Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

Yargıtay’ın Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin
 Bazı İçtihatlarının Eleştirisi

A Critical Essay on Some Case Laws of Court of Cassation About Flat for Land Basis Construction Contracts

Turgut ÖZ

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hakkındaki Yargıtay içtihatlarında bazı kanuna uymayan, çıkarlar dengesini iyi kuramayan ve çelişkili içtihatlar olduğu kanısındayım. Özellikle şu üç hususa ilişkin kararlar bu çerçevede zikredilebilir: İlki, kanunda aranmamasına rağmen, bu sözleşmeden dönmenin mutlaka mahkemeye başvurularak yapılması gerektiği içtihadıdır. İkincisi, vaktiyle yükleniciden taşınmaz mülkiyeti devralan üçüncü kişilerin iş/arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi üzerine bu haklarını daima kaybedecekleri içtihadıdır. Üçüncüsü ise, sözleşmeden dönme üzerine o zamana kadar yapılan işler için yükleniciye sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ödenmesi gereken tutar hakkında farklı ve çelişkili hesaplama yöntemlerini kabul eden içtihatlardır.

Kat Karşılığı İnşaat, Fesih Davası, Sözleşmeden Dönme, Sebepsiz Zenginleşme, Sebebe Bağlılık, Soyutluk.

I am in the opinion that there are some case laws of Court of Cassation which some are contrary to law, some are not conducive to establish a balance between interests and some are contradictory. In particular the following three of them can be cited: Firstly, decisions about the necessity of filing a lawsuit for termination of contract. Secondly, decisions about the certainly losing the rights of third persons who had them from the contractor in case the work/land owner rescind the contract. Third, decisions which contain different and conflicting calculation methods about the amount that must be paid to the contractor for the works which have already been made by him according to the rules of unjust enrichment upon the termination of contract.

Flat for Land Basis, Lawsuit for Termination, Rescind the Contract, Unjust Enrichment, Causal Transaction, Abstract Transaction.

Bilindiği üzere, özellikle ülkemizin başta gelen bir konut ve işyeri üretim modeli olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan hukukî uyuşmazlıklar Yargıtay’ın çeşitli içtihatlarına konu olmaktadır. Bazıları kanunun getirdiği sistemle çelişen, bazısı özel durumlarda istisnaların da gözönüne alınmasını gerektiren, bazısı ise ikircikli ve yeterli belirginlik taşımayan bu içtihatları üç gurup olarak ele aldım.

I. Dönme/Fesih Hakkının Ancak Mahkemeye Başvurularak Dava Yoluyla Kullanılmasına Dair İçtihat

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde çeşitli nedenlerle sıklıkla çıkan bir uyuşmazlık, özellikle yüklenicinin temerrüdü sebebiyle iş /arsa sahibi tarafın sözleşmeden dönme hakkını kullanmasıdır. 6098 Sayılı (Yeni) Türk Borçlar Kanunu terminolojisinde, sözleşmeyi geçmişe etkili sona erdirmeye “dönme” (örneğin TBK m.125), ileriye etkili sona erdirmeye “fesih”(örneğin TBK m.126) denmesine rağmen; uygulamada eski bir alışkanlıkla her ikisine de fesih dendiğine sıklıkla rastlanmaktadır. Kural olarak ani edimli sözleşmelerden olan eser sözleşmesinin (TBK m.471-486) alt türlerinden inşaat sözleşmeleri de kural olarak ani edimlidir. Bu sebeple, inşaat sözleşmelerinin sona erdirilmesi kural olarak geçmişe etkili olacaktır. özellikle yüklenicinin borçlu temerrüdüne düşmesi üzerine, eser sözleşmelerine ilişkin maddelerde buna dair özel hüküm bulunmadığından, İş sahibinin sözleşmeden dönmesi TBK m. 125 hükümlerine tabidir. Ancak, Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 25.1.1984 tarihli ve E.1983/3 K. 1984/1 Sayılı İçtihadı Birleştirme kararından (RG 18325 = 24 Şubat 27 Şubat 1984) beri, gitgide yükselen (son olarak % 90’a varan) oranlarla çoğu yapılmış inşaatlarda, TBK m.126 çerçevesinde ileriye etkili sona ermenin = feshin söz konusu olacağı kabul edilmiştir. Keza, borçlu temerrüdü dışındaki bazı durumlarda eser sözleşmesinden dönmeye (TBK m.473/f.1; m. 475/f.1, bent 1; m.480/f.2; m.482/f.1) ve eser sözleşmesinin feshine (TBK m.480/f.2 son cümle; m.482/f.2 son cümle; m.482/f.2; m.484) dair bazı özel hükümler vardır.

Bu hükümlerdeki sözleşmeden dönme ve fesih haklarının yenilik doğuran haklar olduğuna ve sadece şartları gerçekleşmiş olarak kullanılmaları ile hukukî sonuç doğuracaklarına kuşku yoktur. Bu hakların her birinin ayrı ayrı düzenlenmiş olan doğma şartlarını burada ele almayacağız.

Gerek genel hükümlerdeki borçlu temerrüdüne ilişkin sözleşmeden dönme hükmünde ve fesih hükmünde gerekse eser sözleşmesine ilişkin sözleşmeden dönme ve fesih hükümlerinde, bu hakların kullanılması hiç bir şekle bağlanmamıştır. Sadece, TTK m.18/3 uyarınca, tacirler arasında sözleşmeden dönmeye ve feshe dair bildirimlerin noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak yapılma zorunluluğu vardır.

Yasal durum bu olmakla birlikte, Yargıtay’ın uzun zamandır yerleşik içtihadının, özellikle yüklenicinin temerrüdü sebebiyle iş sahibinin sözleşmeden dönme/fesih hakları bakımından, bu hakların ancak mahkemede dava açmak suretiyle kullanılabileceği ve bu davada hakimin vereceği dönme/fesih kararı ile sözleşmenin -geçmişe veya ileriye- etkili şekilde sona ereceği yolunda olduğu görülmektedir.

Şu kararlar pek çok benzeri arasında örnek olarak gösterilebilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2010/5177 K. 2010/7104 T. 15.6.2010 (www.kazanci.com)

Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince;

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de, Borçlar Kanunu'nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olup, karşılıklı haklar sağlayan ve borçlar yükleyen iki taraflı sözleşmelerdendir. Tarafların anlaşmaları gereğince veya mahkeme kararı ile fesih olunmadıkça ya da sözleşmenin bir tarafça devri hususunda taraf iradeleri birleşmedikçe veyahut da sözleşme batıl olmadıkça, edimlerin ifasında objektif yani kusursuz imkansızlık bulunmadıkça arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve dolayısıyla yanlar arasındaki akti ilişki, tarafların tek yanlı irade bildirimleriyle sona ermez. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla, bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır. O halde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, taraflardan birinin sözleşmeden dönme iradesinin karşı tarafça kabul edilmesi, başka bir anlatımla, dönme iradelerinin birleşmesi veya fesih davası üzerine mahkemece sözleşmeden dönmeye hükmedilmesi gerekir.”