Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

Tarım Arazilerinin Satılması Halinde Sınırdaş Maliklerinin Önalım Hakkı

The Pre-Emption Right of Adjacent Owners in Case of the Sale of Agricultural Lands

Gökçe CANARSLAN

Paylı mülkiyete tabi taşınmaz üzerinde, maliklerin herhangi bir hukuki işlem yapmalarına gerek kalmaksızın doğan yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu (TMK) md.732’de hüküm altına alınmıştır. 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu md.8/İ/II ile yasal önalım hakkının kapsamı genişletilerek, tarım arazisinin satılması halinde kendisiyle sınır komşusu olan diğer bir arazi malikine, araziyi aynı şartlarla alma hakkı verilmiştir. Sınırdaş arazi maliklerine önalım hakkı, tarım arazilerinin büyütülmesi ve ekonomik olarak elde edilen faydanın arttırılması amacıyla tanınmıştır. Önalım hakkı, tarım arazisini alan üçüncü kişiye karşı, dava açılarak kullanılacaktır. Birden fazla sınırdaş arazi maliki bulunduğunda ise aralarında tarımsal bütünlük gösteren arazi malikine öncelik verilerek, önalım hakkının kullanılması sağlanacaktır.

Önalım Hakkı, Arazi, Toprak, Malik, Taşınmaz.

The legal pre-emption right of owners on the co-owned properties which arises without the need for legal action is provided under Article 732 of the Turkish Civil Code (TCC). The scope of the legal pre-emption right is extended to cover the right of adjacent owners to purchase the land on similar terms in case of the sale of agricultural lands in accordance with Article 8(İ)(II) of the Act No. 5403 on Soil Conservation and Land Use which came into force on 19 July 2005. The purpose of recognizing the pre-emption right of adjacent owners is to enable enlargement of the agricultural lands. The pre-emption right shall be exercised by bringing an action against the third party who acquired the agricultural land in question. If there exist more than one adjacent owner, the priority will be given to the owner of the land maintaining the agricultural integrity and that owner will be able to exercise the pre-emption right.

Pre-Emption Right, Land, Soil, Owner, Immovable.

Tarım arazilerine sınırdaş maliklere tanınan önalım hakkı, yasal önalım hakkının bir çeşidi olmakla birlikte, sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda geçerli olan TMK md.732’den, tek kişi mülkiyetindeki arazilerde kullanılabilecek bir hak olma özelliğiyle ayrılmaktadır. Önalım hakkından söz edebilmek için bazı şartların bir arada olması beklenmektedir. Öncelikle Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (TKAKK) ile toprağın korunması ve geliştirilmesi amaçlandığından, önalım hakkı da tüm taşınmazları değil, yalnızca tarım arazisi niteliğindeki taşınmazları kapsamaktadır. Ardından önalım hakkından söz edebilmek için tarım arazisinin satılması ve bu satışın araziye sınırdaş olmayan üçüncü kişiye yapılması gerekmektedir. İsviçre’de tarım arazileri satıldığında araziyi işleyen kiracılara da önalım hakkı tanınmaktadır. Türkiye’de 25.06.1973’de kabul edilen, 1757 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Kanunu md.123’de kiracılara ve ortakçılara tanınan bu hak, kanunun Anayasa Mahkemesi tarafından 19.10.1976’da iptal edilmesiyle, ortadan kalkmıştır.

Tarım arazisinin satıldığı noter tarafından kendisine bildirilen sınırdaş malik, önalım hakkını, üç ay içinde dava açarak kullanabilecek, bildirilmese dahi satıştan itibaren iki yıl sonrasında hak düşürücü süre gündeme gelecektir. Önalım hakkını kullanmak isteyen birden fazla sınırdaş malik olduğunda kanun tarafından, tarımsal bütünlük gösteren malike öncelik verileceği belirtilmektedir.

Önalım hakkı malike, taşınmazını bir başka kişiye sattığında hak sahibine, tek taraflı beyanı ile taşınmazın alıcısı olma yetkisi vermektedir.1 Bu hak, kanundan veya sözleşmeden doğabilir. Türk Medeni Kanunu md.732’de yer alan paylı mülkiyetteki taşınmazın başka kişiye satılması halinde diğer paydaşlara tanınan bu hak, kanundan doğmakta ve yasal önalım hakkı olarak, taşınmaz mülkiyeti üzerinde kısıtlama yapmaktadır. Yasal önalım hakkı, mülkiyet hakkına bağlı olduğu için herhangi bir sözleşme yapılmasına veya Tapu Sicili’ne şerh edilmesine gerek kalmaksızın doğmakta ve herkes tarafından bilindiği varsayılmaktadır. Bunun yanında TMK md.735’de paylı mülkiyete tabi olup olmadığına bakılmaksızın sözleşmeyle de Türk Borçlar Kanunu (TBK) md.237 vd. hükümlerine göre (sözleşme özgürlüğü kapsamında) herhangi bir kimseye önalım hakkı tanınabileceği belirtilmiştir.