Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin 
Tipi ve Hukuki Niteliği

Type and Legal Characteristics of Prepaid Residence Sales
Contracts

Mehmet DOĞAR

Tarih boyunca insanların en önemli ihtiyaçlarından biri olan barınma ihtiyacının karşılanabilmesi adına bireyler, günümüzde konut sahibi olabilmek için çok ciddi meblağları ödemek durumunda kalmaktadır. Bu nedenle tüketiciler alacakları konutun satış bedelini önceden kısım kısım ödemeyi ya da çoğunlukla krediyle satın almayı tercih etmektedir. Halk arasında “maketten satış”, “sat-yap” veya “inşaata temelden girme” olarak tabir edilen ön ödemeli konut satışlarında, satılan konut çoğu zaman ya inşa edilmemiştir ya da inşaat halindedir. Tüketicinin henüz elde edemediği konut için ödemelere başlaması ise özel nitelikte bir korumayı gerektirmektedir. İşte, TKHK md.40-46 arasındaki hükümler, ön ödemeli konut satışlarında, satıcıya karşı tüketiciyi sıkı bir şekilde korumayı amaçlamaktadır. Bu çalışma kapsamında, tüketici ile satıcı arasında konut edinmek için akdedilen ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin tipi ve hukuki niteliği incelenecektir.

Tüketici, Ön ödeme, Konut, Satış Sözleşmesi, Sözleşmenin Tipi.

One of the most important exigency of people throughout history is the need for housing. Especially nowadays, individuals who wants to buy a residence, have to pay high prices to be a resident. For this reason, the consumers are usually prefers to purchase the house by paying in partly or by crediting in advance. This type of sales are called “sales of model”, “sell-build” or “buy from building foundation” in practice. In this model of sales, the residence is either not built or is under construction. Since the consumer is paying sales price but has not received the house yet, it is necessary to protect him with special features for the payments. Therefore, Consumer Protection Law no. 6502, which regulates prepaid residence sales contracts between the 40-46 of provisions is aims to protect the consumer against the seller. In this study, we will analyze the prepaid residence sales contract which is established for purpose of housing between consumer and the seller.

Consumer, Prepayment, Residence, Sales Contract, Type of Contract.

Giriş

Türkiye’de başta büyük şehirler olmak üzere artan nüfus ve göç sebebi ile konut ihtiyacı artmakta ve bunun sonucu olarak da müteahhitler bu talebi karşılamak için olabildiğince hızlı bir şekilde inşaat aşamasına geçmek suretiyle projede bulunan konutların satışından finansman temin etmeyi amaçlamaktadır. Satıcıların konut yapımı için yüzlerce tüketici ile sözleşme akdetmeleri ve çok yüksek tutarda meblağları piyasadan toplamaları, aslında sadece bankalara verilmiş olan bu yetkinin, ön ödemeli sözleşmenin yapısı içinde dolaylı olarak satıcılara verildiğinin bir göstergesidir¹ .

Toplum için bu kadar önem arz eden bu konuda kanunkoyucu 4077 sy. eTKHK md.7 ile kampanyalı satışları düzenlemiş ve tüketicilere belirli bir koruma getirmeyi hedeflemişti. Ancak bahsedilen kanun kapsamında yapılan kampanyalı satışlarda konut satışı çoğunlukla adi yazılı şekilde yapılmaktaydı ve tek taraflı olarak satıcı/sağlayacının hazırladığı matbu evraklara imza atan tüketici, kendilerine nazaran güçlü konumda olan satıcıya karşı zayıf kalmakta idi.

Özellikle maket üzerinden yapılan ve çoğunlukla yapımına dahi başlanmayan konutlar, örnek dairelerin aşırı lüks şekilde tefriş edilmesi ve vaat edilen kâr oranlarına inanan tüketici tarafından satın alınarak ödemesine başlanmaktadır. Satın alınan konut için yapılan ödemelerin ardından satıcı/sağlayıcının maddi sıkıntılar yaşaması, iflas etmesi, veya hukuki/fiziki sebeplerden dolayı inşaatı tamamlayamaması halinde tüketicinin zarar göreceği ve ödenen meblağların güvence altına alınması gerektiği aşikardır. İşte tüketici tarafından yapılan bu ödemelerin güvence altına alınması amacıyla TKHK md.40-46 maddeleri düzenlenmiş tüketicinin satış bedelini geri alması için çeşitli tedbirler getirilmiştir.

I. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Tanımı

6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun (TKHK) 40. maddesi ön ödemeli konut satışı sözleşmesini tanımlamıştır. Buna göre, “Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir”² .

