu hüküm, “kararın, pay ve paydaş çoğunluğunun üçte ikiyi bulması hâlinde” geçerli olduğu şeklinde yorumlanmalıdır. Bu görüşümüzün kabulü halinde, üçte iki pay çoğunluğu ile alınan kararların hakkın kötüye kullanılmasına yol açtığı yönündeki pek çok itiraz da büyük oranda önlenmiş olacaktır. Tüm bu ifade edilenler yanında, yapılacak hüküm değişikliği ile 1975 tarihli Deprem Yönetmeliği’nin yürürlüğe girdiği tarih öncesi yapılarda, özgülendiği amacı değiştirmeksizin yeniden yapılmasının kişi bakımından yarıyı aşması hâlinde karar alınabilmesinin de düzenlenmesi gerektiği düşüncesindeyiz.

Yeniden Değerlendirme Kararı ve İcrası Bakımından Karar, Borçlandırıcı İşlem ve Tasarruf İşlemi Ayrımına Dikkat Edilmesi Gereği: Birlikte mülkiyette, aynı eşyaya yönelik süje çokluğu, yararlanma ve yönetimin de, birden çok iradenin varlığı ile gerçekleştirilmesi zorunluluğunu doğurmaktadır. Elbirliği mülkiyetinde zorunlu “oybirliği”ne, paylı mülkiyette ise kararın nitelik ve türüne göre farklı nicelikte “oyçokluğuna” bağlanmış bir “karar” ve bu kararın icrasında yapılacak “borçlandırıcı işlem (taahhüt muamelesi)” ile doğan borcun gereği gibi ifası için yapılacak “tasarruf işlemi”, genel hükümler açısından bir hüküm farklılığı yaratmayacak, tamamen borçlar ve eşya hukuku öğretisine dayalı genel ilke ve sonuçlara tâbi olacaktır. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin ilk yayımı tarihinde yalnızca kat mülkiyetine konu yapının yıkımla sona ermesiyle oluşan paylı mülkiyet ilişkisine sonuç bağlanmış ve “hak sahipleri” olarak ifade edilen paydaşlarca yıkım sonrası 30 gün içinde karar alınması emredilmiştir. Bu hususta yapılan yorumlarda yıkımdan önce karar alınamayacağı yolunda görüşler ortaya atılmışsa da sonraki değişiklikle yapının yıktırılmış olması koşulu ortadan kalkmıştır.

Kararın Alınmasının Şekle Bağlı Olmaması: Kat mülkiyeti ilişkisinin devamı sırasında ya da riskli yapının yıkım sonrasında kat malikleri veya paydaşlar arasında üçte iki pay çoğunluğu kararının şekle tabi olduğu ve bu yöndeki kararların toplantı yapılmak suretiyle alınmasının gerektiği ileri sürülememelidir. Geçerli çoğunlukla alınınca, kararın tüm paydaşların tartışmasına olanak tanıyan bir toplantıda alınması gerektiği öne sürülemez. Gerçekten, hem 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’ndeki önceki metinler ile 2016 sonrası yapılan değişiklikler hem de kat malikleri kurulu-kat malikleri birliği arasındaki karar alma süreç farklılığı dikkate alındığında, çoğunluk hesabında toplantı yapılması ve toplantı/karar yeter sayısı şeklinde bir zorunluluğun bulunmadığı kolaylıkla anlaşılabilir mahiyettedir.

Kararın İcrası Bakımından Şekil: Alınan karar neticesinde ortaya çıkan borçlandırıcı işlem herhangi bir geçerlilik şekline bağlanmamışsa, gerek kararı alan malikler gerekse üçüncü kişilerle yapılacak borçlandırıcı işlemler (taahhüt muamelesi) ve sonrasında tasarruf işlemi herhangi bir şekle bağlı olmaksızın her türlü şekilde yapılabilecektir. Buna karşılık, örneğin 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca yeniden değerlendirme yolunda paydaşların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaya karar vermeleri hâlinde bu sözleşme resmi şekle tabidir. Hal böyle olmakla alınan karar geçerlilik şekline bağlı olmamakla beraber arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin Tapu Kanunu madde 26, Noterlik Kanunu 60 ve 89 noterde resen düzenleme şeklinde yapılmış olmadıkça geçerli olmayacaktır.

Azınlık Tarafından Satış Tehdidi Altında Alınan Kararlara ve İcrasına Hakimin Müdahalesi: Azınlıkta kalan maliklerce ilgili belgelerin 2/3 çoğunlukla dayatılmış bir yasal külfete bağlı olarak “çekincesiz (itiraz-i kayıt)” (Uygulama Yönetmeliği ifadesiyle “şartsız ve şerhsiz”) bir şekilde imzalanmasıyla, emredici hükümlere aykırılık (TBK 27 ve bu yolda emredici hükümler gibi) muvazaaya dayalı kesin hükümsüzlük (TBK m.19), irade bozukluğu (yanılma, aldatma, korkutma) (TBK m.30 vd.) ya da aşırı yararlanma (TBK m.28) gibi hükümsüzlük hallerinde dahi, sırf Uygulama Yönetmeliği “şartsız ve şerhsiz” hükmünü getirdi diye artık bu yöndeki iddialara dayanılamayacağı sonucu ortaya çıkabilecektir. Bu yönde bir sonucun adli yargıda kabul görmeyeceği her türlü izahtan varestedir. Benzer şekilde, paylı mülkiyet ilişkisine ve sonrasında geçilecek kat mülkiyetine bağlı olarak müstakbel kat malikleri arası ilişkilere dair düzenleme getiren Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümlerinin hak sahiplerine sağladığı savunmaların (itiraz ve def-i) Yönetmeliğin söz konusu hükmü ile artık ortadan kalkmış olacağı yolunda bir sonuca varılması da mümkün görülmemelidir. Sonuç itibariyle, yukarıda andığımız şekilde yönetmeliğin sakıncalı hükmüne dayalı “şartsız ve şerhsiz” imzalama yükümlüğüne dayalı olarak doğru tabirle “çekincesiz (ihtirazi kayıt)” imzalattırılan sözleşmelerin adli yargı denetimi dışında bırakılmış olduğu söylenemeyecektir.

