Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

Federal Yüksek Mahkeme’nin Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Ferağ Beyanından Sonra Değiştirilmesine İlişkin Güncel Bir Kararı*

A Recent Decision of the German Federal Court of Justice on
 Amendments to the Contract for Sale of Immovable Property
after the Conveyance

Kerem ÖZ

Bağlayıcı hâle gelmiş olması şartıyla ferağ beyanının ardından taşınmaz satış sözleşmesinde şekil şartı gözetilmeden değişiklik yapılması mümkündür.

Ferağ, Taşınmaz Satış Sözleşmelerinin Tadili, Tescile Rıza, Onaylı Nüsha, Tapu, Karşı Dava, Alman Federal Yüksek Mahkemesi.

Amendments to the contract for the sale of immovable property after the conveyance are possible regardless of formal conditions, if the conveyance has become binding.

Conveyance, Amendments to the Contract for the Sale of Immovable Property, Consent for Registration, Attested Copy, Registry of Deeds, Counterclaim, German Federal Supreme Court.

Hükmün Kısa Özeti

Davalının temyiz başvurusu üzerine, Stuttgart Eyalet Yüksek Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi’nin 26 Eylül 2017 tarihli tamamlayıcı Kararını de içeren 18 Temmuz 2017 tarihli Hükmü, masraflara ilişkin kısmı ile davalının aleyhine olan noktaları bakımından bozulmuştur.

Davacının Ravensburg Eyalet Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 28 Ekim 2016 tarihli Kararına karşı ileri sürdüğü istinaf talebi, bozma kararı kapsamında reddedilmiştir.

Kanun yolu yargılama masrafları davacıya bırakılmıştır.

Olgular

1. Noter tarafından düzenlenen 4 Mayıs 2011 tarihli sözleşmeye göre davalı, toplam 309.692 € tutarındaki bedel karşılığında (müteahhit) davacıdan (esaslı tamirat isteyen) üç daire satın almıştır. Taraflar, satış sözleşmesi kapsamında devir ve ferağ beyanında bulunmuş; davalı mülkiyet hakkındaki değişikliğin tapu kütüğüne tescilini talep etmiştir. Sözleşmeyi düzenleyen notere, ferağ beyanını içeren resmî senedin (sözleşmenin) aslını veya onaylı bir nüshasını yalnızca satış bedelinin ödendiğinin kendisine ispat edilmiş olması hâlinde iletmesi talimatı verilmiştir. 24 Temmuz 2012 tarihli dilekçeyle davalı, “dekontaminasyon çalışmalarının zorunlu olmadığı” gerekçesiyle satış bedelinin 27.100,76 € tutarında indirilmesini davacıdan talep etmiştir. Davacı şirketin yetkili müdürü, “görüldü ve onaylandı” şerhini düşerek bu dilekçeyi kabul etmiştir. Davalı, davacıya 283.368,17 € ödemiştir.

2. Davacı, açtığı davada 26.323,83 € tutarındaki eksik satış bedelinin ödenmesini talep etmiştir. Davalı ise karşı dava açarak, davacının fazladan ödenen 776,93 €’yu iadeye mahkûm edilmesini ve satış bedelinin 282.591,24 € olduğunu ve tamamının ödendiğinin tespitini talep etmiştir. Eyalet Mahkemesi davayı reddetmiş, karşı davayı kabul etmiştir. Davacının istinaf başvurusu üzerine konuyu ele alan Eyalet Yüksek Mahkemesi, davayı reddederek davalıyı faiziyle birlikte 15.484,61 € ödemeye mahkûm etmiş, karşı davayı ise reddetmiştir. Eyalet Yüksek Mahkemesi’nin uygun gördüğü temyiz başvurusunda davalı, ilk derece mahkemesinin kararına uygun şekilde hüküm kurulmasını istemiştir. Davacı ise temyiz başvurusunun (davanın) reddini talep etmiştir.

Kararın Gerekçeleri

I.

