Kademeli Devrin Kararlaştırıldığı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yükleniciden Pay Devralan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu
Samet Can OLGAÇ
Kentleşmeye bağlı olarak yoğunlaşan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında yaşanan sorunlardan birisi de, sözleşme kapsamında yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm pay tapularının kademeli devir çerçevesinde inşaatın yapım aşamasına bağlı olarak yükleniciye devredilmesi ve bu kişiler tarafından da aynı bağımsız bölüm paylarının başka kişilere satılarak tapuda devir yapması halinde, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshe bağlı olarak, devredilen payların iadesinin gündeme gelmesidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshi halinde, inşaatın yapım aşamasına bağlı olarak yükleniciye devredilen payların sonraki devralanlardan istenip istenemeyeceği inceleme konumuzdur.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi , Avans Niteliğinde Devir , Üçüncü Kişiye Devir.
One of the main problems occurred in the context of flat for land basis construction contract soared due to rapid urbanization is the return of third parties’ shares due to termination of the contract by the default of contractor which are bought from contractor in the registry office and which was agreed to be alienated to the contractor according to the progress of the construction.
In this study, in the case of flat for land basis construction contract has terminated by contractor’s default, if the shares alienated to the third parties by the contractor according to the progress of the construction can be claimed is our main review topic.
Flat For Land Basis Construction Contract, Advance Attributed Alienation, Alienation to the Third Party.
I. GİRİŞ
Günümüzde büyük şehirlerde nüfus yoğunluğunun artması ve kentleşmeyle birlikte çok katlı ve toplu yapı şeklindeki yapılarda artış yaşanmış ve yaşanmaya da devam etmektedir. Bilindiği gibi, bu şekildeki yapılar çok büyük maliyetler gerektirmektedir; ancak arsa sahipleri çoğu defa bunu karşılayacak mali yeterliliğe ve deneyime sahip değildirler. Genellikle tacir sıfatına sahip olan yükleniciler ise finansman ihtiyacını giderecek mali yeterliliğe sahip olduklarından, finansmanı kendilerine ait olmak üzere arsa sahibinin taşınmazı üzerinde bağımsız bölümler inşa etmekte, arsa sahipleri de yapım bedeli olarak sözleşmede kararlaştırılan, bağımsız bölümlere bağlı arsa payının mülkiyetini yüklenici veya yüklenicinin göstereceği üçüncü kişilere devretmektedir.
Bunun sonucunda arsa sahibi, arsasını değerlendirmiş olup çok katlı binadan ev sahibi olmakta, yüklenici ise inşaat yapımı karşılığında kazandığı bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satarak kâr elde etmektedir. Ancak bu durum uygulamada bu kadar da kolay işlememekte, yükleniciler, eserin tamamlanmasından sonra tekrar bir satım süreci yaşanmaması ve kendi finansman ihtiyaçlarını gidermek için1 inşaat yapım aşamasındayken üçüncü kişilere pay temlik etmekte veya satım vaadinde bulunmaktadır. Bazı hallerde ise, sözleşme kapsamında yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm pay tapuları, kademeli devir çerçevesinde yükleniciye veya gösterdiği üçüncü kişilere devredilmektedir.
İleride geniş kapsamlı olarak üzerinde durulacak olmakla birlikte kısaca değinmek gerekirse, bu şekilde inşaat yapım aşamasındayken bağımsız bölüm paylarına bağlı satım vaadinde bulunulması veya temlik yoluyla üçüncü kişilere devir hallerinde bu kişilerin payların mülkiyetini kazanabilmesi, yüklenicinin sözleşme kapsamındaki tüm yükümlülüklerini yerine getirmesi ve eseri fen ve sanat kurallarına uygun olarak teslim etmesine bağlıdır (TBK m. 479, BK m. 364). Ancak yukarıda da belirttiğimiz kapsamda, çoğu defa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar, kademeli devir olarak da adlandırılan şekilde, eserin tamamlanma aşamasına bağlı olarak pay devredileceğini kararlaştırmakta, “temel atıldığında 1 dairenin, 2. kat seviyesine gelindiğinde 1 dairenin, sıva tamamlandığında 1 dairenin, pencere ve doğramlar takıldığında 2 daire, çatı tamamlandığında 2 dairenin, iskân ruhsatı alındığında kalan dairelerin tapusu verilecektir” şeklinde hükümler koymaktadırlar. Buna bağlı olarak da eser tamamlanmadan, yüklenici veya göstereceği üçüncü kişilere tapu devirleri yapılmaktadır.