Pay Üzerinde Birlikte Mülkiyetin Varlığı Hâlinde Ortaya Çıkabilecek Sorunlar: Bu başlıkta, gerek riskli yapı konusu arazilerde mevcut yapılaşmaya ilişkin gerekse kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerde, yıkım öncesi paylı mülkiyet ilişkisine dayalı olarak sonrasında payda birlikte mülkiyet söz konusu olabilecektir. Örneğin, yıkım öncesi bağımsız bölüm mülkiyetine bağlı olarak mirasçılar arası elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet ilişkisinin mevcut olduğu hallerde durum budur. Çünkü yıkım sonrası bu defa arsa paylarının oluşturduğu paylı mülkiyet ilişkisine bağlı olarak ilgili payda elbirliği veya ayrıca paylı mülkiyet kendiliğinden oluşacaktır. Kendine özgü sonuçlarla irdelenmeyi gerektiren bu durum sağlıklı analiz edilmeyecek olursa hak sahiplerince değerlendirmede sıkıntı meydana getireceği açıktır.

Yıkım Öncesi Yeniden Değerlendirme Sürecinde Kat Mülkiyetinden Doğan Yükümlülükler: İdarece yazılan tahliye yazıları ile birlikte başlayan ve yıkımla sona eren süreçte kat mülkiyetinden doğan yükümlülükler konusunda tereddütler yaşanabilecektir. Boşuna kira ödememe gibi sübjektif nedenlerle sürenin 60 günlük süre sonuna kadar bekleyen, dahası uygulamada zaten ek sürenin 30 gün verileceği garantisiyle bu süreyi de kullanan, bir de aymazlığın son noktası olabilecek bir düşünceyle doğal kuvvetlerin (elektrik, su, doğal gaz) kesildiği ana kadar boşaltılmayan bir yapıda, son kişinin tahliye edildiği ana kadar tüm kat maliklerinin kat mülkiyetinden doğan ödemeleri yapmak zorunda bırakılmasının kabul edilebilirliği bulunmamaktadır. İşte bu gibi durumlarda, idarenin yıkım yazısından sonra boşaltma yükümlülüğünü (uygulamadaki tabiri ile eşyadan ve nüfustan tahliye) yerine getiren bir kat malikinin henüz bağımsız bölümlerini boşaltmayan kat malikleri karşısında kat mülkiyetinden doğan bir genel giderlere katılım payı ve avans borcundan sorumlu tutulması beklenemez.

6306 Sayılı Kanun Uyarınca Paylı Mülkiyet Sürecinde Paylaşma Davası: 6306 sayılı Kanun’un geneli ve özellikle de 6. maddesi ile bu Kanun uyarınca çıkarılan Uygulama Yönetmeliği değerlendirildiğinde, pek çok farklı hukuk branşını ilgilendirdiği ve hükümlerinin yorumunda bu branşlara ilişkin kanuni düzenlemelerden sonuç çıkarılma zorunluluğunun bulunduğu anlaşılmaktadır. Nitekim, bu yöndeki farklı norm çeşitliliği, bugün Kanun’un uygulanmasında pek çok sorunu da beraberinde getirmiştir. İşte, uygulamada karşılaşılan bu sorunlardan biri de 6306 sayılı Kanun’un 6/I hükmünde “yeniden değerlendirme” olarak adlandırılan ve kat mülkiyetinin sona ermesi sonucu paylı mülkiyete dönüşümde 2/3 çoğunluk ile alınmış kararın icrası aşamasında paydaşlardan biri tarafından paylaşma istemli paylı hâlin giderilmesi davasının (TMK m.698; İzale-i Şüyu) açılmasıdır.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Açılması: Kat irtifakı/kat mülkiyetine konu anagayrimenkulde hak sahibi kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi davası açmasında saik, kesinlikle daha fazla menfaat elde etmek amacıyla arsa paylarının düşük saptandığı gerekçesi ile artırımını talep edecek olmalarıdır. Riskli alan ya da bu alanda bulunmaksızın riskli yapı olması sonucu sonlanacak kat mülkiyetinin kendiliğinden (ipso iure) paylı mülkiyete dönüşümü sonrasında paydaş statüsü kazanacak eski kat malikleri ortak pay oranlarına bağlı hak sahibi olacaklardır. İşte bu yoldaki hukukî yararları uygulamada onları arsa payının düzeltilmesi davası açmaya yöneltmektedir.

(*) Beykent Üniversitesi’nde 02.04.2018 tarihinde gerçekleşen “Taşınmaz Hukuku’nun Güncel Sorunları” adlı sempozyumda sunulmuştur.