3. Kararı ayrıca Rpfleger 2018, s. 196’da da yayımlanan İstinaf Mahkemesi, davacının 26.323,83 € tutarındaki eksik satış bedelinin kendisine ödenmesini talep edebileceğini, ancak an itibariyle bunun yalnızca 15.484,61 €’luk kısmının muaccel olduğunu ifade etmiştir. Karar uyarınca, taraflar, 24 Temmuz 2012 tarihinde satış bedelinin indirilmesi konusunda şekil şartına uymadan anlaşmıştır. Zira bu anlaşma, Medenî Kanun prg. 311b/2, c.1 hükmüne aykırı olarak noter tarafından tanzim edilmemiştir. Federal Yüksek Mahkeme içtihadının aksine, taşınmaz satış sözleşmesinde sonradan yapılan değişiklikler, devir ve ferağ beyanından sonra ve fakat tescilden önce yapılsa bile şekle tabidir. Medenî Kanun prg. 311b/1’in lafzı, sistematiği ve amacı, bu tür değişiklikler için öngörülen resmî senet düzenleme şartını desteklemektedir. Buna göre, resmî senet düzenlenmesinin ispat bakımından taşıdığı önem, ferağ ve tescil arasındaki sürede de ortaya çıkmaktadır. Hatta, uyarı fonksiyonu ve devreden ile devralanı yeteri kadar düşünmeden, acele verilecek kararlardan koruma amacı da noter tarafından düzenlenen bir sözleşmenin ferağ beyanından sonra, tescilden önce değiştirilmesinde de belirleyici rol oynamaktadır. Ayrıca, mülkiyeti devir yükümlülüğünün ferağ beyanında bulunulmasıyla birlikte tamamen ifa edildiği ve ferağ beyanının ardından artık yükümlüğün sonra erdiği savunması, satış sözleşmesinin taraflarının somut olayda olduğu gibi ferağ beyanın da yer aldığı sözleşmenin aslını veya onaylı suretini satış bedelinin ödendiğinin ispat edildiği takdirde vermesi konusunda notere talimat verdiği hâllerde isabetli değildir.

II.

4. Bu düşünceler, isabetli değildir.

5. 1. Bununla birlikte, İstinaf Mahkemesi kararına temel teşkil eden düşünce yerindedir. Tarafların iradesi uyarınca devir borcu doğuran işlemin içinde yer alan tüm anlaşmalar, Medenî Kanun prg. 311b/1, c.1’deki şekil şartına tabidir.1 Bundan dolayı, resmî şekilde yapılmış taşınmaz satış sözleşmelerini değiştiren anlaşmalar için de Medenî Kanun prg. 311b/1, kural olarak, uygulama bulur.2 Bu anlaşmalar, tarafların yükümlülüklerini esaslı biçimde değiştirmeksizin tasfiye aşamasında ortaya çıkan, öngörülmeyen bir sorunu bertaraf etmeye yarıyorsa, şekle tabi değildir.3 Bu yüzden, resmî şekil kapsamında yer alan satış bedelinin sonradan indirilmesi, buradaki anlaşmada olduğu gibi, şekle tabidir.4

6. 2. a) Öte yandan, durum burada farklıdır. Zira taraflar, tadil sözleşmesinin kurulduğu sırada, zaten ferağ beyanında bulunmuştur. Federal Yüksek Mahkeme’nin yerleşik içtihadı uyarınca, taşınmaz satış sözleşmeleri ferağ beyanından sonra şekil şartına uyulmaksızın değiştirilebilir. Çünkü mülkiyetin devir yükümlülüğü, ferağ ile ifa edilir ve bu yolla sona erdiğinden dolayı artık böyle bir yükümlülükten bahsedilmez.5 Bağımsız, yeni (satış) yükümlülüklerin kurulması, şekil serbestisinin istisnasıdır.6 Bu istisna, devir yükümlülükleri bakımından da uygulanır.

7. b) Başlangıçta çok sayıda taraftar bulan ve sadece birkaç yazar tarafından eleştirilen bu içtihat,7 aradan geçen zamanda yoğun eleştirilere maruz kalmıştır.8