İlgili düzenleme incelendiğinde, bu sözleşmenin tüketici ile konutu üreten ve/veya satışını üstlenen arasında yapılan, satış konusunu barınma amaçlı konutun oluşturduğu ve satış bedelinin de tüketici tarafından konutun tesliminden önce ödenmeye başlayan, satıcının da konutu satış bedelinin tamamen ya da kısmen ödenmesine müteakip tüketiciye devir ve teslimle yükümlü olduğu bir sözleşme olduğu görülmektedir. Diğer bir ifadeyle, ön ödemeli konut satışı sözleşmesi, barınma amaçlı bir taşınmazın satış bedelinin peşin ya da taksitler halinde, konutun devir ve tesliminden önce ödendiği bir sözleşmedir³ . Başka bir tanıma göre, ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden satıcı ile tüketici arasında kurulan, kanunda düzenlenmiş, satıcıya konutun mülkiyetini tüketiciye devretme borcu yükleyen, tüketicinin ise satış bedelinin bir kısmını konutun devrinden önce ödemekle yükümlü olduğu, real sözleşme niteliğinde, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bir sözleşmedir⁴ .

Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi tüketicinin ödeme edimini önce, satıcının ise edimini daha sonra ifa ettiği bir sözleşmedir. Bu nitelendirmede belirleyici olan, para edimine ilişkin öncelikli olarak ifa borcunun var olmasıdır⁵ . Ön ödemeli sözleşmeler hangi şekilde uygulanırsa uygulansın bu sözleşmenin en önemli özelliği “alıcının belirli bir miktar parayı eşyanın tesliminden önce taksitler halinde ödemesi”dir⁶ . Sonuç olarak, ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin varlığından söz edebilmek için, tüketici satılan konutun satış bedelini önceden kısım kısım veya peşin olarak ödemeyi üstlenmeli ve bu konut barınma amaçlı bir taşınmaz olmalıdır. Satıcı ise, satış bedelinin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı kullanılmaya hazır olarak alıcıya devir ve teslim etme yükümlülüğü altına girmiş olmalıdır.

Satış bedelinin peşin veya taksitler halinde ödenmesi mümkündür, ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, konut tesliminin sonradan (satış bedelinin ödenmesine başlanılmasının ardından) gerçekleşecek olması gerekliliğidir. Satış bedelinin peşin, kredili ya da kısım kısım ödenmesi fark etmeksizin, konutun devir ve teslimi ileri bir tarih için söz konusu ise, TKHK md.40-46 hükümleri uygulama alanı bulur⁷ . Tüketicinin satış bedelini tamamen ödemesi ile aynı anda konut teslim ediliyorsa, bu durumda ön ödemeli konut satışından söz edilemez⁸ . Hatırlanmalıdır ki, eğer satıcı öncelikli bir ifa borcu altındaysa ve tüketici satış bedelini malın (konutun) tesliminden sonra ödemeye başlıyorsa, burada ön ödemeli bir satış değil, taksitli bir satışın varlığı söz konusudur⁹ .

II. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Ön ödemeli konut satışı sözleşmesiyle satıcı, sözleşme konusu taşınmazın mülkiyet ve zilyetliğini devretmekle borçlu iken, alıcı olan tüketici ise, satış bedelini ödeme yükümlülüğü altındadır. Bir görüşe göre, ön ödemeli konut sözleşmesiyle taraflar malvarlıklarının aktifini veya oradaki herhangi bir hakkı doğrudan etkilememekte, sadece işlemi yapan tarafların pasifinde artış meydana gelmektedir. Bu durum, ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin borçlandırıcı işlem niteliğindeki karakterini de ortaya koymaktadır¹⁰ .

Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin borçlandırıcı işlem niteliği sonucu, satıcının sözleşme yapıldığı esnada satış konusu taşınmaza malik olması şart değildir. Satıcının ifa anında bu edimine sahip olması ya da edimini temin edip alacaklıya ifada bulunması yeterlidir. Bu nedenle, satıcının sözleşmenin kurulması anında satış konusu olan taşınmaza malik olmaması, sözleşmenin geçerliliğini etkilemez¹¹ .

Satıcının aynı taşınmaz için birden fazla ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi yapması halinde sözleşmenin geçerli olup olmayacağı sorusu akla gelse de ön ödemeli konut sözleşmesinin borçlandırıcı işlem niteliğindeki karakteri göz önüne alındığında, akdedilen tüm sözleşmelerin geçerli olacağı rahatlıkla söylenebilir. Satıcının birden fazla yaptığı bu sözleşmeler arasında değer yüksekliği veya tarih önceliği gibi bir öncelik bulunmamaktadır. Satıcı yapmış olduğu birden fazla borçlandırıcı işlemin tümünü (kaç tane olduğuna bakılmaksızın) ifa etmekle yükümlü olup, gereği gibi ifa edemediği her işlem (sözleşme) için sorumluluğu söz konusudur¹² .