Konut veya Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından Kiracının Sözleşmeye Uygun Kullanma, Özen ve Saygı Gösterme Borcu
The Obligations of the Renter to Respectcare and use in Confirmifty With the Contract on Account of Residence and Business Places With Roof Rents
Mevlüdiye ALAF
Genel hüküm niteliği taşıyan sözleşmeye uygun kullanma ve özen gösterme borcu (TBK m.316), çalışma kapsamında konut ve/veya çatılı işyeri kiraları bakımından irdelenecektir. Genel olarak TBK m.316’nın eBK m.256’dan farklılık taşıyan noktaları tespit edilerek, bu hükmün kapsamı ile ilgili uygulamadaki sorunlara çözüm üretilmesi amaçlanmaktadır. Bu sebeple öncelikle borcun kapsamının sınırları çizilmelidir. Daha sonra ise borca aykırılık oluşturan davranışlar ve borca aykırılığın sonuçları üzerinde durulmalıdır.
Sözleşmeye Uygun Kullanma, Özen Gösterme, Fesih, İhtar.
In this study, the obligations to care and use confirmty with the contract which are general provisions in nature, will be examined in the context of residence and business places with roof rents. The overall purpose of this work will be to come up with solutions about the applicaple area of article 316 of the TCO (Turkish Code of Obligations) by specifying its differences from article 256 of the former TCO. In this context, first, the limitations on the scope of the mentioned obligations shall be determined. After that, the conduct that creates non-confirmity with the obligations shall be analysed with the consequences of the non confirmity.
Use in Cobfirmity With the Contract, Care, Annulment, Notice.
I. Kiracının TBK m.316/I Uyarınca Sözleşmeye Uygun Kullanma ve Özen Gösterme Borcu
Sözleşmeye uygun kullanma ve özen gösterme borcu, kendisine kullanım hakkı bırakılan kiracıya TBK ile getirilen borçlarından birisidir1 (TBK m.316/I). Her iki tarafa da asgari koruma sağladığı için emredici bir hükümdür. Doktrinde hükmün mutlak emredici mi yoksa nispi emredici nitelikte mi olduğu tartışılmalıdır2 . Biz ise doktrindeki ikinci görüşe katılarak, hükmün kiracı lehine nispi emredici nitelikte değerlendirilmesi gerektiğini düşünmekteyiz.
Kiracının bu borcu, TBK m.316/I hükmü ile şu şekilde düzenlenmiştir: “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (1)”. Hükümde kiracının özen borcu, eski Yasa’dan farklı olarak, sözleşmeye uygun kullanmayı da içerecek şekilde genişletilmiştir3 . Sözleşmeye uygun kullanma borcu, her ne kadar eBK m.256’da açıkça yer almasa da doktrin ve Yargıtay tarafından, özen borcunun kapsamında değerlendirilmekteydi4 . Ancak eBK’nın yürürlükte olduğu dönemde değerlendirme bu şekilde idiyse de her iki borcun içeriğinin birbirinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Nitekim sözleşmeye uygun kullanma borcu ve özen borcu birbirinden farklıdır5 .
Sözleşmeye uygun kullanma ve özen gösterme borcu, TBK’da kira sözleşmesine ilişkin “Genel Hükümler” başlığı altında düzenlendiği için genel kural niteliğinde olup, tüm kira türleri6 hakkında uygulanır7 . Saygı gösterme borcu ise genel kural niteliğinde olmakla birlikte madde metninde de açıkça ifade edildiği üzere kiralananın taşınmaz ve/veya konut ve çatılı işyeri olması halinde gündeme gelecektir8 .