8. Buna yönelen eleştirilerde, İmparatorluk Mahkemesi tarafından geliştirilen ve Daire tarafından benimsenen taşınmaz satış sözleşmelerinde ferağ beyanından sonra yapılan değişikliklerin şekle tabi olmadığı yönündeki içtihattan sonra, özellikle inşaat sözleşmelerinde, alıcı ve satıcın korunması gerekliliğinin önemli ölçüde değiştiğine işaret edilmektedir. Buna göre, İmparatorluk zamanında kanun koyucu, ferağ beyanının temel borçlandırıcı işlemle aynı belgede yer almadığını, bilâkis, karşılıklı yükümlülüklerin ifa edilmiş olması şartıyla ilk olarak tapu sicil memuru önünde açıklandığından hareket etmiştir. Böylece ferağ meselesi, diğer tüm yükümlülükler ifa edildikten sonra taşınmazın konu olduğu işlemin son safhası olup, aynı zamanda taraflar arasında yapılan tüm anlaşmaların doğru olduğunun tasdik edildiği anlamına da gelir.9 Fakat ferağ, günümüzde artık bu anlamı taşımamaktadır. Pratik nedenlerle ve harçtan tasarruf etmek amacıyla genellikle satış sözleşmesine dâhil edilmektedir. Satıcının korunması için ferağ beyanında bulunulmasına rağmen satış bedeli ödenmeden önce mülkiyetin alıcıya geçmesi engelleyen idari tedbirler geliştirilmiştir.10 Eğer ferağdan sonra sözleşme değişikliği konusunda şekle uyulmadan anlaşma yapılabilseydi, Medenî Kanun prg. 311b/1, c.1’in ruhuyla, özellikle tarafların iyice düşünmeden, acele karar vermekten korunması amacıyla uyuşmazdı. Mülkiyetin geçirilmesi talebi ferağ ile yerine getirilmiş olmaz,11 aksine mülkiyet geçirilinceye kadar mevcudiyetini korur.12

9. c) Yukarıda ana hatlarıyla açıklanan, bahsi geçen eleştiri, içtihat değişikliği için yeterli değildir.

10. aa) Daire, 1984 yılında içtihadından dönmek için önemli veya zorunlu herhangi bir sebep görmemiş, hatta tarafların notere satış bedelinin tamamının ödendiğinin ispat edilmesi veya teyit edilmesi şartıyla tescil talebinde bulunma talimatı verdiği hâllerde de içtihadından dönmemiştir.13 Özellikle, kanun koyucunun Medenî Kanun ve Diğer Kanunların Değiştirilmesine Dair 30 Mayıs 1973 Tarihli Kanun’la14 taşınmaz devir yükümlülüğünü resmî evrak düzenleme görevi kapsamına alması, içtihadın değiştirilmesi için sebep teşkil etmez.

11. bb) Bugün de, içtihadın terk edilmesi için hiçbir sebep yoktur. Eğer ferağ beyanı bağlayıcı hâle geldiyse, taşınmaz satış sözleşmesinde ferağdan sonra yapılacak değişikliklerde şekil şartına uyulmaması mümkündür.15 Bu, Medenî Kanun prg. 311b/1 hükmünün anlam ve amacına uygun düşer.

12. (1) Resmî evrak düzenleme görevi kapsamında, anlaşmaların tür ve içeriğinin ispatını, devreden ve devralanın aceleye getirilen sözleşmelerden korunmasını, bu kimselere işlemin öneminin hatırlatılmasını ve meslekî bilgi sahibi tarafsız noterin katılımıyla konuya ilişkin bilgi ve tavsiye verilmesi imkânının tanınmasının güvence altına alınması gerekir.16 Resmî evrak düzenleme usulüne ilişkin katı kuralların uygulanmasıyla, özellikle Resmî Evrak Düzenleme Kanunu prg. 17 vd.’yle notere verilen inceleme ve açıklama görevleriyle, belgenin içeriğiyle işlemin hukukî sonuçları hakkında bilgi verilen tarafların (katılanların) iradesinin örtüşmesinin sağlanması gerekir.17

13. (2 a) Fakat Medenî Kanun prg. 311b/1, c.1’in amacına ulaşılmışsa, tarafların artık korunması gerekmez. Eğer devreden ile devralanın borçlandırıcı etki yaratan beyanları resmî şekle bağlanmışsa ve ayrıca taraflar, bağlayıcı şekilde, hak üzerindeki arzu edilen değişiklik için gerekli (aynî) beyanlarda bulunmuşsa, hükmün amacına ulaşıldığının kabulü gerekir. Eğer ferağ bağlayıcı hâle gelmişse, hükmün amacına ulaşılmıştır.18 Öte yandan, sözleşmenin tarafları kendi edimlerini geri alınamayacak şekilde yerine getirmiştir. Ferağın günümüzdeki gibi -genellikle- satış sözleşmesiyle beraber veya önceden olduğu gibi satış sözleşmesinden sonra tevsik edilip edilmediği, bu bakımdan farklılık arz etmez. Bağlayıcılığın sağlanması için, özellikle ilgili noter tarafından ferağın önemine ilişkin bilgilendirme yapılması gibi Medenî Kanun prg. 873/2’ye göre riayet edilmesi gereken formaliteler, “taşınmaza ilişkin haklar üzerinde acele ve düşüncesizce tasarrufta bulunulmamasını19 sağlar ve bu bağlayıcılık, devir ve kabul yükümlülüğünün ifa edilmiş sayılmasına yol açar.

