Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

Turizmi Teşvik Amacıyla Kamu Taşınmazları Üzerinde Tesis Edilen Üst Hakkından Doğan Hasılat Payı Hesabında, Taraflar Arasındaki Sözleşme Hükümlerine Rağmen Yönetmelikle Değişiklik Yapılabilir mi?

Can a Change be Made at the Contractual Clause About the Account of Revenue in the Superficies Established on Public Real Property Through the Regulatory Procedures of the Administration?

Ahmet Kürşat ERSÖZ,Agah Kürşat KARAUZ

İdarenin kamu gücü kullanarak yaptığı hukuki işlemlerin yanı sıra eşitlik prensibine göre karşı taraf ile eşit bir şekilde yaptığı sözleşmeler de bulunmaktadır. Özellikle idare kamu taşınmazları üzerinde özel hukuk hükümlerine göre üst hakkı kurarak yatırımcının yaptığı masrafları teminat altına almasını sağlamaktadır. Ayrıca bu şekilde kamunun hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar özel hukuk hükümlerine göre üst hakkı kurularak işlevsel hale gelmektedir. İdari sözleşme niteliğinde olmayan ve özel hukuk hükümlerine tabi olan bu ilişkide hakim olan prensip sözleşme özgürlüğüdür. Bu durumda, idare ve özel hukuk kişisi arasındaki hukuki ilişkiye idarenin düzenleyici işlem niteliğinde olan yönetmelik çıkarmak suretiyle sözleşme özgürlüğünü bertaraf etmesi mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşımaktadır.

Sözleşme Özgürlüğü, Üst Hakkı, Kamu Taşınmazları, Hasılat Payı.

The administration can act in two forms when establishing a legal transaction. One is based on the use of public force, the other is private law contracts based on the principle of equality. Administration guarantees the expenses of the investor with the superficies established according to the private law provisions on public properties. Moreover such immovable under the state’s provisions and savings become functional by establishment of superficies. In this case the dominant principle of this relationship which is not an administrative contract and subject to private law contract is freedom of contract. In this case, eliminating the freedom of contract with the regulatory procedures of the administration to legal relation between public and private law subject is the nature of interference with property rights.

Freedom of Contract, Superficies, Public Real Property, Revenue Share.

Giriş

İdare, bazı alanlarda düzenleme ve denetim ile yetinirken,1 bazı alanlarda özel kişilerin faaliyetini destekleyip özendirmekte, bazı alanlarda ise doğrudan kendisi veya özel kişilerle birlikte kamu hizmetini ifa etmektedir.2 Nitekim çağdaş idarelerin görevlerinden birisi de kamuya faydası olduğu düşünülen planlarda ve programlarda öngörülen tüm faaliyetleri desteklemek, tedbirler alarak özendirmek, yönlendirmek ve denetlemektir. İdarenin yaptığı bu tür faaliyetler de kamu hizmeti olarak değerlendirilir.3 Bu manada idarenin, özellikle turizmi özel sektör eliyle teşvik etmesi politikasının bir izdüşümü olarak, kamu taşınmazları üzerinde bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı tesisi yoluna gidilmektedir. Üst hakkı tesis edilmesi, resmi senet adı verilen bir sözleşme ile yapılmaktadır. Girişimci taraftan elde ettiği üst hakkı karşılığında, “hâsılat payı” adı altında belirli bir kullanım bedeli alınmaktadır. Çalışmada tartışma konusu yapılacak olan ana fikir, üst hakkının tesisine mesnet teşkil eden, resmi senet ile üst hakkını veren taraf olan idarenin kendisinin yayımlamış olduğu düzenleyici işlemler arasındaki farklı ve çelişkili hükümlerde hangisine üstünlük tanınacağı sorunsalıdır.

I. İdarenin Teşvik ve Özendirme Faaliyetinin Hukuki Niteliği

İdare, Hazineye ait taşınmazlar üzerinde belirli faaliyetler için özel hukuk kişileri lehine bu araziler üzerinde irtifak hakkı tesis ederek belirli yatırımları özendirmekte, teşvik etmekte ve yönlendirmektedir.4 Özel hukuk kişileri söz konusu irtifak haklarına istinaden arazi üzerinde önce bir eser inşa etmekte ardından da tamamlanan yapının üzerinde irtifak hakkı süresince işletme hakkı elde etmektedirler. İdare tarafından söz konusu araziler üzerinde kurulan irtifak hakları genellikle bir arazi üzerinde veya altında inşaat yapma yetkisi veren sınırlı ayni hak olan üst hakkıdır. Bu kapsamda, intifa hakkında bu tür hak ve yetki tanıyan bir irtifak hakkı olduğunu belirtmek gerekir. Bu tür hukuki işlemlerde, üst hakkı bazen idare tarafından özel hukuk kişisi ile karşılıklı imzaladığı resmi senette belirlenen bir bedel karşılığında kullanılmakta; bazen de üst hakkı, özel hukuk kişisi lehine tanınan işletme hakkını teminat almak amacıyla bir bedel olmaksızın kurulmaktadır.5 İdareden sözleşmeye istinaden işletme hakkına, yani şahsi hakka sahip olan özel hukuk kişisinin hakkı, üst hakkı kurulması ile artık bir ayni teminata kavuşmuş olmaktadır. Bu durumda, idarenin sözleşmeyi feshetmesine istinaden söz konusu ayni hak sahibi özel hukuk kişisi, taşınmazın maliki olan idareye karşı bile bu hakkını ileri sürebilecektir. Örneğin, haksız bir şekilde taşınmaz üzerinde zilyetliğine yönelik bir saldırı olması halinde idareye karşı elatmanın önlenmesi davası açılabilecektir.6 Ayrıca üst hakkının kurulmasıyla, özel mülkiyet konusu olmayan, yani mülkiyeti özel hukuk kişilerine devredilemeyen kıyılar, ormanlar vb. gibi kamu malları üzerinde bu hak sayesinde özel hukuk kişileri tarafından belirtilen alanlar üzerine, amacına uygun bir biçimde kullanım imkânları geliştirilebilmektedir. Üst hakkının süresi sona erdiğinde ise söz konusu tesisler hiçbir işlem yapılmaksızın kendiliğinden asıl muhatap niteliğindeki idareye intikal etmektedir.7

İdarenin yaptığı bu tür sözleşmelerde, özel hukuk kişisinin işletme hakkına istinaden elde ettiği cirodan belirli bir miktar “hâsılat payı” alacağı öngörülmektedir. Bu tür bir hukuki ilişki, esasında ürün kirasında karşımıza çıkmaktadır. Ürün kirasında, kiralayan, kira konusu ürün getiren bir şeyin kira bedelini şeyden elde edilen semerenin veya hâsılatın belirli bir oranı veya miktarı olarak belirleyebilmektedir.8 Örnek vermek gerekirse, ürün kirası, bir tarlayı kiralayanın ödeyeceği kira bedeli, ayni olarak hasat sonunda elde ettiği buğday üzerinden belirli bir ton ödeyecek olması yahut da bir oteli kiralayan işletmecinin nakdi olarak yıllık otelden elde ettiği ciro üzerinden, belirli bir miktar para ödeyecek olmasıdır.9 Sonuç olarak; söz konusu sözleşmeler kapsamında yapılan inşaatı işletme yetkisi, hukuki niteliği itibariyle bir ürün kirası sözleşmesi olup; söz konusu hâsılat payı ürün kirasının bedeli niteliğindedir.