Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

Önalım Hakkının Kullanılması Kapsamında Tapu Memurunun İlgilere Bildirim Yükümlüğü

Registrar’s Obligation to Notify Relevant Parties With Regard to Use of the Pre-Emptive Right

İhsan HÜSEYİN, Erhan YAŞBEY

Çalışmamızın konusu, önalım hakkına konu bir taşınmazın devri sonrasında, tapu memurunun, önalım hakkı sahibine bildirim yükümlülüğünün bulunup bulunmadığıdır. TMK 733/III maddesi ve TBK’nın 241/I maddesi, satıcı ve alıcıya, satış sözleşmesinin yapıldığını önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirmiştir. Bu hükümlerin öngörülmesi, TMK m.1019’daki tapu memurunun bildirim yükümlülüğünü, önalım hakkı sahibi bakımından ortadan kaldırıp kaldırmadığını tartışma konusu yapmıştır. Çalışmamızda, mevzuatımızdaki yasal ve sözleşmeden doğan önalım hakkı ve İsviçre hukukundaki önalım hakkı ile ilgili bazı bilgiler aktarılmıştır. Sözleşmeden doğan önalım hakkının iki yıllık hak düşürücü süreye bağlanmış olması eleştirilmiş ve bu konuda yapılabilecek yasal düzenlemelere ilişkin önerilerde bulunulmuştur. Sonrasında TMK’da düzenlenmiş tapu memurunun bildirim yükümlülüğü, İMK ile karşılaştırılarak anlatılmıştır. Takiben, alıcı ve satıcıya yüklenmiş bildirim yükümlülüğünün, tapu memurunun bildirim yükümlülüğünü ortadan kaldırıp kaldırmadığı tartışılmıştır. Tapu memurunun bildirim yükümlülüğünü ihlal etmesinin devletin kusursuz sorumluluğunu doğurup doğurmayacağına cevap aranmıştır.

Yasal Önalım Hakkı, Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, Tapu Memurunun Bildirim Yükümlülüğü, Devletin Sorumluluğu, Hak Düşürücü Süre.

The subject of our study is; whether the registrar has an obligation to notify the owner of the pre-emptive right after the acquisition of the immovable property which is the subject of the pre-emptive right. Article 733/III of the Turkish Civil Code and Article 241/I of the Turkish Code of Obligations, obliged the seller and the buyer to notify the the owner of the pre-emptive right, that the acquisition has been concluded through a notary. Provision of these articles has created a debate whether these articles removed the obligation of notification of the registrar regulated in Article 1019 of the Turkish Civil Code. In our study, legal and the contractual pre-emption right in our law is examined and some information about the situation in Swiss Law is mentioned. It was criticized that the contractual pre-emption right was subject to a two-year strict time limit and suggestions were made regarding the legal arrangements to be made in this regard. Subsequently, the obligation of notification of the registrar in Turkish Civil Code is explained in comparison with the Swiss Civil Code. Next, it is discussed whether the notification obligation imposed on the buyer and the seller in the Turkish Code of Obligations would abolish the notification obligation of the registrar. A response was sought to see whether the state’s strict liability would arise if the registrar violated the notification obligation.

Legal Preemption Right, Contractual Preemption Right, Registrar’s Obligation of Notification, Liability of the state, Strict Time Limit.

Giriş

Önalım hakkı hem TMK’da hem de TBK’da düzenlenme konusu yapılmıştır. Yasal önalım hakkını düzenleyen hükümlerden olan TMK m.733/III’de satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceğinden bahseder. Sözleşmeden doğan önalım hakkını düzenleyen TBK m.241/I’da ise daha kesin bir ifade kullanılarak bir bildirme yükümlülüğünden bahsedilmiştir. Buna göre, satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Önalım hakkı sahibi bu bildirimi takiben üç ay içerisinde ve her halde iki yıl içerisinde söz konusu hakkını kullanabilir. Bu bağlamda bazı sorular akla gelmektedir, bunlardan ilki “hem yasal hem de sözleşmeden doğan önalım haklarının iki yıllık hak düşürücü süreye bağlanması yerinde olmuş mudur?” sorusudur.

TMK m.733/III ve TBK m.241/I’de düzenlenmiş alıcı ve satıcının bildirim yükümlülüğünün yanında, tapu memurun da TMK m.1019’da düzenlenmiş olan bildirim yükümlülüğü vardır. Ne var ki, tapu memurunu bildirmekle yükümlü kılan TMK m.1019 daha kapsamlı bir hükümdür. Buna göre, tapu memuru sadece satış işlemini değil, tapuda yaptığı her türlü işlemi, ilgililere bildirmekle yükümlüdür. İkinci soru, “tapu memurunun bildirim yükümlülüğü, TMK ve TBK’da alıcı ve satıcıya bildirim yükümlülüğü getirilerek ortadan kaldırılmış mıdır?” sorusudur. Üçüncü ve son soru ise, “tapu memurunun bildirim yükümlülüğünü yerine getirmemesi sebebiyle zarara uğrayan önalım alacaklısı, uğradığı zararları devletin sorumluluğuna giderek tazmin ettirebilir mi?” sorusudur.

Çalışmamızda yukarıda belirtilen soruların cevapları aranmıştır.