14. (b) Fakat bağlayıcı hâle gelen ferağın da Medenî Kanunu prg. 362 anlamında ifa olmadığı doğrudur. Bu hükümde yer alan edimin, çoğunlukla edim fiili değil, edim sonucu olarak anlaşılması gerekir.20 Bu yüzden, devreden, mülkiyeti devir yükümlülüğünü devralanın hak sahibi olarak tapu kütüğüne tescil edilmesiyle ifa eder.21

15. Sonradan yapılan değişikliklerin tabi olacağı şekil sorunu bakımından Medenî Kanunu prg. 362/1 anlamında ifa değil, aksine borçlanılan edim fiillerinin geri alınamayacak şekilde yerine getirilmiş olması belirleyici rol oynamaktadır. Tescil, bu edim fiilleri arasında yer almaz. Zira tescil, tasarruflarında olmadığından tarafların yerine getiremeyeceği idari işlemdir.22 Bundan dolayı, devreden ve devralan bağlayıcı hâle gelen ferağ ile birlikte, mülkiyet hakkındaki el değişikliğinin tescili için her şeyi yapmış, adeta mekanizmayı harekete geçirmiştir. Daire’nin Medenî Kanun prg. 311b/1, c.1’de güdülen koruma amacına ulaşıldığının varsayılması gerektiği yönündeki kanaati ile tarafların yaptığı diğer anlaşmaların, devir veya kabul yükümlülüklerinde değişiklik yapmaması ya da yeni yükümlülük kurmaması şartıyla, resmî şeklin kapsamına girmediğinin kabulünün gerektiği yönündeki görüşünü makul göstermektedir.

16. (3) Eğer bağlayıcı hâle gelen ferağın ardından yapılan anlaşmalar Medenî Kanun prg. 311b/1, c.1’deki şekle tabi olsaydı, açıklık ve (hukukî) güvenlik ilkeleri bakımından da sorunlu olurdu.

17. (a) Taşınmaz satış sözleşmesinde sonradan yapılan değişikliklerdeki şekle aykırılık, tereddüt hâlinde23 tüm yan anlaşmalarla birlikte sözleşmenin kesin hükümsüzlüğüne yol açar.24 Kesin hükümsüzlüğün sözleşmenin tamamına yayılacağı karinesi, davaya bakan hâkimin takdiriyle somut olaydaki özel şartlara dayanılarak çürütülebilir.25 Ancak bu sorun açıklığa kavuşturuluncaya kadar, hukukî sebep teşkil eden borçlandırıcı işlemin geçerliliği hakkında belirsizlik olacaktır.

18. (b) Başka bir deyişle, eğer sonraki değişikliklerden dolayı sözleşmenin tamamı şekle aykırılık sebebiyle kesin hükümsüz olursa, sözleşme ayakta tutulamaz. Taşınmaz satış sözleşmesinin şekle aykırılık sebebiyle kesin hükümsüz olması, aynı resmî belgede yer alan ferağ beyanına etki etmez.26 Borçlandırıcı işlem niteliğindeki anlaşmalardan sonra değil, fakat onlarla aynı anda tevsik edilse bile, Medenî Kanun prg. 311b/1, c.2’ye göre ferağ beyanı ayakta tutulur.27 Taşınmaz satış sözleşmesinde şekle uyulmadan yapılan değişikliklerden önceki ferağ beyanının hükmü, öğretiden kısmen savunulanın aksine,28 bu değildir. Çünkü şekle aykırı sözleşmenin ifası sırasında ferağ beyanı verilemez. Ferağ ve tescilin kesin hükümsüzlüğü giderici etkisi, yalnızca, ferağ beyanı verildiğinde sözleşmenin içeriğine dâhil olan anlaşmaların tamamını kapsar.29

19. (4) Satış sözleşmesinin taraflarının notere verdiği talimattan dolayı ferağ beyanının gereğinin yapılması geçici süre için yasaklansa bile, bağlayıcı hâle gelen ferağ beyanı, o andan itibaren taşınmaz satış sözleşmesinde sonradan şekle uyulmadan değişiklik yapılmasının mümkün olduğu zaman aralığıdır.

