Üçüncü Kişi İpoteğinde Taşınmaz Malikinin Borcu İfası ve İfanın Hukuki Sonuçları

Performance of the Obligation by the Real Property Owner in the Third-Party Mortgage and Its Legal Consequences

Aziz Erman BAYRAM

Zamansız yitirilen iyi bir dostun,
Ceren’in, aziz hatırasına…

İpoteğe konu olan taşınmazın, ipotekle güvence altına alınan borçtan kişisel olarak sorumlu olmayan üçüncü bir kişiye ait olması, üçüncü kişi ipoteğini meydana getirir. Üçüncü kişi ipoteğinde malik, kişisel olarak sorumlu olmadığı borcun ifa edilmemesi durumunda taşınmazının satılarak paraya çevrilmesi tehlikesiyle karşı karşıyadır. Kanun koyucu, üçüncü kişi ipoteğinde, taşınmaz malikine, taşınmazı üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteme yetkisi ve böylece taşınmazının satılarak paraya çevrilmesi tehlikesinden kurtulma imkânı sağlamıştır. Üçüncü kişi ipoteğinde, taşınmaz malikinin ipoteğin kaldırılmasını isteyebilmesi için borcu borçluyla aynı koşullar altında ifa ederek alacaklıyı tatmin etmiş olması gerekir. Taşınmaz malikinin borcu ifa etmek istemesine rağmen, alacaklının haklı olmayan nedenlerle sunulan edimi kabul etmekten kaçınması, alacaklının temerrüdüne yol açar. Taşınmaz maliki, kendisinin alacaklıdan olan alacağıyla borçlunun alacaklıya karşı olan borcunu takas etmek suretiyle de alacaklıyı tatmin edebilir. Taşınmaz malikinin borcu ifa etmesinin en önemli sonucu, alacağın ve alacağa bağlı olan hakların kanun gereği halefiyet yoluyla borcu ifa eden malike geçmesidir. Bu kapsamda, alacağın güvencesini oluşturan ipotek de taşınmaz malikine geçer ve malik kendi taşınmazı üzerinde bir ipotek hakkına sahip olur. Taşınmaz maliki, alacağın sadece bir kısmını ifa ederse, alacağın ve alacağa bağlı olan yan hakların sadece gerçekleştirilen ifa tutarındaki kısmı malike geçer. Borcu ifa eden malikin, ipoteğin kaldırılmasını önceki alacaklıdan istemesine rağmen alacaklının haklı olmayan nedenlerle ipoteğin kaldırılması talebinde bulunmaktan kaçınması durumunda, malik, dava yoluyla taşınmazı üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir.

Üçüncü Kişi İpoteği, İpoteğin Kaldırılması, Alacağın Geçmesi, Halefiyet, Malik Lehine İpotek.

When the real property, on which a mortgage is established, belongs to a third party who is not personally responsible for the secured debt, this constitutes the third-party mortgage. In the third-party mortgage, the real property owner runs the risk of being sold of his/her property, if the obligation, for which s/he is not personally responsible, is not performed. In the third-party mortgage, the legislator vests the real property owner with the authority to request the discharge of mortgage, and thereby allows him/her to get rid of the risk of a forced sale of his/her property. In the third-party mortgage, the real property owner must fulfill the obligation under the same conditions as the debtor in order to request the release of the mortgage. When the real property owner would like to fulfill the obligation, but the creditor refuses to accept performance without justified reasons, this leads to the default of the creditor. The real property owner may be deemed to have fulfilled the obligations by means of set-off of the debt of the debtor, with his/her own claim from the creditor. The most important consequence of the performance of the obligation by real property owner is passing, through legal subrogation, of the claim and accessory rights to the owner. In this context, the mortgage that constitutes the security of the claim is passed to the real property owner and the owner has a mortgage on his/her own immovable. If the real property owner performs only a portion of the obligation, the claim and accessory rights pass to the owner only in proportion to the amount paid to the creditor. If the owner, following the performing the obligation, requests the discharge of the mortgage from the creditor, but the creditor rejects, without justified reasons, to submit a request of discharge of the mortgage, the owner may request it through litigation.

Third-Party Mortgage, Discharge of Mortgage, Passing of Claim, Subrogation, Owner Mortgage.

GİRİŞ

Bir borç ilişkisinde alacaklının temel amacı, alacağına zamanında ve eksiksiz olarak kavuşmaktır. Borçlunun ifa gücü, alacaklının alacağına kavuşabilmesinin önemli bir güvencesini oluşturur; ancak bu tek başına yeterli değildir. Zira, borçlunun ifa gücü oldukça değişkendir; zamanla azalabilir ya da tamamen ortadan kalkabilir. Bu nedenle, uygulamada sıklıkla alacağın borçlunun ifa gücünden bağımsız olarak güvence altına alınması yoluna gidilmektedir. Bu kapsamda, alacağın aynî ya da kişisel teminatlar yoluyla güvence altına alınması gündeme gelmektedir. Ne var ki, kişisel teminatlar da alacaklıyı, teminat sağlayanın malvarlığının zaman içinde azalması ya da ortadan kalkması tehlikesinden kurtarmaz. Kişisel teminat sağlayan kişinin haczedilebilir malvarlığının azalması her zaman mümkündür. Dolayısıyla, alacaklılar, özellikle yüksek miktardaki borçlarını, belirli bir malvarlığı değerinin alacağın ifa edilmesine özgülendiği aynî teminatla güvence altına almayı istemektedir.

Ülkemizde bilhassa bankalar, kredi açma sözleşmeleri kapsamında, aynî teminat türleri arasından en çok, bir taşınmaz rehni türü olan ipoteği tercih etmektedir. İpotek, tapu kütüğüne tescil yoluyla kurulabilmesi ve borçlunun borcunu ifa etmemesi hâlinde taşınmazın satılarak paraya çevrilebilmesi yönünden son derece elverişli ve güvenlidir. Ne var ki, borçlu, her zaman alacaklıya güvence olarak gösterebileceği bir taşınmaza sahip olmayabilir ya da borçlunun sahip olduğu taşınmazın değeri, yüklenmek istediği borcun değerinden oldukça düşük olabilir. Böyle bir durumda, özellikle bankayla kredi açma sözleşmesi kurmak isteyen ve bankanın ipotek talebini karşılamaya çalışan kişiler, aralarında özel bir kişisel ve/veya ekonomik ilişki bulunan üçüncü kişilere başvurma yoluna gider. Bu kapsamda, örneğin tek ortaklı bir anonim şirkette ortak, kendi şirketi için; anne veya baba, çocukları için; eşler birbirleri için; hatırlı dostlar yine birbirleri için kendi malvarlığında bulunan bir taşınmazı kendilerinin olmayan bir borç için ipoteğe konu edebilir.¹ Yine, aynı topluluk içinde yer alan bağlı şirketler, birbirlerinin borçlarına güvence sağlamak üzere kendi mülkiyetlerindeki taşınmazları topluluk içinde yer alan diğer bir şirketin borcu için ipoteğe konu edebilir.² Böyle bir durumda, taşınmazını kendi borcu için değil de başkasının borcu için ipoteğe konu eden malik, asıl borçlunun borcunu ifa etmemesi durumunda, taşınmazın satılarak paraya çevrilmesi ve elde edilen tutardan alacağın tahsil edilmesi tehlikesiyle karşı karşıya kalır.