20. (a) Satıcıyı taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını satış bedelini almadan kaybetmesinden korumak için, çoğunlukla, Federal Noter Kanunu prg. 24’e göre noterin yed-i emin olacağı konusunda anlaşma yapılmaktadır.30 Notere, eğer satış bedelinin ödendiği ispat edilmişse ve bundan önce alıcıya ve tapu sicil memuruna ferağ beyanını içeren31 sözleşmenin aslı veya onaylı sureti verilmemişse, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkındaki değişikliğin tescilini talep etme talimatı verilmektedir. Böyle bir senaryoda mülkiyetin geçici tescili için sözleşmenin onaylı sureti gerekiyorsa, satıcının katlandığı, sıra bakımından önce ifanın beraberinde getirebileceği rizikolar, notere verilen, ferağ beyanı içermeyen bir suret hazırlaması ve bunu geçici tescil şerhinde kullanılmak üzere iletmesi talimatıyla bertaraf edilmektedir. Resmî şekilde düzenlenen satış sözleşmesinde mülkiyet hakkındaki değişikliğin tesciline rızanın halen verilmediği, aksine satış bedelinin ödendiğini ispat edilir edilmez satıcının ad ve hesabına bu rızayı vermesi için noterin yetkilendirildiğinin de göz önünde bulundurulması gerekir.32

21. (b) Bu tür anlaşmalar, ferağın şarta bağlanamayacağı kuralını ihlal etmez. Mülkiyetin geçirilmesi amacı yalnızca bu şekilde karşılanabilir. Özellikle, devreden ve devralan karşılıklı irade beyanlarını geçersiz olacak bir koşula bağlamaz.33 Burada yapılan anlaşmalar, daha ziyade, ferağ beyanı bağlayıcı olduğundan gerekli olan, ifaya ilişkin teknik anlaşmalardır.

22. (5) Bu içtihattan dönülmesini gerektirecek önemli veya mutlak bir sebep yoktur.34 Uygulama bu şekildedir. Fiili uygulamadaki sorunlar ve sakıncalar dikkate alınmamıştır. İçtihadın idamesi ve hukuk güvenliğinin sürekliliği gerekçeleriyle, taşınmaz satış sözleşmelerinin ferağdan sonra şekle tabi olmaksızın değiştirilebileceği hususunda ısrar edilmelidir.

23. 3. Buna göre, taraflar, noter tarafından düzenlenen 4 Mayıs 2011 tarihli resmî belgede yer alan satış bedelinden 27.100,76 € düşerek, satış bedelini şekle tabi olmaksızın geçerli olacak şekilde sonradan 282.591,24 €’ya indirmiştir. Satış sözleşmesinde yer alan, tarafların ilgili notere verdiği, ferağ beyanın bulunduğu belgenin aslını veya onaylı suretini satış bedelinin ödendiğinin ispat edilmiş olması şartıyla vermesi yönündeki talimat, sadece ifaya ilişkin teknik bir anlaşmadan ibarettir. Resmî şeklin kapsamındaki satış bedelinde değişiklik yapan sonraki anlaşmanın şekle tabi olmaması kuralına aykırı değildir.

III.

24. Bu yüzden, kanun yoluna konu kararın hukukî dayanağı yoktur. Başka tespit yapılması gerekmediğinden ve uyuşmazlık hakkında nihai karar verilebilecek aşamaya gelindiğinden dolayı Hukuk Dairesi konu hakkında kendisi karar verebilir.35 Buna göre İstinaf Mahkemesinin kararının kısmen kaldırılması ve istinaf başvurusunun tamamen reddedilmesi gerekir.

IV.

25. Masraflara ilişkin karar Hukuk Muhakemesi Kanunu prg. 97/1’e göre verilmiştir.